Thailande : la chasse aux prete-noms fonciers s'intensifie en 2026

En mai 2026, le Department of Lands thailandais a envoye a tous les bureaux fonciers provinciaux une serie de circulaires marquees 'Most Urgent'. C'est la mesure la plus severe jamais prise contre la propriete nominale de terrains par des etrangers. Les investisseurs internationaux habitues a se proteger derriere des actionnaires thailandais doivent revoir leur strategie sans attendre.

Ces directives ne modifient pas la loi. Elles transforment des regles existantes depuis longtemps en un mecanisme de controle operationnel. Pour la premiere fois, les bureaux fonciers de tout le pays doivent constituer une base de donnees unique des societes proprietaires de terrains et detecter systematiquement les structures nominales derriere lesquelles se cachent des etrangers.

Pour les investisseurs etrangers qui utilisent depuis des annees des societes thailandaises comme enveloppe juridique pour acquerir des terrains a Phuket, Koh Samui ou Chiang Mai, c'est un signal clair : il faut auditer ses actifs sans tarder.

Faits cles

• Mai 2026 : le Department of Lands thailandais publie une serie de circulaires 'Most Urgent' adressees a tous les bureaux fonciers provinciaux du pays

• Les directives consolident les regles existantes dans un cadre operationnel unique et obligent les bureaux fonciers a construire activement une base de donnees nationale des societes proprietaires de terrains

• Le fondement juridique repose sur les articles 97 et 98 du Code foncier thailandais, qui reservent la propriete fonciere aux seuls citoyens thailandais

• Selon le Department of Business Development (DBD), 36 277 societes liees a des interets etrangers sont deja passees au crible, dont 31 516 firmes ou la part etrangere ne depasse pas 49%

• A Phuket seul, plus de 600 societes font l'objet d'un controle renforce pour suspicion de detention nominale

• Une operation policiere de 'phase 3' menee dans les provinces d'Andaman (Phuket, Krabi, Phang-Nga) a mobilise plus de 500 policiers, saisi des terrains et constructions estimes a environ 1,053 milliard de bahts sur 89 parcelles, et abouti a 48 arrestations (27 Thailandais et 21 etrangers)

• Les contrevenants risquent des sanctions allant jusqu'a la cession forcee du terrain en vertu du Code foncier en vigueur

Histoire et contexte

La propriete nominale de terrains via des societes thailandaises n'est pas une ruse recente. Le schema existe depuis les annees 1990, lorsque la premiere vague d'investisseurs etrangers a afflue vers les cotes apres la crise financiere asiatique de 1997. Le mecanisme est simple : un etranger cree une societe thailandaise dont 51% des actions appartiennent a des citoyens thailandais (souvent des preteurs de nom sans participation reelle), et 49% a l'etranger. La societe achete le terrain. Le controle effectif reste entre les mains de l'etranger via des actions preferentielles, des accords entre actionnaires et des procurations.

Les autorites thailandaises n'ont jamais approuve formellement cette pratique. Les articles 97 et 98 du Code foncier interdisent sans ambiguite aux etrangers de posseder des terrains, et le Foreign Business Act de 1999 designe explicitement la detention nominale comme une infraction. Mais entre la lettre de la loi et son application, le fosse est reste beant pendant des decennies. Les bureaux fonciers provinciaux travaillaient de facon autonome, sans systeme de suivi unifie ni procedures de verification standardisees. Un etranger pouvait enregistrer une societe coquille a Phuket sans que le bureau foncier de Krabi n'en ait connaissance.

Les directives de mai 2026 changent precisement cette dynamique. Pour la premiere fois, un systeme centralise se met en place. Chaque bureau foncier doit desormais, non plus se contenter de recevoir des documents, mais verifier de facon proactive la structure de propriete, croiser les donnees avec les registres des societes et signaler les schemas suspects. La Thailande passe d'un modele 'on sait, mais on ferme les yeux' a un modele 'on sait, on documente, on agit'.

Pourquoi maintenant ? Le contexte depasse la simple politique fonciere. Ces dernieres annees, la Thailande a multiplie les efforts pour attirer les investisseurs etrangers via les visas long terme LTR, discute d'une augmentation possible de la quota etrangere dans les condominiums, et renforce en parallele le controle des montages opaques. La logique gouvernementale est limpide : investissements legaux, oui ; contournements gris, non.

