Інформація має довідковий характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою зверніться до ліцензованого юриста.
Закон про містобудівне планування
Town and Country Planning Act B.E. 2562 (2019)
Інформація перевіряється та оновлюється щомісяця за офіційними джерелами.
Коротко
Закон про містобудування B.E. 2562 (2019) формує в Таїланді систему планів землекористування від національного до місцевого рівня, надає юридичну силу кольоровому зонуванню та обмеженням щільності, тому покупцю необхідно перевіряти зону та регламент ділянки до укладення угоди або початку забудови.
Section 4: Основні визначення: загальний і спеціальний план
Закон трактує містобудування як багаторівневе управління просторовим розвитком і розмежовує загальний план (генеральна схема землекористування території із заходами контролю) та спеціальний план (цільовий проект створення, оновлення або збереження конкретної зони). Тут само визначено поняття будівлі, відкритого простору та допоміжної землі, що впливають на обмеження кожної зони.
Section 8: Ієрархія планів
Плани утворюють вертикаль: політичні плани землекористування (національний, регіональний, провінційний) задають стратегію, а плани землекористування (загальні та спеціальні) переводять її в обов'язкове зонування на місцевості. Конкретна ділянка регулюється передусім місцевим загальним або спеціальним планом, який повинен відповідати планам вищих рівнів.
Section 22: Зміст загального плану: зонування, FAR, забудова, відступи
Загальний план містить кольорову карту землекористування та обов'язкові регламенти: допустимі види і масштаб діяльності, типи та висоту будівель, коефіцієнт використання площі (FAR), коефіцієнт забудови або озеленення, відступи і буферні зони, а також мінімальний розмір ділянки під будівництво. Саме ці параметри, а не сам колір, визначають, що і якого обсягу можна збудувати.
Ministerial-Regulations-colour-zones: Категорії кольорового зонування
Міністерські постанови до кожного плану присвоюють ділянкам кольори: жовтий - малоповерхове житло, помаранчевий - середня щільність, коричневий - щільна житлова забудова, червоний - комерція, фіолетовий - промисловість, зелений - сільське господарство та сільська місцевість, біло-зелене штрихування - сільська охоронна зона, а також синій, оливковий і сірий для громадських, навчальних і культових потреб. Кожен колір несе свій набір дозволеного та забороненого.
Section 33: Коли план набуває обов'язкової сили
Загальний план набуває юридичної сили після видання повідомлення Міністерства внутрішніх справ або місцевої постанови та публікації в Royal Gazette. Якщо на одній території діють кілька планів, пріоритет має прийнятий останнім, тому покупцю слід звірятися з чинною опублікованою редакцією, а не з застарілою картою.
Section 34: П'ятирічний перегляд і зміна плану
Органи влади зобов'язані переоцінювати кожний загальний план не рідше ніж раз на п'ять років, аналізуючи зміни в землекористуванні, щільності населення та стані середовища. У разі суттєвих змін розробляється новий план. Таким чином, зонування не є постійним, і допустиме використання ділянки може бути посилено або пом'якшено під час наступного перегляду.
Section 36: Державні проекти дотримуються плану
Після набрання планом чинності державні проекти просторового розвитку, включаючи дороги та інженерні мережі, зобов'язані відповідати встановленому ним землекористуванню. Тому план є надійним орієнтиром щодо майбутньої інфраструктури та оточення, що важливо при оцінці доступності, забезпеченості послугами та довгострокового характеру локації.
Section 37: Заборона використання всупереч плану
На території, охопленій загальним планом, забороняється використовувати землю або зводити будівлі всупереч його регламенту землекористування. Законне використання, що існувало до введення плану, може тривати, однак орган планування вправі приписати зміни або припинення з виплатою компенсації, якщо продовження суттєво суперечить цілям суспільного інтересу.
Section 38: Що вважається захищеним попереднім використанням
Попереднє використання захищається лише за умови, що воно дійсно склалося до прийняття плану, а якщо закон вимагав дозволу або погодження, такий дозвіл був отриманий. Діяльність, розпочата без обов'язкового оформлення, не набуває 'дідусевих' прав, тому при опорі на наявний об'єкт покупцю варто перевірити його дозвільну документацію.
Section 39: Спеціальні плани та вилучення майна
Спеціальний план вводиться законом або королівським указом для цільової території, наприклад для нового міста або зони реновації. Якщо цього вимагає реалізація, нерухомість може бути вилучена відповідно до закону про експропріацію - ризик, який слід перевіряти щодо ділянок усередині оголошеної зони спеціального плану або поблизу неї.
Section 40: Регламенти спеціального плану щодо забудови та використання
Спеціальні плани поділяють землю на детальні зони та перераховують дозволені й заборонені типи будівель і види діяльності, а також висоту, розміри, параметри ділянок, смуги допоміжної землі та правила охорони. Вони можуть приписувати знесення або перенесення невідповідних будівель, тому перевірка тут є детальнішою, ніж при звичайному зонуванні.
Section 51: Обов'язок дотримання в зонах спеціального плану
У зоні дії спеціального плану власники не вправі використовувати землю або змінювати майно в порушення закону, що його прийняв, королівського указу або відповідної міністерської постанови. Це поширюється навіть на незначні переробки: ремонт і зміна призначення всередині таких зон вимагають суворої відповідності правилам спеціального плану.
Section 90: Право оскаржувати рішення з планування
Особа, якої стосується рішення з планування, наприклад припис про обмеження використання або розмір компенсації, вправі подати апеляцію протягом тридцяти днів. Скарги розглядає Апеляційний комітет під головуванням міністра, що надає власникам офіційний механізм оскарження обмежень, які знижують цінність або придатність їхньої землі.
Section 104: Санкції за ігнорування приписів про знесення або виправлення
Той, хто не виконує припис про знесення, перенесення або переробку будівлі, або рішення за апеляцією чи вказівку посадової особи, карається позбавленням волі до шести місяців, штрафом до 50 000 батів або тим і іншим. Ці санкції підкріплюють повноваження органів планування приводити невідповідні будівлі до норми.
Section 105: Санкції за використання землі всупереч плану
Використання землі або майна всупереч загальному плану (розділ 37), спеціальному плану (розділ 51) або пов'язаним постановам тягне позбавлення волі до одного року, штраф до 100 000 батів або те й інше, а також щоденний штраф до 30 000 батів за кожен день триваючого порушення аж до його усунення.
Practical-due-diligence: Чому слід перевіряти зонування до купівлі
Оскільки зонування визначає, чи можна збудувати віллу, кондомініум або комерційний об'єкт і якого розміру, будь-яку купівлю слід починати з перевірки кольорової зони ділянки, її FAR, коефіцієнтів забудови та відступів, наявності спеціального плану або загрози вилучення, а також дійсності дозволів на наявні будівлі. Звірка з актуальним опублікованим планом убереже від придбання землі, непридатної для запланованого використання.