Arresto per proprietà fittizia: cosa cambia per gli investitori in Thailandia nel 2026

Nel giugno 2026 la polizia thailandese ha arrestato un cittadino cinese accusato di controllare un portafoglio di immobili di lusso del valore di centinaia di milioni di baht attraverso una rete di società fittizie. Le perquisizioni hanno riguardato cinque indirizzi distinti. Non si tratta di un episodio isolato: è parte di un'operazione sistematica con cui le autorità thailandesi stanno smantellando le strutture di proprietà nominale, con un'intensità che cresce di mese in mese.

Il segnale per gli investitori internazionali è chiaro: i meccanismi opachi che permettevano di detenere terreni e ville attraverso prestanome thailandesi non funzionano più come un tempo. Il rischio di perdere sia il patrimonio sia la libertà personale è diventato concreto.

La Thailandia vieta per legge agli stranieri di possedere terreni. Il Foreign Business Act (FBA) del 1999 proibisce esplicitamente l'utilizzo di cittadini thailandesi come azionisti di facciata per aggirare queste restrizioni. La violazione dell'articolo 36 del FBA comporta una multa fino a 1 milione di baht e una pena detentiva fino a tre anni. È proprio questa norma la base giuridica del caso recente.

Risposta rapida

• Arrestato un cittadino cinese per aver utilizzato una rete di società fittizie nell'acquisizione di immobili di lusso
• Entità - portafoglio da centinaia di milioni di baht, secondo quanto riportato da The Nation Thailand
• Base legale - violazione del Foreign Business Act 1999 e del Land Code Act
• Tendenza - dal 2024 il Dipartimento Investigazioni Speciali (DSI) ha intensificato i controlli sulle strutture di proprietà
• Conseguenze per i trasgressori - confisca dei beni, procedimento penale, deportazione con divieto di rientro
• Alternative legali disponibili - condomini in freehold, contratti di locazione a lungo termine (leasehold), usufrutto

Scenari e opzioni

Scenario 1: acquisto di un condominio in piena proprietà (freehold)

Uno straniero può legalmente possedere un appartamento in un condominio purché la quota straniera - pari al 49% della superficie totale dell'edificio - non sia esaurita. I fondi devono essere trasferiti dall'estero e la banca rilascia il certificato FET (Foreign Exchange Transaction). Nessun intermediario di facciata, piena tutela legale. A Phuket e Bangkok il rendimento medio da locazione di un condominio si attesta tra il 5% e il 7% annuo, sulla base delle stime di mercato per il 2025-2026.

Scenario 2: leasehold di 30 anni con opzione di rinnovo

Per chi vuole una villa con terreno, il contratto di locazione trentennale è la via legale principale. Il contratto viene registrato presso il Dipartimento Fondiario. Due rinnovi aggiuntivi di 30 anni ciascuno possono essere previsti in un accordo separato. Solo il primo periodo è giuridicamente vincolante, ma i tribunali riconoscono con crescente frequenza la validità dei rinnovi concordati in buona fede.

Scenario 3: società con azionisti nominali (rischio elevato)

Uno straniero costituisce una Thai Limited Company in cui il 51% delle quote appartiene formalmente a cittadini thailandesi. Per decenni questo meccanismo ha funzionato senza conseguenze. Oggi il DSI e il Dipartimento Fondiario usano software dedicati per individuare gli stessi azionisti nominali presenti in decine di società contemporaneamente. L'arresto dell'investitore cinese dimostra che nemmeno un portafoglio da centinaia di milioni di baht garantisce immunità.

Scenario 4: usufrutto (diritto di godimento)

Strumento poco noto ma pienamente legale. L'usufrutto (สิทธิเก็บกิน) viene registrato presso il Dipartimento Fondiario e attribuisce allo straniero il diritto di godimento vitalizio dell'immobile, inclusa la possibilità di affittarlo. Il limite principale è che il diritto non è trasferibile agli eredi né cedibile a terzi. È uno strumento adatto soprattutto all'uso personale.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

1. 'Il mio avvocato ha detto che i prestanome sono una pratica normale' Molti studi legali thailandesi continuano a proporre questa struttura perché ci guadagnano: costituzione di società, gestione annuale, parcelle ricorrenti. In caso di confisca la loro responsabilità è zero. L'intero rischio ricade sull'investitore.

