Інформація має довідковий характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою зверніться до ліцензованого юриста.
Закон про оренду нерухомості для торгівлі та промисловості
Hire of Immovable Property for Commerce and Industry Act B.E. 2542 (1999)
Інформація перевіряється та оновлюється щомісяця за офіційними джерелами.
Коротко
Закон 1999 року, що дозволяє реєстровану оренду землі та будівель для комерційного або промислового використання строком понад 30 і до 50 років, яка може продовжуватися, передаватися, успадковуватися та використовуватися як предмет застави, з обмеженням за площею та порогом інвестицій для іноземних орендарів.
Section 3: Визначення та сфера дії комерційної/промислової оренди
Закон поширюється виключно на оренду землі або будівель для комерційного або промислового використання строком понад 30 і не більше 50 років. Коротша оренда регулюється звичайним Цивільним і торговим кодексом. Реєструючим органом цього особливого режиму є генеральний директор Земельного департаменту.
Section 3 (duration): Граничний строк оренди - п'ятдесят років
На відміну від звичайного 30-річного обмеження за стандартною орендою, цей режим допускає єдиний зареєстрований строк понад 30 років, але не більше 50 років. Це надає довгостроковим комерційним і промисловим проєктам значно більшу стабільність володіння, зберігаючи при цьому право власності за власником.
Section 4: Письмова форма, реєстрація та продовження
Оренда є дійсною лише за умови, що вона оформлена письмово та зареєстрована у компетентного земельного чиновника. Сторони вправі домовитися про продовження, однак продовження не може збільшити строк оренди понад 50 років з дати укладення угоди про продовження. Без реєстрації тривалий строк просто не набирає чинності.
Section 5 (ownership retained): Власник зберігає титул, орендар має лише право оренди
Реєстрація не передає право власності: орендодавець залишається законним власником землі або будівлі протягом усього строку. Орендар отримує зареєстроване захищене право користуватися майном для погодженої комерційної або промислової мети, але не право власності на нього.
Section 5 (area over 100 rai): Згода генерального директора для ділянок понад 100 рай
Якщо орендована земля перевищує 100 рай (близько 16 гектарів), вимагається попередня згода генерального директора, а використання має відповідати виду комерції або промисловості, встановленому міністерським регламентом. Реєстрації, що порушують ці умови щодо мети або використання, можуть бути скасовані генеральним директором.
Section 5 (foreign-investor conditions): Поріг інвестицій та ввезення валюти для іноземних орендарів
Якщо іноземець виступає орендарем, суборендарем або набувачем права, базові комерційні або промислові інвестиції повинні становити не менше 100 млн батів, без урахування самої орендної плати. Цей капітал має надійти до Таїланду як іноземна валюта - з рахунку в іноземній валюті або рахунку нерезидента в батах, відповідно до встановлених умов.
Section 6: Право оренди може бути закладено
Зареєстроване право оренди само може слугувати забезпеченням: воно може бути предметом іпотечної застави, причому застосовуються звичайні правила про іпотеку Цивільного і торгового кодексу. Це дозволяє довгостроковому комерційному орендарю залучати фінансування під вартість оренди, а не під право власності на землю.
Section 7: Успадкування та передача оренди
Право оренди за цим законом переходить до спадкоємців орендаря і не припиняється з його смертю, на відміну від звичайної особистої оренди. Орендар також вправі передати в суборенду або відступити право повністю чи частково, якщо тільки сам договір прямо не забороняє таку передачу.
Section 8: Реєстрація змін, суборенди та передач
Будь-яка зміна оренди, суборенда, встановлення застави на право або його передача мають бути оформлені письмово та зареєстровані, щоб мати силу щодо третіх осіб. Без такої реєстрації ці правочини діють лише між безпосередніми сторонами і не можуть бути протиставлені іншим особам.
Section 9: За замовчуванням застосовується Цивільний і торговий кодекс
З питань, прямо не врегульованих цим законом, застосовуються загальні положення про оренду майна Цивільного і торгового кодексу. Таким чином, спеціальний закон є надбудовою: він розширює строк та забезпечувальні можливості, але залишає звичайні питання відносин орендодавця й орендаря загальному кодексу.
Section 10: Процедури реєстрації за Земельним кодексом
Реєстрація, офіційні дії та супутні процедури за цим законом підпорядковуються правилам Земельного кодексу та здійснюються співробітниками Земельного департаменту. Тому при реєстрації комерційної або промислової оренди чи її подальшому внесенні змін застосовуються стандартна практика земельного офісу, збори та перевірка документів.
Section 11: Міністерські регламенти та збори
Міністр внутрішніх справ уповноважений видавати міністерські регламенти, що встановлюють збори, допустимі категорії бізнесу, умови щодо площі та інші деталі, необхідні для виконання закону. Ці регламенти конкретизують практичні пороги, включаючи погодження, пов'язані з великими ділянками та іноземними орендарями.
Practice note (BOI / IEAT): Співвідношення із земельними правами BOI та IEAT
На практиці цей закон рідко використовується іноземними інвесторами. Компанії, що просуваються Радою з інвестицій (BOI) або працюють у зонах Управління промислових зон (IEAT), зазвичай отримують землю за окремими законами, які можуть допускати пряме право власності на землю для заохочуваної діяльності, внаслідок чого спеціальна довгострокова оренда слугує резервним, а не основним варіантом.
Use restriction: Майно має використовуватися за заявленою комерційною або промисловою метою
Довгострокова оренда надається виключно для комерційної або промислової мети, заявленої при реєстрації. Майно не можна використовувати під житло або інші не пов'язані цілі, а його використання всупереч зареєстрованій меті тягне ризик скасування реєстрації генеральним директором у межах повноважень закону щодо контролю за дотриманням.