Phuket 2026 : leasehold 30+30+30 et la taxe cachee jusqu'a 8% a la revente

Le marche de Phuket en 2026 vit dans deux realites bien distinctes. La premiere est celle des brochures commerciales promettant rendement, flipping et hausse infinie des prix. La seconde est celle du bureau des terres, de la decision de la Cour supreme de 2023 sur le renouvellement des baux, et d'une taxe que la plupart des acheteurs decouvrent seulement au moment de la sortie.

L'ecart entre ces deux realites coute de l'argent. Pas de facon abstraite : des centaines de milliers de bahts concrets a la revente d'une villa, et parfois des annees de procedures judiciaires en cas de structure de propriete mal montee.

Nous decortiquons ici les trois points cles qui determinent l'economie d'un achat sur l'ile : les controles des societes 49/51, le mecanisme du leasehold, et le taux reel de withholding tax pour un particulier.

Reponse rapide

• Les controles des societes thailandaises a participation etrangere relevent surtout d'une campagne politique avant les elections dans le sud du pays, pas d'un grand nettoyage systemique. Seul un tribunal peut declarer une structure illegale ; l'inspection ne fait que transmettre le dossier aux autorites locales. Selon les acteurs du marche, tres peu de dossiers vont jusqu'au proces.

• Le leasehold s'enregistre pour 30 ans. Les deux renouvellements de 30 ans supplementaires ont ete tantot inclus, tantot exclus du contrat enregistrable depuis 2014 ; en 2023, la Cour supreme a precise que la seconde periode ne peut pas etre inscrite a l'avance dans le bail enregistre. Les renouvellements existent comme contrats civils : ils sont valides, mais s'executent via le promoteur ou par voie judiciaire.

• Le piege principal du leasehold, c'est la repartition du prix. Schema classique : la totalite de la somme pour la premiere periode, 1 000 bahts pour la deuxieme et la troisieme. Si le renouvellement n'a pas lieu, on ne vous rendra que ce millier de bahts. La bonne pratique : repartir le prix en trois parts indexees.

• Le withholding tax pour un particulier n'est pas de 1%. Ce taux de 1% ne s'applique qu'aux personnes morales. Pour un particulier, la taxe se calcule sur la valeur estimee moins un abattement pour depenses (de 92% pour un an de possession a 50% au-dela de huit ans), le solde etant divise par la duree de possession puis soumis au bareme progressif de l'impot thailandais sur le revenu.

• Chiffres concrets. Un condo evalue a 6 millions de bahts, detenu 5 ans, genere environ 1,5 a 2% de la valeur en taxe. Une villa evaluee a 17 millions de bahts, 4 ans de possession, environ 4%. Un bien a 25 millions de bahts, 8 ans, environ 8%. S'ajoutent : 3,3% de specific business tax en cas de vente avant cinq ans, 2% de transfer fee, et une commission d'agence de 3 a 5%. A titre de comparaison, sur l'ensemble d'une vente au cours des cinq premieres annees, la charge totale peut atteindre 6 a 9% de la valeur du bien selon les analyses du marche local.

• Une villa se scinde juridiquement en deux biens distincts : le terrain en location et la construction en pleine propriete, avec un titre enregistre separe. Le batiment reste votre propriete meme apres la fin du bail, la loi n'oblige pas a le demolir.

Principaux risques et erreurs

Achat de terrain via une societe nominee 49/51. Un schema classique des annees precedentes, aujourd'hui dans le viseur des autorites. Solution : si le bien est enregistre au nom d'une societe avec actionnaires thailandais nominee, negocier avec le promoteur l'annulation de la transaction au bureau des terres et le repassage en leasehold pur. En cas d'annulation d'enregistrement, les droits d'enregistrement et la taxe a la source ne s'appliquent generalement pas, contrairement a une revente classique.

Refus du promoteur de re-enregistrer le bien. Sur l'ile, les refus du type 'cela ne nous interesse pas' sont frequents, parfois meme avant l'enregistrement initial. Solution : le blocage vient presque toujours d'un employe isole plutot que d'une politique d'entreprise. Passer par la direction et negocier via un interlocuteur thailandais, avocat ou partenaire experimente.

Contrat de bail sans consequence financiere en cas de non-renouvellement. Si le contrat ne prevoit pas d'obligation de remboursement en cas de refus de renouveler, vous risquez de tout perdre au bout de 30 ans. Solution : exiger une clause de remboursement indexee sur l'inflation, quel que soit le scenario, y compris un changement de la loi.

