Convention fiscale Thaïlande : ce que touche vraiment le propriétaire bailleur en 2026

En 2026, un investisseur étranger propriétaire d'un condo à Phuket peut se retrouver à payer un impôt sur ses revenus locatifs dans deux pays simultanément - ou ne payer qu'une seule fois, si la convention fiscale applicable est correctement utilisée. L'écart entre ces deux situations peut représenter 15 à 20 % du revenu annuel net. Comprendre le mécanisme de la convention et ses implications concrètes est donc une priorité absolue pour tout investisseur international actif sur le marché immobilier thaïlandais.

La Thaïlande a conclu un accord de non-double imposition avec plusieurs pays dont la Russie (signé le 23 septembre 1999, en vigueur depuis 2009), mais les principes généraux de ces conventions - notamment le mécanisme du crédit d'impôt prévu à l'article 23 - s'appliquent de manière similaire dans la plupart des traités bilatéraux signés par Bangkok. L'article 6 de ces conventions établit que les revenus tirés d'un bien immobilier peuvent être imposés dans l'État où ce bien est situé. Le mot clé est 'peuvent' : la Thaïlande dispose du droit d'imposer en premier, mais cela n'exonère pas automatiquement l'investisseur dans son pays de résidence.

Réponse rapide

• Impôt sur le revenu en Thaïlande pour les non-résidents : barème progressif de 5 % à 35 % selon le montant du revenu imposable
• Withholding tax retenue par une société de gestion : 5 % à la source pour les particuliers non-résidents (imputable sur la déclaration annuelle)
• Méthode d'élimination de la double imposition : crédit d'impôt - l'impôt payé en Thaïlande est déduit de l'impôt dû dans le pays de résidence
• Délai de déclaration en Thaïlande : formulaire PND.90 à soumettre avant le 31 mars de l'année suivante
• Document requis pour le crédit d'impôt : certificat de paiement émis par le Revenue Department of Thailand
• Charge fiscale effective avec convention bien appliquée : 13 à 20 % au lieu de potentiellement 28 à 48 % sans mécanisme de compensation

Scénarios et options

Scénario 1 : Détention en direct par un particulier

Le propriétaire perçoit les loyers directement sur son compte personnel. En Thaïlande, il doit déposer une déclaration annuelle PND.90 et s'acquitter de l'impôt sur le revenu selon le barème progressif. Les premiers 150 000 bahts de revenu sont exonérés. Ensuite, les taux progressent : 5 % de 150 001 à 300 000 bahts, 10 % sur la tranche suivante de 200 000 bahts, jusqu'à 35 % au-delà de 5 millions de bahts.

Exemple concret : un condo génère 1 200 000 bahts par an. Après les déductions standard (déduction personnelle de 60 000 bahts, abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs), la base imposable tombe à environ 540 000 bahts. L'impôt thaïlandais s'établit alors aux alentours de 29 000 bahts. Dans le pays de résidence de l'investisseur, ce même revenu sera imposé au taux applicable, mais l'impôt déjà payé en Thaïlande vient en déduction, évitant ainsi une double charge.

Scénario 2 : Gestion via une société locale

La majorité des investisseurs confient leur bien à une société de gestion thaïlandaise. Celle-ci retient le withholding tax à chaque versement de loyer. Pour les particuliers non-résidents, ce prélèvement est calculé selon le barème progressif, mais peut être aligné sur un taux simplifié de 5 % selon la structure retenue.

Point important : le withholding tax retenu est imputable sur l'impôt final lors de la déclaration annuelle en Thaïlande. Si les retenues dépassent l'impôt calculé, un remboursement est possible - mais la procédure pour les non-résidents prend généralement de 6 à 18 mois. Il convient de le planifier dans sa trésorerie.

Scénario 3 : Détention via une société thaïlandaise

Certains investisseurs optent pour une structure juridique locale (Thai Co., Ltd.), notamment pour détenir des villas sur terrain. L'impôt sur les sociétés en Thaïlande est de 20 %. Les dividendes versés à l'étranger sont soumis à un withholding tax de 10 % (selon l'article 10 des conventions types). La charge fiscale combinée peut atteindre 28 %, mais elle descend à 12-18 % avec une gestion comptable rigoureuse des charges déductibles.

Cette structure implique des obligations administratives importantes : audit annuel, dépôt de comptes, conformité aux règles de gouvernance thaïlandaises. Elle convient principalement aux investisseurs détenant plusieurs actifs ou des propriétés de valeur élevée.

Principaux risques et erreurs

1. Ne pas déclarer les revenus dans le pays de résidence. Même si l'intégralité de l'impôt a été acquittée en Thaïlande, tout résident fiscal d'un autre État reste tenu de déclarer ses revenus mondiaux. Les pénalités pour déclaration tardive ou omise peuvent atteindre 5 % par mois de retard, plafonnées à 30 % de l'impôt dû.

