Arrestation pour prête-nom en Thaïlande : ce que tout investisseur étranger doit savoir en 2026

En juin 2026, la police thaïlandaise a arrêté un ressortissant chinois qui avait monté un réseau de sociétés fictives pour contrôler un portefeuille immobilier de luxe représentant plusieurs centaines de millions de bahts. Cinq propriétés ont été perquisitionnées simultanément. Cette affaire n'est pas un incident isolé : elle illustre une campagne systématique menée par les autorités thaïlandaises contre les montages avec prête-noms, dont l'intensité ne cesse de croître depuis 2024.

Le message est sans ambiguïté pour tout investisseur étranger : détenir des terrains ou des villas via des actionnaires thaïlandais de façade ne fonctionne plus. Le risque de perdre à la fois l'actif et la liberté est désormais bien réel.

La Thaïlande interdit légalement aux étrangers de détenir des terrains. Le Foreign Business Act (FBA) de 1999 prohibe explicitement l'utilisation de ressortissants thaïlandais comme actionnaires fictifs pour contourner ces restrictions. L'article 36 du FBA prévoit une amende pouvant atteindre 1 million de bahts et une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 3 ans. C'est précisément sur cette base légale que repose la récente affaire très médiatisée.

Réponse rapide

• Arrestation d'un ressortissant chinois pour avoir utilisé un réseau de sociétés-écrans afin d'acquérir de l'immobilier haut de gamme
• Ampleur : portefeuille estimé à plusieurs centaines de millions de bahts (source : The Nation Thailand)
• Fondement juridique : violation du Foreign Business Act 1999 et du Land Code Act
• Tendance : depuis 2024, le Département des enquêtes spéciales (DSI) a intensifié ses contrôles sur les structures de propriété
• Conséquences pour les contrevenants : confiscation des actifs, poursuites pénales, déportation et interdiction de retour sur le territoire
• Alternatives légales : appartements en freehold dans les copropriétés, bail longue durée (leasehold), usufruit

Scénarios et options

Option 1 : achat d'un appartement en copropriété (freehold)

Un étranger peut légalement détenir un appartement en copropriété, à condition que le quota étranger - limité à 49 % de la surface totale du bâtiment - ne soit pas épuisé. Les fonds doivent être transférés depuis l'étranger et la banque délivre une attestation FET (Foreign Exchange Transaction). Aucun intermédiaire fictif n'est nécessaire. La protection juridique est totale. À Phuket et Bangkok, le rendement locatif moyen des copropriétés se situe entre 5 et 7 % par an, selon les estimations du marché pour 2025-2026.

Option 2 : bail emphytéotique (leasehold) de 30 ans avec option de renouvellement

Pour ceux qui souhaitent acquérir une villa avec terrain, le bail de 30 ans est la voie légale principale. Le contrat est enregistré auprès du Département des terres. Deux renouvellements supplémentaires de 30 ans chacun peuvent être stipulés dans un accord annexe. Seul le premier bail est juridiquement contraignant, mais les tribunaux thaïlandais reconnaissent de plus en plus souvent la bonne foi dans les renouvellements.

Option 3 : société avec actionnaires prête-noms (risque élevé)

Un étranger crée une société à responsabilité limitée thaïlandaise dans laquelle 51 % des actions appartiennent formellement à des ressortissants thaïlandais. Ce montage a fonctionné pendant des décennies. Aujourd'hui, le DSI et le Département des terres utilisent des logiciels spécialisés pour repérer les mêmes actionnaires fictifs apparaissant dans des dizaines de sociétés simultanément. L'arrestation de l'investisseur chinois le démontre clairement : même un portefeuille de plusieurs centaines de millions de bahts n'offre aucune immunité.

Option 4 : usufruit (droit d'usage viager)

Peu connu mais parfaitement légal, l'usufruit (สิทธิเก็บกิน) est enregistré au Département des terres et confère à l'étranger le droit d'utiliser le bien à vie, y compris pour le louer. Sa principale limite : ce droit n'est pas transmissible par héritage et ne peut être cédé. Il convient avant tout à un usage personnel.

