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Loi sur l'urbanisme et la planification territoriale
Town and Country Planning Act B.E. 2562 (2019)
Les informations sont vérifiées et mises à jour chaque mois selon les sources officielles.
En bref
La loi sur l'urbanisme B.E. 2562 (2019) établit en Thaïlande un système de plans d'utilisation des sols allant du niveau national au niveau local, confère une force juridique au zonage par couleur et aux restrictions de densité. Tout acquéreur doit donc vérifier la zone et la réglementation applicable à une parcelle avant toute transaction ou tout projet de construction.
Section 4: Définitions fondamentales : plan général et plan spécial
La loi définit l'urbanisme comme une gestion à plusieurs niveaux du développement spatial et distingue le plan général (schéma directeur d'utilisation des sols d'un territoire, assorti de mesures de contrôle) du plan spécial (projet ciblé de création, de renouvellement ou de conservation d'une zone déterminée). Sont également définis dans cette section les notions de bâtiment, d'espace ouvert et de terrain accessoire, qui influent sur les restrictions applicables à chaque zone.
Section 8: Hiérarchie des plans
Les plans forment une structure verticale : les plans directeurs d'utilisation des sols (national, régional, provincial) fixent la stratégie, tandis que les plans d'utilisation des sols (généraux et spéciaux) la traduisent en zonage opposable sur le terrain. Une parcelle donnée est régie en premier lieu par le plan général ou spécial local, lequel doit être conforme aux niveaux supérieurs.
Section 22: Contenu du plan général : zonage, COS, construction, reculs
Le plan général comprend une carte d'utilisation des sols par couleur et des réglementations contraignantes : types et ampleur des activités autorisées, catégories et hauteur des bâtiments, coefficient d'occupation des sols (COS), coefficient d'emprise au sol ou de végétalisation, reculs et zones tampons, ainsi que la superficie minimale de parcelle constructible. Ce sont ces paramètres, et non la couleur elle-même, qui déterminent ce qui peut être construit et dans quels volumes.
Ministerial-Regulations-colour-zones: Catégories de zonage par couleur
Les arrêtés ministériels attachés à chaque plan attribuent des couleurs aux parcelles : jaune pour l'habitat de faible densité, orange pour la densité moyenne, marron pour l'habitat dense, rouge pour le commerce, violet pour l'industrie, vert pour l'agriculture et les zones rurales, hachuré vert et blanc pour la zone rurale protégée, ainsi que bleu, vert olive et gris pour les équipements publics, éducatifs et cultuels. Chaque couleur emporte son propre ensemble d'usages autorisés et interdits.
Section 33: Entrée en vigueur du plan
Le plan général acquiert force juridique après publication d'un avis du ministère de l'Intérieur ou d'un arrêté local au Royal Gazette. Si plusieurs plans coexistent sur un même territoire, celui adopté en dernier lieu prévaut. L'acquéreur doit donc se référer à la version publiée en vigueur et non à une carte obsolète.
Section 34: Révision quinquennale et modification du plan
Les autorités sont tenues de réévaluer chaque plan général au moins une fois tous les cinq ans, en analysant les évolutions de l'utilisation des sols, de la densité de population et de l'état de l'environnement. En cas de changements significatifs, un nouveau plan est élaboré. Le zonage n'est donc pas permanent, et l'utilisation autorisée d'une parcelle peut être renforcée ou assouplie lors de la prochaine révision.
Section 36: Les projets publics doivent respecter le plan
Après l'entrée en vigueur du plan, les projets publics de développement spatial, notamment les voiries et les réseaux, doivent être conformes à l'utilisation des sols qu'il prescrit. Le plan constitue ainsi un indicateur fiable des infrastructures et de l'environnement futurs, ce qui est important pour évaluer l'accessibilité, la desserte en services et la pérennité d'une localisation.
