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Stadtplanungsgesetz
Town and Country Planning Act B.E. 2562 (2019)
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Das Stadtplanungsgesetz B.E. 2562 (2019) errichtet in Thailand ein System von Flächennutzungsplänen vom nationalen bis zum lokalen Ebene, verleiht der Farb-Zoneneinteilung und den Dichtebeschränkungen Rechtskraft - daher muss ein Käufer die Zone und die Bebauungsvorschriften eines Grundstücks vor dem Erwerb oder der Bebauung prüfen.
Section 4: Grundlegende Definitionen: Allgemeiner Plan und Sonderplan
Das Gesetz versteht Stadtplanung als mehrstufige Steuerung der räumlichen Entwicklung und unterscheidet zwischen dem allgemeinen Plan (Gesamtkonzept der Flächennutzung eines Gebiets mit Kontrollmaßnahmen) und dem Sonderplan (gezieltes Projekt zur Schaffung, Erneuerung oder Erhaltung einer bestimmten Zone). Hier werden außerdem die Begriffe Gebäude, Freifläche und Hilfsfläche definiert, die die Beschränkungen jeder Zone beeinflussen.
Section 8: Planhierarchie
Die Pläne bilden eine vertikale Struktur: Flächennutzungspolitikpläne (national, regional, provinziell) geben die Strategie vor, während Flächennutzungspläne (allgemeine und Sonderpläne) diese in verbindliche Zonierungen vor Ort umsetzen. Ein konkretes Grundstück wird in erster Linie durch den örtlichen allgemeinen oder Sonderplan geregelt, der den übergeordneten Ebenen entsprechen muss.
Section 22: Inhalt des allgemeinen Plans: Zonierung, FAR, Bebauung, Abstandsflächen
Der allgemeine Plan enthält eine farbcodierte Flächennutzungskarte sowie verbindliche Vorschriften: zulässige Arten und Umfang von Nutzungen, Gebäudetypen und -höhen, Geschossflächenzahl (FAR), Bebauungs- oder Begrünungskoeffizient, Abstandsflächen und Pufferzonen sowie die Mindestgrundstücksgröße für Bauvorhaben. Gerade diese Parameter - und nicht die Farbe als solche - bestimmen, was und in welchem Umfang gebaut werden darf.
Ministerial-Regulations-colour-zones: Kategorien der Farbzoneneinteilung
Ministerialverordnungen zu jedem Plan weisen den Grundstücken Farben zu: Gelb steht für Wohnbebauung geringer Dichte, Orange für mittlere Dichte, Braun für dichte Wohnbebauung, Rot für Gewerbe, Violett für Industrie, Grün für Landwirtschaft und ländliche Gebiete, Weiß-grüne Schraffur für ländliche Schutzgebiete sowie Blau, Olivgrün und Grau für öffentliche, Bildungs- und Kultzwecke. Jede Farbe trägt einen eigenen Katalog zulässiger und unzulässiger Nutzungen.
Section 33: Wann ein Plan verbindlich wird
Ein allgemeiner Plan erlangt Rechtskraft nach Erlass einer Bekanntmachung des Innenministeriums oder einer örtlichen Verordnung sowie deren Veröffentlichung im Royal Gazette. Gelten für dasselbe Gebiet mehrere Pläne, hat der zuletzt verabschiedete Vorrang - daher sollte ein Käufer die aktuell veröffentlichte Fassung prüfen und sich nicht auf eine veraltete Karte verlassen.
Section 34: Fünfjährliche Überprüfung und Planänderung
Die Behörden sind verpflichtet, jeden allgemeinen Plan mindestens alle fünf Jahre zu überprüfen und dabei Veränderungen in der Flächennutzung, der Bevölkerungsdichte und des Umweltzustands zu analysieren. Bei wesentlichen Veränderungen wird ein neuer Plan erarbeitet. Die Zonierung ist damit nicht dauerhaft festgeschrieben, und die zulässige Nutzung eines Grundstücks kann sich bei der nächsten Planüberarbeitung verschärfen oder lockern.
Section 36: Staatliche Projekte folgen dem Plan
Nach Inkrafttreten des Plans müssen staatliche Projekte zur räumlichen Entwicklung - einschließlich Straßen und Versorgungsinfrastruktur - der festgesetzten Flächennutzung entsprechen. Der Plan dient daher als zuverlässiger Indikator für die künftige Infrastruktur und das Umfeld, was bei der Bewertung der Erreichbarkeit, der Versorgungsqualität und der langfristigen Lagequalität wichtig ist.
Section 37: Verbot nutzungswidriger Verwendung
In einem vom allgemeinen Plan erfassten Gebiet ist es untersagt, Grundstücke zu nutzen oder zu bebauen, wenn dies den Flächennutzungsvorschriften des Plans widerspricht. Eine vor Planaufstellung rechtmäßig bestehende Nutzung darf fortgesetzt werden, jedoch kann die Planungsbehörde Änderungen oder die Einstellung gegen Entschädigung anordnen, sofern die Fortsetzung dem öffentlichen Interesse erheblich zuwiderläuft.