Promoteur disparu. La societe cesse de deposer ses comptes et sort du registre, laissant le bail sans interlocuteur pour le renouvellement. Solution : la jurisprudence permet de faire reinscrire la societe au registre et de nommer un executant du contrat ; dans des cas connus, la procedure a dure environ un an, plus les frais juridiques.

Calcul de rendement sans les taxes de sortie. Revendre une villa apres 4 ans peut couter 7 a 9% du prix uniquement en taxes et commissions. Solution : raisonner sur un horizon d'au moins cinq ans et calculer le rendement net apres sortie, pas la plus-value brute.

Parier sur la revente rapide. L'epoque du flipping de 2021-2022 est terminee. Le marche est entre dans un regime stable et dynamique, sans croissance explosive. Solution : considerer la location comme la source principale de rendement, la revente comme un bonus.

Ignorer l'evolution des regles de construction. La revision du zonage et du coefficient de densite (FAR) dans les zones de Patong et de Talang change le produit : moins d'unites par parcelle, surfaces plus grandes, gamme plus haute. Solution : comprendre que le neuf monte en gamme vers le luxe, tandis que la demande de masse entre 3 et 4 millions de bahts se deplace vers le marche secondaire, ou se concentre desormais la principale reserve de liquidite.

FAQ

Peut-on me confisquer une villa enregistree au nom d'une societe thailandaise ?

Pas directement. Il faut une decision de justice, et tres peu de dossiers y arrivent. Mais il vaut mieux regulariser la structure a l'avance : annuler l'enregistrement et passer en leasehold, ou en quota freehold s'il s'agit d'un condo.

Qu'est-ce qui est plus sur a Phuket, le leasehold ou le freehold ?

Le freehold dans un condominium avec quota etranger est l'option la plus simple. Mais a la revente par un particulier, il est plus lourdement taxe. Le leasehold coute moins cher a la sortie, mais exige des clauses impeccables sur le renouvellement et le remboursement.

Le schema 30+30+30 fonctionne-t-il vraiment ?

Les premieres 30 annees constituent un droit enregistre, inscrit au chanote avec le statut de locataire. Les deux periodes suivantes relevent d'un engagement contractuel civil. Dans certaines provinces, les registres acceptent encore les trois periodes dans un seul contrat : l'interpretation des textes varie localement.

Pourquoi le leasehold est-il si repandu a Phuket ?

Les etrangers ont acces a 49% des surfaces d'un condominium. Les 51% restants, rarement choisis par des acheteurs thailandais sur des projets touristiques, sont donc commercialises par les promoteurs via des baux longue duree. Dans certains projets, la part de leasehold atteint 80%.

Combien coute la sortie d'un bien ?

Additionnez le withholding tax selon la formule progressive, 2% de transfer fee, 3,3% de SBT en cas de vente avant cinq ans, et la commission d'agence. Sur une villa haut de gamme, le total depasse facilement 10% du prix.

Que devient la construction quand le bail du terrain se termine ?

Le batiment reste votre propriete via un titre enregistre distinct. La loi n'oblige ni a le demolir, ni le proprietaire du terrain a le racheter. En pratique, les tribunaux poussent les parties vers un accord : rachat de la construction ou renouvellement du bail.

Le marche de Phuket est-il en surchauffe ?

L'offre a fortement augmente, les permis de construire sont delivres rapidement depuis 2022, et certains promoteurs annoncent des plans de plusieurs dizaines de milliards de bahts jusqu'en 2030. Mais les nouvelles normes de densite freinent la sortie d'unites bon marche. Les observations du marche suggerent que tout ce qui est construit finira par se vendre, la vraie question etant le prix et le delai de commercialisation.

Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?

Oui, et c'est le bon moment pour l'ancien. Le neuf monte en gamme vers le luxe et les formats lifestyle, alors que l'acheteur de masse avec un budget de 3 a 4 millions de bahts n'a pas disparu. La decote du marche secondaire dans les projets finis de Bang Tao, Rawai et Kamala atteint, selon les estimations du marche, 10 a 20% par rapport a un bien neuf equivalent.

A faire avant toute signature. Demandez le projet de contrat et verifiez trois points : la repartition du prix par periode de bail, l'obligation de remboursement en cas de non-renouvellement, et la formulation des droits sur la construction. Calculez separement la taxe de sortie selon votre scenario de possession, pas au taux de 1%, mais selon la formule progressive applicable aux particuliers. Et ne decidez jamais a distance : venez visiter sur place au moins une semaine avant de vous engager.

Source : GostHome

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