2. Perdita del controllo sull'asset Gli azionisti nominali sono persone reali con diritti reali. Sono documentati casi in cui i 'partner' thailandesi hanno ri-registrato la società a proprio nome. Le prospettive legali per lo straniero in una tale controversia sono minime: la struttura stessa è illegale fin dall'origine.

3. Conseguenze fiscali Una società thailandese è obbligata a presentare rendiconti e versare imposte. Ricavi pari a zero a fronte di asset da centinaia di milioni di baht è un segnale d'allarme evidente per l'amministrazione fiscale.

4. Impossibilità di ottenere un mutuo Le banche thailandesi non finanziano strutture nominali. L'investitore rinuncia alla leva finanziaria.

5. Controlli più severi in fase di rivendita Anche quando l'acquisto si è concluso senza problemi, in fase di rivendita il Dipartimento Fondiario chiede con maggiore frequenza la documentazione sull'origine dei fondi e sull'identità del beneficiario effettivo.

FAQ

Può uno straniero acquistare terreni in Thailandia? No. Il Land Code Act vieta esplicitamente agli stranieri di possedere terreni. L'unica eccezione riguarda investimenti di almeno 40 milioni di baht tramite il Board of Investment (BOI), con condizioni molto restrittive.

Quanti condomini può acquistare uno straniero? Non esiste un limite al numero. La restrizione riguarda esclusivamente la quota del 49% sull'intero edificio.

Cosa accade all'immobile quando viene individuata una struttura nominale? Il Dipartimento Fondiario può annullare il titolo di proprietà. I beni sono soggetti a vendita forzata e lo straniero rischia un procedimento penale.

Il leasehold di 30 anni è realmente rinnovabile? Solo il primo periodo è giuridicamente obbligatorio. Il rinnovo dipende dalla disponibilità del locatore. Un contratto redatto con cura, con clausole di superficie e garanzie adeguate, riduce significativamente il rischio di rifiuto.

Come verificare se una società utilizza azionisti nominali? È possibile richiedere l'elenco degli azionisti al Dipartimento per lo Sviluppo degli Affari (DBD). Se gli azionisti thailandesi sono persone fisiche senza reddito apparente e compaiono in decine di società, si tratta di un indicatore classico di struttura nominale.

Quali zone della Thailandia compaiono più spesso nei casi di proprietà fittizia? Phuket, Koh Samui, Pattaya e Chiang Mai, dove si concentra la domanda straniera di ville con terreno.

Esiste un'amnistia per chi utilizza già strutture nominali? No. Il governo ha discusso più volte la possibilità di legalizzare la proprietà fondiaria straniera, ma nessun progetto di legge è stato approvato.

Un coniuge thailandese può intestarsi il terreno? Sì, ma al momento dell'acquisto è necessario firmare una dichiarazione che attesta che i fondi non appartengono allo straniero. È un'area giuridica con propri rischi specifici, in particolare in caso di divorzio.

Cosa conviene di più: un condominio in freehold o una villa in leasehold? Dipende dall'obiettivo. Per il rendimento da locazione il condominio offre maggiore liquidità. Per la residenza personale la villa è più confortevole, ma uscire dall'investimento risulta più complesso.

L'arresto dell'investitore cinese non è un evento straordinario: è la nuova normalità. Le autorità thailandesi stanno sistematicamente chiudendo le scappatoie di cui gli stranieri hanno usufruito per decenni. Nel 2026 l'unica strategia ragionevole è operare interamente nel quadro legale: condomini in freehold, leasehold registrato, usufrutto. Qualsiasi tentativo di risparmio attraverso meccanismi opachi espone al rischio concreto di perdere l'intero patrimonio.

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