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Legge sulla Pianificazione Urbanistica
Town and Country Planning Act B.E. 2562 (2019)
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In breve
La Legge sull'Urbanistica B.E. 2562 (2019) istituisce in Thailandia un sistema di piani d'uso del suolo articolato dal livello nazionale a quello locale, attribuisce forza giuridica alla zonizzazione per colori e ai limiti di densità edificatoria; pertanto l'acquirente è tenuto a verificare la zona e la disciplina del lotto prima di procedere all'acquisto o all'edificazione.
Section 4: Definizioni fondamentali: piano generale e piano speciale
La legge definisce l'urbanistica come gestione multilivello dello sviluppo territoriale e distingue il piano generale (schema direttore dell'uso del suolo di un territorio, corredato di misure di controllo) dal piano speciale (progetto mirato alla creazione, al rinnovamento o alla conservazione di una zona determinata). Sono qui definiti anche i concetti di edificio, spazio aperto e terreno accessorio, rilevanti ai fini delle restrizioni applicabili a ciascuna zona.
Section 8: Gerarchia dei piani
I piani formano una struttura verticale: i piani di politica d'uso del suolo (nazionale, regionale, provinciale) stabiliscono la strategia, mentre i piani d'uso del suolo (generali e speciali) la traducono in una zonizzazione vincolante sul territorio. Un lotto specifico è disciplinato principalmente dal piano generale o speciale locale, il quale deve essere conforme ai livelli gerarchicamente superiori.
Section 22: Contenuto del piano generale: zonizzazione, FAR, edificabilità, distacchi
Il piano generale contiene una mappa cromatica dell'uso del suolo e le relative prescrizioni vincolanti: tipologie e scala delle attività consentite, tipi e altezza degli edifici, indice di utilizzazione fondiaria (FAR), indice di copertura o di verde, distacchi e fasce tampone, nonché la dimensione minima del lotto edificabile. Sono questi parametri, e non il colore in sé, a determinare cosa e in quale volume sia possibile costruire.
Ministerial-Regulations-colour-zones: Categorie della zonizzazione per colori
I regolamenti ministeriali allegati a ciascun piano assegnano ai lotti un colore: giallo per l'edilizia residenziale a bassa densità, arancione per la densità media, marrone per la residenza ad alta densità, rosso per le attività commerciali, viola per le attività industriali, verde per l'agricoltura e le aree rurali, tratteggio bianco-verde per le zone rurali protette, nonché blu, olivastro e grigio per destinazioni pubbliche, scolastiche e di culto. A ciascun colore corrisponde un proprio insieme di usi consentiti e vietati.
Section 33: Quando il piano acquista forza vincolante
Il piano generale acquista efficacia giuridica dopo l'emanazione della notifica del Ministero dell'Interno o del provvedimento locale e la pubblicazione nella Royal Gazette. Qualora su uno stesso territorio siano vigenti più piani, prevale quello adottato per ultimo; pertanto l'acquirente deve consultare la versione pubblicata in vigore e non una mappa obsoleta.
Section 34: Revisione quinquennale e modifica del piano
Le autorità sono tenute a riesaminare ogni piano generale almeno ogni cinque anni, analizzando le variazioni nell'uso del suolo, nella densità della popolazione e nelle condizioni ambientali. In presenza di cambiamenti significativi viene elaborato un nuovo piano. La zonizzazione non è quindi permanente e l'uso consentito di un lotto potrà risultare più restrittivo o più permissivo alla revisione successiva.
Section 36: I progetti pubblici devono conformarsi al piano
Dopo l'entrata in vigore del piano, i progetti pubblici di sviluppo territoriale, compresi strade e infrastrutture a rete, devono essere conformi all'uso del suolo da esso stabilito. Il piano costituisce pertanto un riferimento affidabile per le infrastrutture future e per il contesto circostante, elemento rilevante nella valutazione dell'accessibilità, della dotazione di servizi e del carattere di lungo periodo della localizzazione.
Section 37: Divieto di utilizzo in contrasto con il piano
Nel territorio coperto da un piano generale è vietato utilizzare il suolo o costruire in difformità dalla disciplina d'uso del suolo da esso stabilita. L'uso legittimo preesistente all'introduzione del piano può proseguire; tuttavia l'autorità di pianificazione ha facoltà di prescriverne la modifica o la cessazione con corresponsione di indennizzo, qualora la prosecuzione contrasti gravemente con le finalità di pubblico interesse.