Section 38: Was als geschützte Vornutzung gilt
Eine Vornutzung ist nur dann geschützt, wenn sie vor dem Plan tatsächlich bestanden hat und - soweit das Gesetz eine Genehmigung oder Zustimmung verlangte - eine solche Genehmigung erteilt wurde. Eine ohne erforderliche Genehmigung aufgenommene Tätigkeit erwirbt keinen Bestandsschutz ('Grandfather Rights'), weshalb ein Käufer bei der Nutzung eines bestehenden Objekts dessen Genehmigungen prüfen sollte.
Section 39: Sonderpläne und Enteignung
Ein Sonderplan wird durch Gesetz oder königliches Dekret für ein Zielgebiet eingeführt, beispielsweise für eine neue Stadt oder ein Sanierungsgebiet. Soweit die Umsetzung dies erfordert, kann Eigentum nach dem Enteignungsgesetz in Anspruch genommen werden - ein Risiko, das für Grundstücke innerhalb oder in der Nähe eines ausgewiesenen Sonderplangebiets zu prüfen ist.
Section 40: Vorschriften des Sonderplans zu Bebauung und Nutzung
Sonderpläne unterteilen Grundstücke in detaillierte Zonen und listen zulässige sowie unzulässige Gebäudetypen und Nutzungsarten auf, einschließlich Höhe, Abmessungen, Grundstücksparameter, Hilfsflächenstreifen und Schutzvorschriften. Sie können den Abriss oder die Verlegung nicht konformer Gebäude vorschreiben, weshalb die Prüfung hier umfangreicher ausfällt als bei einer gewöhnlichen Zonierung.
Section 51: Befolgungspflicht in Sonderplanzonen
Im Geltungsbereich eines Sonderplans dürfen Eigentümer Grundstücke nicht nutzen oder Eigentum nicht verändern, wenn dies dem erlassenden Gesetz, dem königlichen Dekret oder der jeweiligen Ministerialverordnung widerspricht. Dies gilt selbst für geringfügige Umbauten: Renovierungen und Nutzungsänderungen innerhalb solcher Zonen erfordern strenge Übereinstimmung mit den Vorschriften des Sonderplans.
Section 90: Recht auf Anfechtung planungsrechtlicher Entscheidungen
Eine von einer planungsrechtlichen Entscheidung betroffene Person - etwa durch eine Nutzungsbeschränkungsanordnung oder die Höhe einer Entschädigung - kann innerhalb von dreißig Tagen Widerspruch einlegen. Über Beschwerden entscheidet ein Widerspruchsausschuss unter dem Vorsitz des Ministers, was Eigentümern einen formellen Mechanismus zur Anfechtung von Beschränkungen bietet, die den Wert oder die Nutzbarkeit ihres Grundstücks mindern.
Section 104: Sanktionen bei Nichtbefolgung von Abbruch- oder Berichtigungsanordnungen
Wer einer Anordnung zum Abriss, zur Verlegung oder zur Umgestaltung eines Gebäudes, einer Widerspruchsentscheidung oder einer Anweisung eines Amtsträgers nicht nachkommt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten, einer Geldstrafe bis zu 50.000 Baht oder beidem bestraft. Diese Sanktionen stärken die Befugnisse der Planungsbehörden, nicht konforme Bauten in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen.
Section 105: Sanktionen bei planwidriger Flächennutzung
Die Nutzung von Grundstücken oder Eigentum entgegen dem allgemeinen Plan (Section 37), dem Sonderplan (Section 51) oder den damit verbundenen Verordnungen wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr, einer Geldstrafe bis zu 100.000 Baht oder beidem bestraft, zuzüglich einer täglichen Geldstrafe bis zu 30.000 Baht für jeden Tag des fortdauernden Verstoßes bis zu dessen Beseitigung.
Practical-due-diligence: Warum die Zonierung vor dem Kauf zu prüfen ist
Da die Zonierung bestimmt, ob eine Villa, ein Eigentumswohnungsprojekt oder ein Gewerbeobjekt gebaut werden darf und in welcher Größe, sollte jeder Kauf mit der Prüfung der Farbzone des Grundstücks, seiner FAR, der Bebauungs- und Begrünungskoeffizienten, der Abstandsflächen, des Vorhandenseins eines Sonderplans oder der Gefahr einer Enteignung sowie der Gültigkeit der Genehmigungen für vorhandene Gebäude beginnen. Der Abgleich mit dem aktuell veröffentlichten Plan schützt vor dem Erwerb eines Grundstücks, das für die geplante Nutzung ungeeignet ist.