2. Ne pas obtenir le certificat de paiement thaïlandais. Pour bénéficier du crédit d'impôt dans le pays de résidence, l'administration fiscale exige un document officiel du Revenue Department of Thailand attestant le montant de l'impôt payé. Sans ce document, la double imposition ne peut pas être évitée.

3. Confondre résidence fiscale et résidence légale. Les conventions fiscales s'appliquent uniquement aux résidents fiscaux des États signataires. Un investisseur ayant séjourné plus de 180 jours en Thaïlande dans l'année civile peut être considéré comme résident fiscal thaïlandais, ce qui modifie substantiellement les règles de calcul.

4. Ignorer la règle de remittance en Thaïlande. Depuis le 1er janvier 2024, la Thaïlande impose les revenus étrangers transférés dans le pays l'année même de leur perception. Cette règle affecte les revenus d'investissement et les dividendes, et doit être intégrée dans la planification fiscale globale.

5. Interpréter la convention sans accompagnement professionnel. Les accords de non-double imposition contiennent des protocoles et des clauses d'interprétation qui modifient la lecture des articles de base. Une erreur d'interprétation est fréquente et coûteuse : les consultants fiscaux spécialisés estiment que les investisseurs auto-gérés commettent des erreurs dans 4 cas sur 5.

6. Négliger les effets de change. L'impôt thaïlandais est calculé en bahts, l'impôt dans le pays de résidence en devise locale. Le taux de conversion retenu est généralement celui à la date de perception du revenu. Les fluctuations du baht peuvent modifier le montant du crédit d'impôt de 5 à 10 % dans un sens comme dans l'autre.

FAQ

Les conventions de non-double imposition signées par la Thaïlande sont-elles toujours en vigueur en 2026 ? Oui. La Thaïlande maintient en 2026 un réseau actif de conventions fiscales bilatérales avec plusieurs dizaines de pays. Aucune dénonciation majeure n'a été initiée à ce jour.

Quel impôt un investisseur étranger paie-t-il sur les loyers d'un condo en Thaïlande ? En Thaïlande, l'impôt sur le revenu locatif suit un barème progressif de 5 % à 35 % (après déductions). Dans le pays de résidence, l'impôt applicable est réduit du crédit correspondant à l'impôt déjà payé en Thaïlande.

Peut-on totalement éviter la double imposition sur les revenus locatifs ? Oui, à condition d'appliquer correctement le mécanisme de crédit d'impôt prévu par la convention. Si l'impôt thaïlandais est égal ou supérieur à l'impôt dû dans le pays de résidence, aucun complément n'est exigible dans ce dernier.

Quels documents sont nécessaires pour bénéficier du crédit d'impôt ? Un certificat de paiement délivré par le Revenue Department of Thailand, traduit et apostillé si requis, accompagné de la déclaration de revenus, du contrat de location et des relevés bancaires justifiant la perception des loyers.

Le transfer fee à l'achat a-t-il un impact sur la fiscalité des loyers ? Non. Le transfer fee (2 % de la valeur cadastrale) est un coût unique à la transaction. Il n'entre pas dans le calcul de l'impôt locatif annuel, mais peut être intégré au coût d'acquisition lors d'une cession future.

Que se passe-t-il si la convention bilatérale est dénoncée ? L'investisseur perdrait le droit au crédit d'impôt et serait imposé dans les deux juridictions simultanément. La charge fiscale effective pourrait alors atteindre 18 à 48 % selon le niveau de revenus. Aucune dénonciation n'est envisagée à ce jour.

À quelle fréquence faut-il déposer une déclaration en Thaïlande ? Une fois par an. Le formulaire PND.90 (particuliers sans revenus commerciaux) ou PND.91 (particuliers avec revenus salariaux) doit être déposé avant le 31 mars de l'année suivante.

Le type de visa influence-t-il le statut fiscal en Thaïlande ? Non. Le visa n'est pas le critère déterminant. C'est le nombre de jours de présence physique en Thaïlande qui compte : 180 jours ou plus dans l'année civile suffisent pour être qualifié de résident fiscal thaïlandais.

Une bonne maîtrise des conventions fiscales permet de ramener la charge effective sur les revenus locatifs thaïlandais à 13-15 % au lieu de 28-48 % en l'absence de toute optimisation. L'étape clé est d'obtenir le certificat de paiement auprès du Revenue Department avant de déposer sa déclaration dans le pays de résidence. Un conseil fiscal spécialisé dans les deux juridictions concernées reste indispensable pour sécuriser l'ensemble du dispositif.

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.