Арешт за номінальне володіння: що змінюється для інвесторів у Таїланді у 2026 році

У червні 2026 року тайська поліція затримала громадянина Китаю, який через підставні компанії контролював портфель елітної нерухомості на сотні мільйонів батів. Обшуки пройшли за п'ятьма адресами. Це не поодинокий випадок - а частина системного очищення номінальних схем, яке влада Таїланду веде з наростаючою інтенсивністю.

Для міжнародних інвесторів сигнал однозначний: сірі механізми володіння землею та віллами через тайських номіналів більше не працюють так, як раніше. Ризик втратити і актив, і свободу - цілком реальний.

Таїланд законодавчо забороняє іноземцям володіти землею. Foreign Business Act (FBA) 1999 року прямо забороняє використовувати тайських громадян як підставних акціонерів для обходу обмежень. Штраф за статтею 36 FBA - до 1 млн батів та до трьох років позбавлення волі. Саме ця стаття стала правовою основою останньої резонансної справи.

Швидка відповідь

• Затримано громадянина КНР за використання мережі номінальних компаній для скупки люксової нерухомості
• Масштаб - об'єкти на сотні мільйонів батів (за даними The Nation Thailand)
• Правова основа - порушення Foreign Business Act 1999 та Land Code Act
• Тренд - з 2024 року Департамент спеціальних розслідувань (DSI) активізував перевірки структур власності
• Наслідки для порушників - конфіскація активів, кримінальне переслідування, депортація із забороною в'їзду
• Легальні альтернативи існують - кондомініуми у freehold, довгострокова оренда (leasehold), узуфрукт

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля кондомініуму у повну власність (freehold)

Іноземець може законно володіти квартирою в кондомініумі, якщо іноземна квота (49% від загальної площі будівлі) не вичерпана. Кошти переводяться з-за кордону, банк видає довідку FET (Foreign Exchange Transaction). Жодних підставних осіб. Повний правовий захист. На Пхукеті та в Бангкоку середня дохідність від оренди кондомініуму становить 5-7% річних за оцінками ринку за 2025-2026 рік.

Сценарій 2: leasehold на 30 років з опцією продовження

Тим, кому потрібна вілла з ділянкою, оренда на 30 років - основний легальний шлях. Контракт реєструється у Земельному департаменті. Два додаткових продовження по 30 років прописуються в окремій угоді. Юридично обов'язковий лише перший термін, однак суди дедалі частіше визнають добросовісність продовжень.

Сценарій 3: номінальна компанія (високий ризик)

Іноземець створює Thai Limited Company, де 51% акцій формально належить тайським громадянам. Раніше це працювало десятиліттями. Зараз DSI та Департамент земель використовують спеціальне програмне забезпечення, щоб виявляти одних і тих самих номінальних акціонерів одразу в десятках компаній. Арешт китайського інвестора показує: навіть портфель на сотні мільйонів батів не дає імунітету.

Сценарій 4: узуфрукт (право користування)

Маловідомий, але повністю законний інструмент. Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน) реєструється у Земельному департаменті та надає іноземцю право довічного користування нерухомістю, включно зі здачею в оренду. Головне обмеження - право не передається у спадок і не може бути продане. Інструмент підходить для особистого використання.

Порівняльна таблиця структур володіння

Основні ризики та помилки

1. 'Мій юрист сказав, що номінали - це нормально'

Чимало тайських юридичних фірм досі пропонують цю схему - вони заробляють на створенні компаній та щорічному обслуговуванні. При конфіскації їхня відповідальність дорівнює нулю. Весь ризик несе інвестор.

2. Втрата контролю над активом

Номінальні акціонери - реальні люди з реальними правами. Відомі випадки, коли тайські «партнери» перереєстровували компанію на себе. Судові перспективи для іноземця у такому спорі мінімальні: сама структура від початку є незаконною.

3. Податкові наслідки

Тайська компанія зобов'язана подавати звітність і сплачувати податки. Нульовий виторг при активах на сотні мільйонів батів - червоний прапор для податкової служби.

4. Неможливість отримати іпотеку

Тайські банки не кредитують номінальні структури. Інвестор позбавляється кредитного важеля.

5. Посилення перевірок на етапі продажу

Навіть якщо купівля пройшла гладко, при перепродажі Земельний департамент тепер частіше запитує підтвердження джерел коштів та реального бенефіціара.

FAQ

Чи може іноземець купити землю у Таїланді? Ні. Land Code Act прямо забороняє іноземцям володіти землею. Виняток - інвестиції від 40 млн батів через Board of Investment (BOI), але умови вкрай обмежені.

Скільки кондомініумів може придбати іноземець? Кількість не обмежена. Обмеження стосується лише квоти 49% на весь кондомініум.

Що відбувається з нерухомістю при виявленні номінальної схеми? Земельний департамент може анулювати право власності. Активи підлягають примусовому продажу. Іноземцю пред'являють кримінальне обвинувачення.

Leasehold на 30 років - чи можна реально продовжити? Законодавчо обов'язковий лише перший термін. Продовження залежить від доброї волі орендодавця. Грамотно складений контракт із суперфіцієм та заставою суттєво знижує ризик відмови.

Як перевірити, чи не використовується номінальна структура в компанії? Запитайте список акціонерів у Департаменті розвитку бізнесу (DBD). Якщо тайські акціонери - фізичні особи без видимого доходу, які володіють частками у десятках компаній, це класична ознака номінальної схеми.

Які райони Таїланду найчастіше фігурують у номінальних справах? Пхукет, Самуї, Паттайя та Чіангмай. Саме там зосереджений попит іноземців на вілли з землею.

Чи є амністія для тих, хто вже використовує номіналів? Ні. Уряд неодноразово обговорював легалізацію іноземного володіння землею, але законопроект так і не прийнятий.

Чи може чоловік/дружина-тайець оформити землю на себе? Так, але при купівлі необхідно підписати заяву про те, що кошти не належать іноземцю. Це окрема правова зона з власними ризиками при розлученні.

Що вигідніше - кондо у freehold чи вілла у leasehold? Залежить від мети. Для орендного доходу кондо дає кращу ліквідність. Для особистого проживання вілла комфортніша, але вийти з інвестиції складніше.

Арешт китайського інвестора - не екстраординарна подія, а елемент нової норми. Тайська влада системно закриває лазівки, якими іноземці користувалися десятиліттями. Єдина розумна стратегія для міжнародного інвестора у 2026 році - працювати виключно в легальному полі: freehold кондомініуми, зареєстрований leasehold, узуфрукт. Будь-яка економія на «сірих» схемах загрожує повною втратою активу.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.