Photo by Nataliya Vaitkevich on Pexels
Convenzione contro la doppia imposizione tra Russia e Thailandia: guida fiscale per i proprietari di immobili in affitto nel 2026
Possedere un condominio a Phuket e affittarlo genera reddito in due giurisdizioni contemporaneamente. Senza una strategia fiscale precisa, lo stesso euro di guadagno viene tassato due volte: prima in Thailandia, poi nel paese di residenza fiscale del proprietario. La differenza tra gestire correttamente la convenzione e ignorarla può raggiungere il 15-20% del reddito annuo lordo. Questa guida spiega come funziona il meccanismo di credito d'imposta previsto dall'accordo bilaterale, con esempi pratici, tabelle comparative e le domande più frequenti degli investitori internazionali.
Risposta rapida
- Aliquota dell'imposta sul reddito in Thailandia per i non residenti: scala progressiva dal 5% al 35% in base all'ammontare del reddito
- Withholding tax trattenuta dalla società di gestione: 5% sull'importo del canone per persone fisiche non residenti (con conguaglio in dichiarazione annuale)
- Esenzione fiscale sui primi 150.000 baht di reddito annuo in Thailandia
- Metodo di eliminazione della doppia imposizione: credito d'imposta, ovvero la quota di imposta pagata in Thailandia si detrae dall'imposta dovuta nel paese di residenza
- Scadenza dichiarazione in Thailandia: modulo PND.90 entro il 31 marzo dell'anno successivo
- Documento chiave per il credito: certificato di avvenuto pagamento rilasciato dal Revenue Department of Thailand
- Accordo in vigore: Convenzione firmata il 23 settembre 1999, in vigore dal 2009, non denunciata da nessuna delle parti al 2026
Scenari e opzioni
Scenario 1: persona fisica affitta direttamente
Il proprietario riceve il canone direttamente dall'inquilino sul proprio conto personale. In Thailandia è obbligato a presentare la dichiarazione annuale PND.90 e a versare l'imposta sul reddito secondo la scala progressiva. I primi 150.000 baht di reddito sono esenti. Le aliquote aumentano progressivamente: 5% da 150.001 a 300.000 baht, 10% sui successivi 200.000 baht, fino al 35% oltre i 5 milioni di baht.
Esempio pratico: un condominio genera 1.200.000 baht all'anno. Applicando la deduzione forfettaria del 50% sulle spese e il personal allowance di 60.000 baht, la base imponibile scende a circa 540.000 baht. L'imposta tailandese risultante è di circa 29.000 baht. Nel paese di residenza fiscale del proprietario, lo stesso reddito viene convertito in valuta locale e tassato secondo l'aliquota locale, ma il credito per l'imposta tailandese già versata riduce proporzionalmente il saldo da pagare. Il risultato finale dipende dall'aliquota marginale applicabile nella giurisdizione di residenza.
Scenario 2: gestione tramite società di management
La maggior parte degli investitori delega la gestione a una property management company tailandese. La società trattiene la withholding tax a ogni versamento del canone. Per le persone fisiche non residenti l'aliquota di ritenuta riflette la scala progressiva. L'importo ritenuto viene poi compensato in sede di dichiarazione annuale: se il totale delle ritenute supera l'imposta effettiva dovuta, il contribuente ha diritto al rimborso, ma la procedura per i non residenti richiede da 6 a 18 mesi.
Questo scenario semplifica la gestione corrente perché la società si occupa degli adempimenti locali, ma richiede comunque che il proprietario estero dichiari il reddito nel suo paese di residenza e produca la documentazione tailandese per ottenere il credito.
Scenario 3: proprietà tramite società tailandese
Alcuni investitori strutturano il possesso di ville e immobili di valore elevato attraverso una Thai Co., Ltd.. L'imposta societaria tailandese sul reddito è del 20%. I dividendi distribuiti all'estero sono soggetti a una withholding tax del 10% ai sensi dell'articolo 10 della convenzione. La pressione fiscale complessiva teorica raggiunge il 28%, ma con una contabilità accurata e la deduzione dei costi aziendali l'aliquota effettiva scende tipicamente al 12-18%. Questa struttura ha senso solo per portafogli di una certa dimensione, poiché i costi di costituzione, contabilità e compliance aziendale sono significativi.
Tabella comparativa delle tre strutture
| Parametro | Persona fisica diretta | Tramite società di gestione | Tramite società tailandese |
|---|---|---|---|
| Aliquota in Thailandia | 5-35% progressiva | 5-35% + ritenuta 5% | 20% imposta societaria |
| Aliquota nel paese di residenza | Aliquota locale con credito | Aliquota locale con credito | Aliquota locale su dividendi |
| Meccanismo di credito | Sì, per convenzione | Sì, per convenzione | Sì, articoli 10 e 23 |
| Pressione fiscale effettiva | 13-20% | 13-20% | 12-28% |
| Complessità amministrativa | Media | Bassa | Alta |
| Documenti per il credito | Certificato Revenue Dept | Attestato società + certificato | Revisione contabile + certificato |
Rischi principali ed errori
1. Non dichiarare il reddito estero nel paese di residenza. Anche se l'intera imposta è stata versata in Thailandia, il residente fiscale di un altro paese ha l'obbligo di dichiarare il reddito mondiale. Omettere questa dichiarazione espone a sanzioni che variano per giurisdizione, ma raramente sono trascurabili.
