Origin Property: як два випускники Чулалонгкорна збудували імперію кондо в Бангкоку

У 2009 році два друзі з університетськими дипломами склали по 5 мільйонів батів і заснували компанію Origin Property. За 15 років їхній спільний портфель перевищив 100 проектів, а ринкова капіталізація на Фондовій біржі Таїланду подолала позначку у 30 мільярдів батів. Це історія про те, як Піттан Лертпіттаярат і Арапат Аспалунг перетворили стартап на одного з найбільших девелоперів Бангкока.

Story Origin Property - це підручник з агресивного зростання на перегрітому ринку. Компанія зайняла нішу, яку ігнорували тяжковаговики: доступні кондомініуми біля станцій метро BTS і MRT за ціною від 1,5 до 3 мільйонів батів за юніт. Поки Sansiri та Ananda зводили преміум-сегмент, Origin задовольняв масовий попит молодих тайців.

Швидка відповідь

• Рік заснування: 2009, Бангкок
• Засновники: Піттан Лертпіттаярат (CEO) та Арапат Аспалунг - обидва випускники факультету комерції університету Чулалонгкорн
• IPO: 2015 рік, Фондова біржа Таїланду (SET), тикер ORI
• Портфель у 2026 році: понад 120 проектів, включно з кондо, таунхаусами, готелями та mixed-use комплексами
• Географія: Бангкок, передмістя столиці, Паттайя, Пхукет, Самуї
• Ринкова капіталізація: близько 30-35 млрд батів (дані SET на початок 2026 року)

Сценарії та варіанти

Як усе починалося: 2009-2014

Піттан Лертпіттаярат до заснування Origin Property встиг попрацювати в Supalai - одному з найстаріших тайських девелоперів. Там він засвоїв механіку масового житла: мінімізація витрат, стандартизація планувань, прив'язка до транспортних вузлів. Коли вибухнула світова фінансова криза 2008 року, земля в Бангкоку подешевшала на 15-20%. Піттан побачив вікно можливостей.

Перший проект - The Origin Phahol-Saphan Kwai - вийшов на ринок у 2010 році. Кондомініум на 250 юнітів біля станції BTS Saphan Kwai розпродали за кілька місяців. Формула спрацювала: локація поруч із метро плюс ціна нижча за конкурентів на 20-30%. Компанія одразу запустила другий і третій проекти.

До 2014 року Origin мала в портфелі вже понад 20 проектів - усі в Бангкоку, усі поруч із лініями BTS або MRT. Кожен проект називали за схемою: The Origin + назва станції метро. Проста навігація для покупця.

IPO та експоненційне зростання: 2015-2019

У 2015 році Origin Property вийшла на Фондову біржу Таїланду. IPO залучило близько 1,2 мільярда батів. Кошти пішли на земельний банк і запуск нових брендів.

Саме тут починається найцікавіше. Піттан зрозумів, що одного бренду недостатньо для охоплення ринку. Компанія створила ієрархію продуктів:

• KnightsBridge - середній сегмент, від 3 до 5 млн батів за юніт
• Notting Hill - таунхауси та малоповерхові проекти для сімей
• Park Origin - преміум-кондо в центрі Бангкока
• The Origin - масовий сегмент, стартові квартири
• Britania - будинки та таунхауси в передмістях

До 2019 року передпродажі досягли рекордних 42 мільярдів батів. Origin стала третім за обсягом продажів девелопером Таїланду, поступаючись лише Ananda та AP Thailand.

Пандемія та диверсифікація: 2020-2023

COVID-19 завдав жорсткого удару по тайському ринку нерухомості. Продажі кондо в Бангкоку впали на 35-40% у 2020 році (дані CBRE Thailand). Origin постраждала менше за конкурентів завдяки низькому ціновому сегменту та запасу ліквідності після IPO.

Проте головний стратегічний крок Піттана в цей період - вихід за межі житлового сегмента. Компанія створила дочірню структуру One Origin для управління готелями та mixed-use проектами. З'явилися бренди:

• Staybridge Suites (франшиза IHG) - сервісні апартаменти
• Holiday Inn (франшиза IHG) - готелі середнього сегмента
• ORIN - власний готельний бренд

До 2023 року готельний напрямок уже приносив близько 10-12% загальної виручки групи.

Вихід на курортні ринки: Паттайя, Пхукет, Самуї

З 2021 року Origin розпочала експансію за межі Бангкока. KnightsBridge The Ocean Sriracha у провінції Чонбурі став пробним кроком. Далі пішли проекти в Паттайї, а у 2023-2024 роках компанія анонсувала перші проекти на Пхукеті та Самуї.

