Origin Property : comment deux diplômés de Chulalongkorn ont bâti un empire du condo à Bangkok

En 2009, deux amis ont réuni 10 millions de bahts et fondé une société qu'ils ont appelée Origin Property. Quinze ans plus tard, leur portefeuille dépasse les 120 projets et leur capitalisation boursière à la Bourse de Thaïlande (SET) franchit la barre des 30 milliards de bahts. C'est l'histoire de Peerapong Lertratanavit et Arapat Aspalund, deux anciens de la faculté de commerce de l'Université Chulalongkorn, qui ont transformé un simple capital de départ en l'un des plus grands promoteurs immobiliers de Bangkok.

Le parcours d'Origin Property est un cas d'école en matière de croissance agressive sur un marché porteur. La société a occupé un segment délaissé par les grands acteurs : les condominiums abordables à proximité des stations BTS et MRT, avec des prix compris entre 1,5 et 3 millions de bahts par unité. Pendant que Sansiri et Ananda se disputaient le haut de gamme, Origin répondait à la demande de masse des jeunes Thaïlandais qui cherchaient un premier logement bien desservi.

Réponse rapide

• Année de fondation : 2009, Bangkok
• Fondateurs : Peerapong Lertratanavit (CEO) et Arapat Aspalund, tous deux diplômés de l'Université Chulalongkorn
• Introduction en bourse : 2015, Bourse de Thaïlande (SET), ticker ORI
• Portefeuille en 2026 : plus de 120 projets incluant condos, maisons de ville, hôtels et complexes mixtes
• Zones géographiques : Bangkok, banlieue de la capitale, Pattaya, Phuket, Koh Samui
• Capitalisation boursière : environ 30 à 35 milliards de bahts (données SET, début 2026)

Scénarios et options

Les débuts : 2009-2014

Avant de cofonder Origin Property, Peerapong Lertratanavit avait travaillé chez Supalai, l'un des plus anciens promoteurs thaïlandais. Il y avait appris les mécanismes du logement de masse : réduction des coûts, standardisation des plans, ancrage aux nœuds de transport. Lorsque la crise financière mondiale de 2008 a fait chuter les prix des terrains à Bangkok de 15 à 20 %, il a saisi l'opportunité.

Le premier projet - The Origin Phahol-Saphan Kwai - est lancé en 2010. Avec 250 unités à proximité de la station BTS Saphan Kwai, le programme se vend en quelques mois. La formule est validée : une localisation métro combinée à des prix inférieurs de 20 à 30 % à la concurrence. La société enchaîne aussitôt sur un deuxième, puis un troisième projet.

Dès 2014, Origin comptait déjà plus de 20 projets à son actif, tous à Bangkok, tous à portée du réseau BTS ou MRT. Chaque programme portait le nom de la station la plus proche - une navigation claire pour l'acheteur.

L'introduction en bourse et la croissance exponentielle : 2015-2019

En 2015, Origin Property entre en bourse. L'IPO lève environ 1,2 milliard de bahts, immédiatement réinvestis dans la constitution d'une réserve foncière et dans le lancement de nouveaux segments de marque. C'est ici que la stratégie prend toute sa dimension.

Peerapong comprend qu'une seule marque ne suffit pas pour couvrir l'ensemble du spectre. La société construit alors une architecture de produits :

• The Origin - entrée de gamme, logements accessibles
• KnightsBridge - segment intermédiaire, de 3 à 5 millions de bahts
• Park Origin - condos premium en cœur de Bangkok
• Notting Hill - maisons de ville et projets de faible hauteur pour familles
• Britania - pavillons et maisons de ville en périphérie

En 2019, les pré-ventes atteignent un record de 42 milliards de bahts. Origin devient le troisième promoteur thaïlandais par volume de ventes, derrière Ananda et AP Thailand seulement.

La pandémie et la diversification : 2020-2023

La crise du Covid-19 frappe durement le marché immobilier thaïlandais. Les ventes de condos à Bangkok chutent de 35 à 40 % en 2020 selon CBRE Thailand. Origin résiste mieux que ses concurrents grâce à son positionnement tarifaire bas et à la trésorerie constituée après l'IPO.

Le mouvement stratégique majeur de cette période est cependant la diversification hors résidentiel. La société crée une filiale dédiée, One Origin, pour piloter les hôtels et les programmes à usage mixte. Plusieurs marques voient le jour :

• Staybridge Suites (franchise IHG) - appartements avec services
• Holiday Inn (franchise IHG) - hôtellerie de milieu de gamme
• ORIN - marque hôtelière propre au groupe

D'ici 2023, le pôle hôtelier représente déjà environ 10 à 12 % du chiffre d'affaires consolidé.

L'expansion vers les marchés balnéaires : Pattaya, Phuket, Koh Samui

Depuis 2021, Origin étend sa présence au-delà de Bangkok. Le projet KnightsBridge The Ocean Sriracha dans la province de Chonburi constitue une première incursion. Suivent des programmes à Pattaya, puis des annonces à Phuket et Koh Samui en 2023-2024.