Section 38: Cosa si intende per uso preesistente tutelato
L'uso preesistente è tutelato soltanto a condizione che si sia effettivamente consolidato prima dell'adozione del piano e che, laddove la legge richiedesse un'autorizzazione o un nulla osta, tale autorizzazione sia stata ottenuta. Le attività avviate senza i prescritti titoli abilitativi non acquisiscono diritti acquisiti ('nonno'), pertanto l'acquirente che faccia affidamento su un immobile esistente è tenuto a verificarne i relativi titoli.
Section 39: Piani speciali ed espropriazione degli immobili
Il piano speciale viene introdotto per legge o decreto reale per un'area bersaglio, ad esempio una nuova città o una zona di riqualificazione. Qualora l'attuazione lo richieda, gli immobili possono essere espropriati ai sensi della legge sull'espropriazione: si tratta di un rischio da verificare per i lotti situati all'interno o nelle adiacenze di una zona soggetta a piano speciale dichiarato.
Section 40: Prescrizioni del piano speciale in materia di edificazione e uso
I piani speciali suddividono il territorio in zone di dettaglio ed elencano i tipi di edifici e di attività consentiti e vietati, nonché altezze, dimensioni, parametri dei lotti, fasce di terreno accessorio e norme di tutela. Possono prescrivere la demolizione o lo spostamento di costruzioni incompatibili; pertanto la verifica da effettuare è più approfondita rispetto a quella richiesta dalla normale zonizzazione.
Section 51: Obbligo di conformità nelle zone di piano speciale
Nella zona di vigenza di un piano speciale, i proprietari non possono utilizzare il suolo né modificare gli immobili in violazione della legge istitutiva, del decreto reale o del relativo regolamento ministeriale. Tale obbligo si estende anche alle modifiche di minore entità: interventi di manutenzione e cambi di destinazione d'uso all'interno di tali zone richiedono la stretta conformità alle norme del piano speciale.
Section 90: Diritto di impugnare le decisioni di pianificazione
Il soggetto pregiudicato da una decisione di pianificazione, ad esempio una prescrizione di limitazione d'uso o la misura dell'indennizzo, ha facoltà di presentare ricorso entro trenta giorni. I ricorsi sono esaminati dalla Commissione d'Appello presieduta dal ministro, fornendo così ai proprietari uno strumento ufficiale per contestare limitazioni che riducano il valore o l'idoneità del loro terreno.
Section 104: Sanzioni per l'inosservanza delle prescrizioni di demolizione o ripristino
Chiunque non ottemperi a una prescrizione di demolizione, spostamento o modifica di un edificio, ovvero a una decisione in sede di appello o a un'indicazione dell'autorità competente, è punito con la reclusione fino a sei mesi, una multa fino a 50.000 baht, o entrambe le pene. Tali sanzioni rafforzano i poteri delle autorità di pianificazione nel ricondurre le costruzioni difformi alla conformità.
Section 105: Sanzioni per l'uso del suolo in contrasto con il piano
L'utilizzo del suolo o degli immobili in violazione del piano generale (Section 37), del piano speciale (Section 51) o dei relativi provvedimenti comporta la reclusione fino a un anno, una multa fino a 100.000 baht, o entrambe le pene, nonché una sanzione giornaliera fino a 30.000 baht per ogni giorno di persistenza della violazione fino alla sua cessazione.
Practical-due-diligence: Perché verificare la zonizzazione prima dell'acquisto
Poiché la zonizzazione determina se sia possibile costruire una villa, un condominio o un immobile commerciale e di quale dimensione, qualsiasi acquisto deve essere preceduto dalla verifica della zona cromatica del lotto, del relativo FAR, degli indici di copertura e dei distacchi, dell'eventuale presenza di un piano speciale o del rischio di espropriazione, nonché della validità dei titoli abilitativi degli edifici esistenti. Il riscontro con il piano pubblicato in vigore preserva dall'acquisto di un terreno inidoneo all'uso previsto.