Пхукет 2026: правда про лизхолд 30+30+30 і прихований податок до 8% при продажі

Ринок Пхукета у 2026 році існує у двох паралельних вимірах. В одному, рекламному, панують обіцянки високої дохідності, фліпінгу та безкінечного зростання цін. У другому, реальному, є земельний департамент, рішення Верховного суду щодо продовжень оренди та податок, про який більшість покупців дізнається лише на виході зі угоди.

Розрив між цими вимірами коштує грошей. Не абстрактних, а цілком конкретних: сотень тисяч батів при перепродажу вілли та років судових суперечок при неправильно оформленій структурі власності.

Розберемо три вузли, які визначають економіку купівлі на острові: перевірки компаній 49/51, механіку лізхолду та реальну ставку withholding tax для фізичної особи.

Швидка відповідь

• Перевірки тайських компаній з іноземною участю - це переважно політична кампанія перед виборами на півдні країни, а не системна 'чистка'. Визнати структуру незаконною може лише суд, інспекція тільки передає матеріали до місцевих органів. За даними ринку, до суду доходять лічені кейси.

• Лізхолд реєструється на 30 років. Два продовження по 30 років з 2014 року то вписували у реєстрований договір, то виносили за його межі; у 2023 році Верховний суд Таїланду вказав, що другий строк не можна вписувати у реєстровану оренду наперед. За даними GostHome, рішення Верховного суду від березня 2025 року підтвердило: максимальний законний реєстрований термін оренди становить 30 років, а подальші продовження, навіть прописані у контракті, не мають судової сили для власника землі. Продовження існують як цивільно-правові контракти: вони дійсні, але виконуються через девелопера або через суд.

• Головна пастка лізхолду - розбивка ціни. Типова схема: вся сума за перший термін, 1 000 бат за другий і третій. Якщо продовження не відбудеться, повернуть рівно цю тисячу. Правильно: ділити вартість на три частини з індексацією.

• Withholding tax для фізичної особи - не 1%. Один відсоток платять лише юридичні особи. Для людини податок рахується від оціночної вартості за вирахуванням витрат (від 92% при володінні рік до 50% при восьми і більше роках), залишок ділиться на строк володіння і оподатковується за прогресивною шкалою ПДФО Таїланду.

• Практичні цифри. Кондо з оцінкою 6 млн бат, 5 років володіння, це близько 1,5-2% від вартості. Будівля вілли з оцінкою 17 млн бат, 4 роки, приблизно 4%. Об'єкт на 25 млн бат, 8 років, близько 8%. Додатково: 3,3% specific business tax при продажу раніше п'яти років, 2% transfer fee, комісія агента 3-5%.

• Вілла юридично розпадається на два об'єкти: земля в оренді та будівля у власності за окремим зареєстрованим документом. Будівля залишається вашою і після закінчення оренди, закон не зобов'язує її зносити.

Основні ризики та помилки

Купівля землі через номінальну компанію 49/51. Класична схема минулих років, яка зараз потрапила у фокус перевірок. Рішення: якщо об'єкт оформлено на компанію з номінальними тайськими акціонерами, варто обговорити з девелопером скасування угоди в земельному департаменті та перереєстрацію в чистий лізхолд. При скасуванні реєстрації державні збори та податок у джерела зазвичай не виникають, на відміну від зворотного продажу-купівлі.

Відмова девелопера переоформити об'єкт. На острові масово трапляються відмови типу 'нам це не цікаво', причому іноді навіть до реєстрації. Рішення: питання майже завжди залежить від рядового співробітника, а не від позиції компанії. Варто виходити на першу особу і вести переговори через тайську сторону, юриста або партнера з адміністративним досвідом.

Договір оренди без фінансових наслідків за непродовження. Якщо у контракті немає зобов'язання девелопера повернути гроші при відмові продовжити термін, через 30 років ви залишитеся ні з чим. Рішення: прописувати повернення коштів з коефіцієнтом інфляції за будь-якого сценарію, включно зі зміною законодавства.

Зниклий девелопер. Компанія перестає подавати звітність і зникає з реєстру, а продовжувати оренду немає з ким. Рішення: судова практика дозволяє відновити юридичну особу в реєстрі та призначити виконавця договору; у відомих випадках процедура займала близько року плюс юридичні витрати.