Section 37: Interdiction d'utilisation contraire au plan
Sur un territoire couvert par un plan général, il est interdit d'utiliser les sols ou de construire en violation de sa réglementation d'utilisation des sols. Un usage licite antérieur à l'entrée en vigueur du plan peut se poursuivre, mais l'autorité de planification peut prescrire des modifications ou une cessation assortie d'une indemnisation si la poursuite de cet usage contrevient gravement aux objectifs d'intérêt public.
Section 38: Conditions de protection de l'usage antérieur
L'usage antérieur n'est protégé qu'à la condition qu'il ait effectivement été établi avant le plan et, si la loi exigeait une autorisation ou un agrément, que cette autorisation ait bien été obtenue. Une activité entreprise sans les formalités obligatoires n'acquiert pas de droits acquis. L'acquéreur qui entend s'appuyer sur une installation existante doit donc vérifier les autorisations dont elle bénéficie.
Section 39: Plans spéciaux et expropriation
Un plan spécial est institué par la loi ou par décret royal pour un territoire ciblé, tel qu'une ville nouvelle ou une zone de rénovation. Si sa mise en oeuvre l'exige, les biens immobiliers peuvent faire l'objet d'une expropriation en application de la loi sur l'expropriation. Ce risque mérite d'être vérifié pour les parcelles situées à l'intérieur ou à proximité d'une zone de plan spécial déclarée.
Section 40: Réglementations du plan spécial en matière de construction et d'usage
Les plans spéciaux divisent le territoire en zones détaillées et énumèrent les types de bâtiments et d'activités autorisés et interdits, ainsi que les hauteurs, dimensions, caractéristiques des parcelles, bandes de terrain accessoire et règles de protection. Ils peuvent prescrire la démolition ou le déplacement de constructions non conformes. Le contrôle préalable est donc plus approfondi que pour un zonage ordinaire.
Section 51: Obligation de conformité dans les zones de plan spécial
Dans la zone d'application d'un plan spécial, les propriétaires ne peuvent pas utiliser les sols ni modifier les biens en violation de la loi instituante, du décret royal ou de l'arrêté ministériel correspondant. Cette obligation s'étend aux modifications mineures : toute réparation ou tout changement d'affectation à l'intérieur de ces zones requiert une stricte conformité aux règles du plan spécial.
Section 90: Droit de recours contre les décisions de planification
Toute personne affectée par une décision de planification, par exemple une prescription de restriction d'usage ou le montant d'une indemnisation, peut former un recours dans un délai de trente jours. Les réclamations sont examinées par un comité d'appel présidé par le ministre, offrant ainsi aux propriétaires un mécanisme officiel pour contester les restrictions qui réduisent la valeur ou la viabilité de leur terrain.
Section 104: Sanctions en cas d'inexécution des ordres de démolition ou de mise en conformité
Quiconque n'exécute pas un ordre de démolition, de déplacement ou de modification d'un bâtiment, une décision rendue sur recours ou une injonction d'un agent compétent encourt une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à six mois, une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 bahts, ou les deux. Ces sanctions renforcent les pouvoirs des autorités de planification pour mettre les constructions non conformes en règle.
Section 105: Sanctions pour utilisation des sols contraire au plan
L'utilisation de sols ou de biens en violation d'un plan général (Section 37), d'un plan spécial (Section 51) ou des arrêtés connexes entraîne une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an, une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 bahts, ou les deux, ainsi qu'une astreinte pouvant aller jusqu'à 30 000 bahts par jour pour chaque jour de violation continue jusqu'à sa cessation.
Practical-due-diligence: Pourquoi vérifier le zonage avant tout achat
Le zonage déterminant la possibilité de construire une villa, une résidence en copropriété ou un équipement commercial ainsi que les volumes admissibles, tout achat doit commencer par la vérification de la zone colorimétrique de la parcelle, de son COS, de ses coefficients d'emprise et de ses reculs, de l'existence d'un plan spécial ou d'un risque d'expropriation, ainsi que de la validité des autorisations afférentes aux constructions existantes. La consultation du plan publié en vigueur préserve l'acquéreur du risque d'acheter un terrain inadapté à l'usage envisagé.