Terrain a Siam Square a 4 millions de bahts le taram carre : ce que cela signifie pour les investisseurs

Le taram carre de terrain dans le quartier de Siam Square coute aujourd'hui autant qu'un appartement de standing dans une grande capitale europeenne. La valeur des parcelles dans la zone de Pathum Wan atteint desormais 3,8 a 4 millions de bahts par taram carre (environ 950 000 a 1 million de dollars pour 4 m2). Pour donner une idee de la trajectoire : il y a dix ans, ce chiffre etait deux fois moins eleve.

Le principal catalyseur de cette flambee est la vague de projets retail et mixed-use qui transforme ce quartier deja onereux en un veritable hub urbain multifonctionnel. Pour un investisseur international qui s'interesse a l'immobilier commercial de Bangkok, cette hausse n'est pas une simple actualite : c'est le signal d'un changement structurel du marche.

Reponse rapide

• Le terrain a Siam Square / Pathum Wan se negocie entre 3,8 et 4 millions de bahts par taram carre (1 taram carre = 4 m2), selon The Nation Thailand

• Un metre carre de terrain dans cette zone revient a environ 237 000 a 250 000 dollars au taux de change actuel

• Le moteur principal de la hausse : les projets retail et mixed-use

• Pathum Wan figure parmi le trio des quartiers commerciaux les plus chers de Thailande, aux cotes de Silom et Sathorn

• Pour un investisseur particulier, l'achat direct de terrain dans ce quartier est quasiment inaccessible : il s'agit essentiellement de transactions institutionnelles

• Une exposition indirecte reste possible via l'achat de condominiums dans des projets premium de Pathum Wan ou via des surfaces commerciales

Faits cles

• Pathum Wan abrite Siam Paragon, CentralWorld, MBK Center et Siam Discovery. La densite de surfaces commerciales y est l'une des plus elevees d'Asie du Sud-Est

• Selon les donnees de la Real Estate Information Center (REIC) de Thailande, la hausse moyenne des prix du foncier dans le centre de Bangkok s'est etablie a 5 a 8% par an sur les cinq dernieres annees

• La station BTS Siam est un noeud de correspondance entre deux lignes de metro aerien, generant un flux de plus de 100 000 passagers par jour

• Le terrain de Siam Square appartient majoritairement a l'Universite Chulalongkorn et est loue sur le long terme : il n'existe pratiquement pas de parcelles disponibles sur le marche libre

• Le prix moyen des condominiums dans un rayon de 500 metres autour de BTS Siam s'etablit entre 250 000 et 350 000 bahts par m2 dans les nouveaux projets

• Le rendement locatif des surfaces commerciales a Pathum Wan se situe entre 4 et 6% par an, un niveau inferieur a Sukhumvit mais avec un taux de vacance minimal

• La Thailande interdit la propriete fonciere directe aux etrangers. Un investisseur non-resident ne peut detenir du terrain que via une societe thailandaise (structure BOI) ou par un bail longue duree (leasehold) pouvant atteindre 30+30+30 ans

Ce contexte fait echo a une dynamique observee dans tout le pays : a Phuket, les valeurs foncieres officielles doivent egalement etre revalorisees a partir du 1er janvier 2027 (jusqu'au 31 decembre 2030), reduisant l'ecart avec les prix de marche d'environ 30-40% a seulement 20-25% en dessous, ce qui augmentera mecaniquement les taxes foncieres et les capacites d'emprunt garanties par le terrain.

FAQ

Qu'est-ce qu'un taram carre et comment le convertir en metres carres ?

Un taram carre (ตารางวา) equivaut a 4 metres carres. Ainsi, un prix de 4 millions de bahts par taram carre correspond a 1 million de bahts par m2, soit environ 28 000 dollars par m2 de terrain.

Un etranger peut-il acheter du terrain a Siam Square ?

Pas directement. Le Land Code Act thailandais interdit aux personnes physiques etrangeres de posseder du terrain. Les options disponibles sont : le bail longue duree (leasehold), la detention via une societe approuvee par le BOI, ou l'achat d'une unite en condominium (freehold, dans la limite de 49% des surfaces d'un batiment reservees aux etrangers).

Pourquoi le terrain a Pathum Wan est-il si cher ?

Trois facteurs se combinent : une offre extremement limitee (la majorite du foncier appartient a l'Universite Chulalongkorn et a la Couronne), le flux de passagers le plus eleve de la ville, et le statut de premier pole commercial du pays. A cela s'ajoutent les nouveaux projets mixed-use qui rehaussent la valeur de toute la zone.

Faut-il investir dans un condominium pres de Siam Square ?

Pour un investisseur avec un horizon de 5 a 10 ans, il s'agit de l'un des quartiers les plus resilients de Bangkok. La capitalisation du foncier tire la valeur du residentiel vers le haut. Le ticket d'entree reste toutefois eleve : un studio dans un nouveau projet demarre a 8 a 10 millions de bahts (environ 230 000 a 290 000 dollars). Le rendement locatif residentiel y est de 3 a 4% par an, inferieur a Phuket, mais avec une liquidite et une stabilite superieures.

Quels quartiers de Bangkok sont moins chers mais en croissance ?

Regardez du cote de Rama 9 / Phra Ram 9 (terrain entre 800 000 et 1,2 million de bahts par taram carre), Bangna (300 000 a 500 000 bahts) et le corridor Onnut-Bearing le long de la ligne BTS. Ces zones affichent une croissance annuelle des prix fonciers de 7 a 12%.

Comment la hausse du foncier influence-t-elle les loyers ?

La correlation est directe. Quand le terrain d'un quartier se rencherit, les promoteurs integrent un cout de revient plus eleve dans leurs nouveaux projets. Cela fait grimper a la fois les loyers et les prix de revente des biens existants. A Pathum Wan, les loyers commerciaux ont augmente de 15 a 20% sur les trois dernieres annees.

Existe-t-il un risque de bulle sur les prix fonciers du centre de Bangkok ?

Pour l'instant, la hausse repose sur une demande reelle de surfaces commerciales et de bureaux, et non sur des transactions speculatives. Le taux de vacance retail a Pathum Wan reste inferieur a 5%, signe d'un marche sain. Cela dit, en cas de recession mondiale ou de crise politique majeure, une correction de 10 a 15% reste possible, comme l'a montre l'episode de 2020.

Cette tendance haussiere n'est pas isolee : a Phuket, la cote ouest (Bang Tao, Layan, Kamala) connait elle aussi une envolee tiree par les acheteurs internationaux, avec des prix de condominiums neufs atteignant jusqu'a 283 975 bahts par m2 a Bang Tao, selon The Nation Thailand.

La hausse du prix du terrain a Siam Square jusqu'a 4 millions de bahts par taram carre confirme le statut de Pathum Wan comme vitrine de l'immobilier commercial thailandais. Pour un investisseur international, l'acces direct a ce marche reste limite, mais des strategies indirectes, comme l'achat d'unites residentielles ou commerciales dans de nouveaux projets mixed-use, demeurent accessibles et potentiellement rentables. L'essentiel est de s'entourer d'une equipe professionnelle qui maitrise les specificites du droit foncier thailandais.

Source: The Nation Thailand

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