Ce mouvement est particulièrement pertinent pour les investisseurs internationaux. Origin arrive sur ces marchés balnéaires avec son modèle éprouvé à Bangkok : produit standardisé, prix agressifs, rythme de livraison soutenu. Or, le marché de villégiature obéit à d'autres règles. L'acheteur étranger recherche l'unicité, pas le standard. La capacité d'Origin à adapter son modèle industriel à ces marchés reste encore à démontrer.

Vision 2026-2027

Dans un entretien accordé au Bangkok Post, Peerapong a annoncé son ambition de porter la part des revenus récurrents (hôtels, commerces, coworking) à 30 % du chiffre d'affaires total d'ici 2027. Si cet objectif est atteint, Origin se transformera d'un promoteur pur en un groupe immobilier diversifié, sur le modèle du géant singapourien CapitaLand.

Comparaison des gammes Origin Property

Principaux risques et erreurs

Concentration géographique. Le portefeuille d'Origin reste dépendant de Bangkok à hauteur de plus de 80 %. Tout ralentissement du marché de la capitale impacte le groupe de manière disproportionnée.

Levier financier élevé. La croissance agressive a nécessité un recours important à la dette. Le ratio dette sur capitaux propres (D/E) dépasse régulièrement 1,5x, soit au-dessus de la moyenne sectorielle. Les investisseurs ont intérêt à surveiller les rapports trimestriels disponibles sur le site du SET.

Qualité de construction dans le segment d'entrée. Sur les forums thaïlandais comme Pantip, les acheteurs du segment The Origin signalent régulièrement des défauts de finition : fissures, infiltrations d'eau, matériaux insuffisants. Ces problèmes sont moins fréquents pour les gammes Park Origin et KnightsBridge.

Expansion balnéaire sans historique local. Les marchés de Phuket et de Koh Samui suivent leurs propres cycles, portés par la demande étrangère et la saisonnalité touristique. Origin n'a pas encore de projets livrés sur ces îles permettant d'évaluer la qualité réelle du produit livré.

Erreur classique de l'acheteur étranger. Quelle que soit la réputation du promoteur, un acheteur non-résident doit impérativement vérifier le titre foncier (Chanote, Nor Sor 3 Gor), le quota de propriété étrangère dans le bâtiment (plafonné à 49 % de la surface totale), et les modalités précises du contrat avant toute signature.

FAQ

Qui détient Origin Property ? Le principal actionnaire et CEO est Peerapong Lertratanavit. La société est cotée en bourse sous le ticker ORI à la Bourse de Thaïlande (SET).

Un étranger peut-il acheter un condo Origin en pleine propriété ? Oui, en régime freehold, à condition que le quota étranger du bâtiment concerné ne soit pas épuisé (49 % de la surface totale). Le paiement doit être effectué depuis l'étranger avec obtention du formulaire TT3, qui atteste le transfert en devise étrangère.

Quel budget minimum pour investir ? Dans la gamme The Origin, le ticket d'entrée commence à 1,5 million de bahts (environ 42 000 dollars selon le taux de change de 2026) pour un studio de 23 m².

Origin construit-il à Phuket ? Oui, la société a annoncé ses premiers projets sur le marché phuketais en 2023-2024. Le volume reste limité par rapport au portefeuille bangkokien, et aucun programme majeur n'a encore été livré sur l'île.

Comment Origin se compare-t-il aux autres grands promoteurs thaïlandais ? Origin figure dans le top 5 des promoteurs thaïlandais en volume de pré-ventes. Il domine le segment abordable lié aux transports en commun, mais reste en retrait sur le haut de gamme face à Sansiri ou SC Asset.

Origin propose-t-il des projets hôteliers ? Oui, via sa filiale One Origin. Le groupe gère des hôtels sous les franchises IHG (Staybridge Suites, Holiday Inn) ainsi que sous sa propre marque ORIN.

Quel rendement locatif espérer avec un condo Origin ? Selon les estimations du marché, 4 à 6 % par an selon la localisation et la gamme. Les projets situés à proximité des stations BTS affichent un taux d'occupation structurellement élevé.

Y a-t-il eu des scandales majeurs ? Aucun scandale corporatif significatif n'a été recensé à ce jour. Les critiques les plus fréquentes portent sur la qualité de finition dans le segment budget, telles qu'elles ressortent des forums de consommateurs thaïlandais.

Faut-il acheter un condo Origin pour investir ? Pour un investisseur cherchant un rendement locatif à Bangkok avec un faible ticket d'entrée, Origin représente une option crédible et éprouvée. Pour un investissement balnéaire à Phuket ou Koh Samui, il est prudent d'attendre la livraison des premiers projets insulaires afin d'évaluer la qualité réelle du produit.

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