Розрахунок дохідності без урахування податків на виході. Продаж вілли через 4 роки може 'з'їсти' 7-9% ціни лише на податках і комісіях. Рішення: закладати горизонт від п'яти років і рахувати чисту дохідність після виходу, а не валовий прирост.

Ставка на швидку перепродаж. Епоха фліпінгу 2021-2022 років закрилася. Ринок перейшов у стабільно-динамічний режим без стрибкоподібного зростання. Рішення: розглядати оренду як основне джерело повернення інвестицій, а перепродаж як бонус.

Ігнорування зміни правил будівництва. Перегляд зонування та коефіцієнта щільності (FAR) у районах Патонга і Таланга змінює продукт: менше юнітів на ділянці, більша площа, вищий клас. Рішення: розуміти, що первинний ринок йде у люкс, а масовий попит у діапазоні 3-4 млн бат перетікає на вторинний ринок, саме там зараз формується головний запас ліквідності.

FAQ

Чи можуть забрати віллу, оформлену на тайську компанію?

Напряму ні. Потрібне рішення суду, а до нього доходять лише окремі справи. Але структуру краще привести до порядку заздалегідь: скасувати реєстрацію і перейти в лізхолд або у фрихолд-квоту, якщо йдеться про кондо.

Що безпечніше на Пхукеті: лізхолд чи фрихолд?

Фрихолд у кондомініумі з іноземною квотою, найпростіший варіант. Але за квотою можуть виникати обмеження: за даними Palmora Property, іноземцям доступно до 49% квоти будівлі, і перед угодою важливо письмово перевірити наявність вільної іноземної квоти в управляючої компанії. Лізхолд дешевший на виході за податками, але вимагає безкомпромісних формулювань щодо продовження та повернення коштів.

Чи справді працює схема 30+30+30?

Перші 30 років, це зареєстроване право, вписане у чанот у статусі орендаря. Наступні два терміни, це зобов'язання за цивільним договором. У деяких провінціях реєстратори досі приймають три терміни в одному контракті: трактування норм на місцях різниться.

Чому на Пхукеті так багато лізхолду?

Іноземцям доступно 49% площ кондомініуму. Решту 51% тайський покупець на курортних проєктах обирає рідко, тому девелопери реалізують цю частку через довгострокову оренду. У окремих проєктах частка лізхолду сягає 80%.

Скільки коштує вийти з об'єкта?

Складіть withholding tax за прогресивною формулою, 2% transfer fee, 3,3% SBT при продажу до п'яти років і комісію агента. За даними ринку, загальне податкове навантаження у перші 5 років може сягати 6-9% від вартості, а після 5 років знижується до приблизно 2,5-4%. На дорогій віллі підсумок легко перевищує 10% ціни.

Що буде з будівлею, коли закінчиться оренда землі?

Будівля залишається у вашій власності за окремим зареєстрованим документом. Закон не зобов'язує ні зносити її, ні викуповувати власником землі. На практиці суд підштовхує сторони до угоди: викуп будівлі або продовження оренди.

Чи перегрітий ринок Пхукета?

Пропозиція зросла різко, дозволи на будівництво з 2022 року видаються швидко, а окремі девелопери заявляють плани на десятки мільярдів батів до 2030 року. Але нові норми щільності стримують вихід дешевих юнітів. Спостереження показують: усе побудоване продасться, питання лише в ціні і термінах експозиції.

Чи варто купувати вторинку?

Так, і саме зараз. Первинний ринок йде у люкс і lifestyle-формати, а масовий покупець з бюджетом 3-4 млн бат нікуди не зник. Дисконт до вторинного ринку в готових проєктах Банг Тао, Раваї та Камали за оцінками ринку сягає 10-20% порівняно з ціною нового аналога.

Що робити прямо зараз?

Перед угодою запросіть проєкт договору і перевірте три пункти: розбивку ціни за термінами оренди, зобов'язання повернення коштів при непродовженні та формулювання прав на будівлю. Окремо розрахуйте податок на виході за вашим сценарієм володіння, не за ставкою 1%, а за прогресивною формулою для фізичної особи. І не вирішуйте нічого дистанційно: приїжджайте на перегляди мінімум на тиждень, особисто перевірте документи та статус іноземної квоти.

Джерело: GostHome

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.