Tableau comparatif des options d'acquisition

Principaux risques et erreurs

1. 'Mon avocat m'a dit que les prête-noms sont une pratique courante' De nombreux cabinets juridiques thaïlandais proposent encore ce montage parce qu'ils tirent des revenus de la création de sociétés et de leur gestion annuelle. En cas de confiscation, leur responsabilité est nulle. La totalité du risque vous incombe.

2. Perte de contrôle sur l'actif Les actionnaires prête-noms sont de vraies personnes disposant de droits réels. Des cas sont documentés où des « associés » thaïlandais ont ré-enregistré la société à leur seul nom. Les perspectives judiciaires pour un étranger dans ce type de litige sont quasi inexistantes : la structure elle-même est illégale dès le départ.

3. Conséquences fiscales Une société thaïlandaise est tenue de déposer ses comptes et de payer des impôts. Un chiffre d'affaires nul associé à des actifs valant plusieurs centaines de millions de bahts constitue un signal d'alerte immédiat pour l'administration fiscale.

4. Impossibilité d'obtenir un financement bancaire Les banques thaïlandaises ne financent pas les structures avec prête-noms. L'investisseur se prive ainsi de tout effet de levier financier.

5. Contrôles renforcés lors de la revente Même si l'acquisition s'est déroulée sans encombre, le Département des terres exige désormais plus fréquemment, lors d'une cession, une justification de l'origine des fonds et de l'identité du bénéficiaire effectif.

FAQ

Un étranger peut-il acheter un terrain en Thaïlande ? Non. Le Land Code Act interdit explicitement aux étrangers de détenir des terrains. La seule exception concerne les investissements d'au moins 40 millions de bahts via le Board of Investment (BOI), mais les conditions sont extrêmement restrictives.

Combien d'appartements un étranger peut-il acheter ? Il n'existe aucune limite en nombre. La seule restriction porte sur le quota de 49 % réservé aux acheteurs étrangers par immeuble de copropriété.

Que se passe-t-il en cas de détection d'une structure prête-noms ? Le Département des terres peut annuler le titre de propriété. Les actifs font l'objet d'une vente forcée. L'étranger est passible de poursuites pénales.

Le bail leasehold de 30 ans est-il réellement renouvelable ? Seul le premier bail est légalement contraignant. Le renouvellement dépend de la bonne volonté du bailleur. Un contrat bien rédigé, incluant une clause de superficie et des garanties adaptées, réduit considérablement le risque de refus.

Comment vérifier qu'une société ne repose pas sur des prête-noms ? Demandez la liste des actionnaires auprès du Département du développement des entreprises (DBD). Si les actionnaires thaïlandais sont des personnes physiques sans revenus apparents détenant des parts dans des dizaines de sociétés, c'est le signe classique d'une structure fictive.

Quelles régions de Thaïlande sont les plus concernées par ces affaires ? Phuket, Koh Samui, Pattaya et Chiang Mai. Ces destinations concentrent la demande étrangère pour des villas avec terrain.

Existe-t-il une amnistie pour ceux qui utilisent déjà des prête-noms ? Non. Le gouvernement a évoqué à plusieurs reprises une légalisation de la propriété foncière étrangère, mais aucun projet de loi n'a encore été adopté à ce jour.

Un conjoint thaïlandais peut-il faire enregistrer un terrain à son nom ? Oui, mais au moment de l'achat, une déclaration stipulant que les fonds n'appartiennent pas à l'étranger doit être signée. Il s'agit d'un régime juridique distinct, avec ses propres risques en cas de divorce.

Vaut-il mieux un appartement en freehold ou une villa en leasehold ? Tout dépend de l'objectif. Pour générer des revenus locatifs, l'appartement en freehold offre une meilleure liquidité. Pour une résidence personnelle, la villa est plus confortable, mais la sortie de l'investissement est plus complexe.

L'arrestation de l'investisseur chinois ne marque pas un coup d'éclat isolé : elle inaugure une nouvelle normalité. Les autorités thaïlandaises ferment méthodiquement les brèches exploitées par les étrangers depuis des décennies. En 2026, la seule stratégie raisonnable consiste à opérer exclusivement dans un cadre légal : copropriétés en freehold, leasehold enregistré, usufruit. Toute tentative d'économie via des montages informels expose à la perte totale de l'actif.

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