L'ampleur de l'operation policiere dans les provinces d'Andaman illustre le serieux de la demarche : 76 societes cibles, 59 mandats d'arret (28 Thailandais et 31 etrangers) et 60 perquisitions, selon les autorites, avec des enquetes qui se poursuivent. Le Bangkok Post a de son cote rapporte 48 arrestations effectives dans cette meme operation de 'phase 3'.

Pour les proprietaires de villas et de terrains detenus via des societes thailandaises, la situation exige un calcul froid. Trois scenarios se presentent. D'abord, realiser un audit de la structure actuelle avec un avocat thailandais qualifie pour s'assurer que la societe exerce une activite reelle, depose ses comptes et justifie une raison economique d'exister. Ensuite, envisager un passage vers des formes de propriete legales : le bail longue duree (leasehold) de 30 ans renouvelable, ou l'achat d'un condominium dans le cadre du quota etranger. Enfin, l'option la plus risquee : ne rien faire et esperer que le nouveau systeme ne remonte pas jusqu'a la parcelle concernee. Avec la constitution d'une base de donnees nationale, ce pari devient de plus en plus hasardeux chaque mois qui passe.

Il est important de mesurer l'ampleur du probleme du point de vue des autorites. Selon diverses estimations, des milliers de parcelles dans les zones touristiques, Phuket, Koh Samui, Krabi, Hua Hin, sont detenues via des structures nominales. Ce n'est pas seulement une question de droit, mais aussi un sujet politiquement sensible. La societe thailandaise est attentive au theme de la propriete fonciere etrangere, et tout gouvernement affichant de la fermete sur ce dossier en tire un benefice politique interne.

Source: Nation Thailand

FAQ

La propriete nominale de terrain en Thailande est-elle desormais interdite ?

Elle a toujours ete interdite. Les articles 97 et 98 du Code foncier thailandais reservent la propriete fonciere aux citoyens thailandais. Les directives de mai 2026 n'introduisent pas une nouvelle interdiction, mais creent un mecanisme systematique de detection et de sanction.

Qu'est-ce qui a concretement change en mai 2026 ?

Le Department of Lands a impose a tous les bureaux provinciaux de construire une base de donnees unique des societes proprietaires de terrains et de detecter activement les structures nominales. Auparavant, chaque bureau fonctionnait de facon isolee ; desormais, un systeme de controle centralise se met en place.

Un etranger peut-il posseder un terrain en Thailande legalement ?

Dans des cas exceptionnels, oui, via un investissement d'au moins 40 millions de bahts avec autorisation speciale. Pour l'immense majorite des etrangers, la propriete directe d'un terrain reste impossible. Les alternatives legales sont le bail longue duree (leasehold) et l'achat d'un condominium.

Quelles sanctions risquent les proprietaires de structures nominales ?

Les sanctions prevues par la loi en vigueur incluent des amendes et la cession forcee de la parcelle. L'etranger peut se voir contraint de vendre le terrain dans un delai impose.

Cela concerne-t-il aussi les condominiums ?

Non. Les etrangers ont le droit legal de posseder des appartements en condominium dans la limite du quota etranger (au maximum 49% de la surface totale d'un projet). Les nouvelles directives concernent exclusivement les terrains.

Comment verifier si ma societe thailandaise est 'nominale' ?

Les signes revelateurs : la societe n'exerce aucune activite economique reelle, les actionnaires thailandais n'ont pas verse de fonds reels pour leurs parts, et l'etranger controle en fait les decisions via des procurations ou des accords paralleles. Un audit avec un avocat thailandais est indispensable.

Faut-il agir immediatement ?

Oui. Les directives sont deja en vigueur et les bureaux fonciers ont commence a constituer leur base de donnees. Il est recommande de realiser un audit juridique de la structure de propriete et d'evaluer les options de mise en conformite.

Ce renforcement du controle touche-t-il tout le pays ?

Oui. Les circulaires ont ete envoyees a tous les bureaux fonciers provinciaux de Thailande sans exception. Il s'agit d'une initiative nationale, et non d'un controle cible sur certaines zones touristiques.

Les directives de mai 2026 envoient un signal clair : l'epoque de la tolerance silencieuse envers les montages nominaux touche a sa fin. La seule strategie raisonnable consiste desormais a auditer les structures existantes et a migrer vers des formes de propriete conformes a la loi thailandaise.

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