2. Non ottenere il certificato di pagamento dal Revenue Department of Thailand. Senza questo documento, l'amministrazione fiscale del paese di residenza non riconosce il credito d'imposta e il contribuente rischia di pagare due volte. Il certificato va richiesto con anticipo, tradotto se necessario e conservato insieme agli altri atti della dichiarazione.
3. Confondere residenza fiscale e residenza anagrafica. La convenzione si applica ai residenti fiscali degli stati contraenti. Chi trascorre 180 o più giorni in Thailandia nel corso dell'anno solare può essere considerato residente fiscale tailandese, il che modifica radicalmente il calcolo complessivo e può far venire meno il diritto al credito nel paese di origine.
4. Ignorare la regola della remittance in Thailandia. Dal 1° gennaio 2024 la Thailandia tassa i redditi esteri trasferiti nel paese nello stesso anno in cui sono stati realizzati. Questa norma si applica anche ai redditi da investimento e ai dividendi e può aumentare la base imponibile tailandese in modo inatteso.
5. Applicare la convenzione senza consulenza specializzata. Il testo dell'accordo contiene protocolli e clausole interpretative che modificano l'applicazione delle norme principali. Un'interpretazione fai-da-te porta a errori in un'ampia maggioranza dei casi, secondo le stime dei consulenti fiscali internazionali attivi in entrambe le giurisdizioni.
6. Non considerare le fluttuazioni di cambio. L'imposta tailandese è calcolata in baht, quella del paese di residenza nella valuta locale. Il tasso di conversione applicabile è generalmente quello della data di percezione del reddito. Le oscillazioni del cambio baht possono incrementare o ridurre il credito effettivamente riconosciuto del 5-10% in un anno.
FAQ
La Convenzione tra Russia e Thailandia è ancora in vigore nel 2026? Sì. L'accordo firmato il 23 settembre 1999 è pienamente operativo. Al 2026 nessuna delle due parti ha avviato procedure di denuncia.
Quale imposta paga un non residente sull'affitto di un condominio in Thailandia? L'imposta sul reddito secondo la scala progressiva thai, dal 5% al 35% dopo le deduzioni ammesse. I primi 150.000 baht annui sono esenti. Chi si avvale di una società di gestione subisce anche una ritenuta alla fonte del 5% che viene poi conguagliata in dichiarazione.
È possibile eliminare completamente la doppia imposizione sul reddito da locazione? Sì, applicando correttamente l'articolo 23 della convenzione. Se l'imposta versata in Thailandia è uguale o superiore a quella dovuta nel paese di residenza, non è richiesta alcuna integrazione nel secondo stato. Il requisito fondamentale è disporre della documentazione tailandese in tempo utile per la dichiarazione locale.
Quali documenti servono per il credito d'imposta? Il certificato di pagamento emesso dal Revenue Department of Thailand, eventualmente tradotto e legalizzato secondo le norme del paese di residenza, la dichiarazione locale con il prospetto del credito, il contratto di locazione e gli estratti conto bancari a dimostrazione dei flussi di reddito.
La transfer fee all'acquisto incide sulle imposte da locazione? No. La transfer fee del 2% del valore catastale è un costo una tantum della transazione immobiliare e non entra nel calcolo dell'imposta sul reddito da locazione. Può tuttavia essere considerata come costo di acquisizione al momento della futura rivendita dell'immobile.
Cosa accadrebbe se la convenzione venisse denunciata? Il proprietario perderebbe il diritto al credito d'imposta e sarebbe soggetto a tassazione in entrambe le giurisdizioni, con una pressione fiscale effettiva che potrebbe salire al 18-48% a seconda del reddito. Al 2026 non sono segnalati piani in tal senso.
Con quale frequenza va presentata la dichiarazione in Thailandia? Una volta l'anno. Il modello PND.90 per le persone fisiche senza redditi d'impresa va depositato entro il 31 marzo dell'anno successivo a quello d'imposta. È possibile presentare la dichiarazione anche online tramite il portale del Revenue Department.
Il tipo di visto influisce sulla residenza fiscale tailandese? No. Il criterio determinante è il numero di giorni di presenza nel paese: 180 o più giorni nell'anno solare qualificano il soggetto come residente fiscale tailandese, indipendentemente dalla tipologia di visto posseduta.
Una corretta applicazione della convenzione contro la doppia imposizione consente di ridurre la pressione fiscale complessiva sul reddito da locazione al 13-15% effettivo, rispetto al potenziale 28-48% in assenza di pianificazione. Il passo decisivo è ottenere il certificato di pagamento tailandese prima della scadenza della dichiarazione nel paese di residenza e affidarsi a un consulente con esperienza in entrambe le giurisdizioni.
Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.