Для міжнародних інвесторів це важливий момент. Origin приходить на курортні ринки з відпрацьованою бангкокською моделлю: стандартизований продукт, агресивна ціна, високий темп будівництва. Але курортний ринок працює інакше. Тут покупець шукає унікальності, а не стандарту. Наскільки бангкокська модель масштабується на острови - покаже час.

Порівняльна таблиця брендів Origin Property

Основні ризики та помилки

Ризик концентрації. Origin історично залежить від Бангкока - понад 80% портфеля. Будь-яке сповільнення столичного ринку б'є по виручці непропорційно сильно.

Боргове навантаження. Агресивне зростання вимагало залученого капіталу. Співвідношення боргу до власного капіталу (D/E) компанії періодично перевищує 1,5x - вище за середнє по сектору. Інвестору варто стежити за квартальною звітністю на сайті SET.

Якість будівництва в масовому сегменті. На форумах Pantip і в групах Facebook тайські покупці регулярно скаржаться на недоробки в проектах бренду The Origin: тріщини, протікання, неякісне оздоблення. Це типова проблема бюджетного сегмента, але для преміальних Park Origin таких скарг значно менше.

Курортна експансія без досвіду. Ринки Пхукета та Самуї - це інші правила гри: іноземні покупці, сезонність, конкуренція з бутиковими віллами. Origin поки що не довела, що бангкокська модель працює на островах.

Помилка інвестора - покупка 'на ім'я' без перевірки. Якою б відомою не була компанія, покупець-іноземець у Таїланді зобов'язаний перевіряти правовий статус землі (Chanote, Nor Sor 3 Gor), квоту іноземного володіння в кондо (не більше 49% від загальної площі будівлі) та умови договору.

FAQ

Хто є власником Origin Property? Основний акціонер і CEO - Піттан Лертпіттаярат. Компанія є публічною, акції торгуються на SET під тикером ORI.

Чи може іноземець купити кондо Origin у власність? Так, у форматі freehold, якщо іноземна квота в конкретній будівлі не вичерпана (49% від загальної площі). Оплата має надійти з-за кордону з отриманням форми TT3.

Який мінімальний бюджет для входу? У масовому сегменті The Origin - від 1,5 мільйона батів (близько 42 000 доларів за курсом 2026 року) за студію площею 23 кв.м.

Чи будує Origin на Пхукеті? Так, компанія вийшла на пхукетський ринок у 2023-2024 роках з проектами кондомініумів. Масштаб поки що обмежений порівняно з бангкокським портфелем.

Як Origin порівнюється з найбільшими тайськими девелоперами? За обсягом передпродажів Origin входить до топ-5 девелоперів Таїланду. Компанія поступається в преміум-сегменті, але лідирує в доступному житлі біля станцій метро.

Чи є у Origin готельні проекти? Так, через дочірню One Origin. Компанія управляє готелями під брендами IHG (Staybridge Suites, Holiday Inn) та власним ORIN.

Яка дохідність оренди у кондо Origin? За оцінками ринку, 4-6% річних залежно від локації та бренду. Проекти біля станцій BTS демонструють стабільно високу заповнюваність.

Чи були у Origin серйозні скандали? Великих корпоративних скандалів не зафіксовано. Основні претензії покупців стосуються якості оздоблення в бюджетних проектах - це помітно на тайських споживчих форумах.

Чи варто купувати кондо Origin для інвестицій? Для інвестора, що шукає орендний дохід у Бангкоку з низьким порогом входу, Origin - робочий варіант. Для курортної інвестиції на Пхукеті варто дочекатися перших зданих проектів і оцінити реальну якість.

Окремої уваги заслуговує стратегія Піттана на 2025-2026 роки. В інтерв'ю Bangkok Post він заявив про плани довести частку негосподарського доходу (готелі, ритейл, co-working) до 30% до 2027 року. Якщо цей план реалізується, Origin перетвориться з чистого девелопера на диверсифіковану property-групу за зразком сингапурської CapitaLand.

Для міжнародного інвестора висновок простий: Origin Property - це перевірений публічний забудовник із зрозумілою бізнес-моделлю. Його сила - в масовому бангкокському ринку. Його слабкість - у тому самому. Перед покупкою будь-якого об'єкта перевіряйте юридичний статус, квоту іноземного володіння та реальний стан конкретного проекту.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.