Таїланд посилює контроль за номінальним володінням землею: що змінилося у 2026 році

У травні 2026 року Департамент земель Таїланду розіслав по всіх провінційних земельних управліннях серію циркулярів із позначкою 'Найтерміновіше'. Це найжорсткіший за всю історію країни крок у боротьбі з номінальним володінням землею іноземцями. Хто звик приховувати реальний контроль за тайськими акціонерами, тому варто негайно переглянути стратегію.

Нові директиви не змінюють закон. Вони перетворюють давно існуючі норми на працюючий механізм контролю. Вперше земельні офіси по всій країні зобов'язані створити єдину базу даних компаній-землевласників і системно виявляти номінальні структури, за якими стоять іноземці.

Для міжнародних інвесторів, які роками використовували тайські компанії як обгортку для купівлі землі на Пхукеті, Самуї чи в Чіангмаї, це сигнал до негайного аудиту своїх активів.

Ключові факти

• Травень 2026 року - Департамент земель Таїланду видав серію циркулярів 'Most Urgent', спрямованих у всі провінційні земельні управління країни

• Директиви консолідують чинні норми в єдину операційну рамку і зобов'язують земельні офіси активно будувати загальнонаціональну базу даних компаній, що володіють землею

• Правова основа - статті 97 і 98 Земельного кодексу Таїланду, які обмежують право власності на землю виключно тайськими громадянами

• За даними Департаменту бізнес-розвитку (DBD), під перевірку потрапили 36 277 компаній із іноземною прив'язкою до землі по всій країні, з фокусом на 31 516 фірмах, де частка іноземців не перевищує 49%

• На Пхукеті понад 600 компаній потрапили під посилену перевірку регуляторів на предмет номінальних схем

• Поліцейська операція 'фаза 3' у провінціях Андаманського регіону (Пхукет, Краббі, Панган) призвела до вилучення активів на суму близько 1,053 млрд бат, охопивши 89 земельних ділянок площею приблизно 49 рай; заарештовано 48 осіб (27 тайців і 21 іноземець)

• Порушникам загрожують санкції аж до примусового відчуження землі за чинними нормами Земельного кодексу

Історія та контекст

Номінальне володіння землею через тайські компанії, це не хитрість останніх років. Ця схема існує з 1990-х, коли перша хвиля іноземних інвесторів прийшла на побережжя після азійської фінансової кризи 1997 року. Механіка проста: іноземець створює тайську компанію, де 51% акцій належить тайським громадянам (часто номінальним держателям без реальної участі), а 49% іноземцю. Компанія купує землю. Фактичний контроль залишається в іноземця через привілейовані акції, угоди між акціонерами та довіреності.

Тайська влада ніколи не схвалювала цю практику формально. Статті 97 і 98 Земельного кодексу однозначно забороняють іноземцям володіти землею, а закон про іноземний бізнес 1999 року прямо вказує на номінальне тримання як порушення. Але між буквою закону та його виконанням завжди зяяла прогалина. Провінційні земельні офіси працювали автономно, без єдиної системи стеження, без стандартизованих процедур перевірки. Іноземець міг зареєструвати компанію-'пустушку' на Пхукеті, і земельний офіс у Краббі про це навіть не знав.

Травневі директиви 2026 року змінюють саме цю динаміку. Вперше створюється централізована система. Кожен земельний офіс зобов'язаний не просто приймати документи, а проактивно перевіряти структуру володіння, зіставляти дані з реєстрами компаній і повідомляти про підозрілі схеми. Фактично Таїланд переходить від моделі 'знаємо, але закриваємо очі' до моделі 'знаємо, фіксуємо, дієм'.

Масштаб кампанії підтверджують і поліцейські операції останніх місяців. У трьох провінціях Андаманського регіону було залучено понад 500 поліцейських і 76 цільових компаній, видано 59 ордерів на арешт і проведено 60 обшуків. Розслідування триває, а сама кампанія, за словами очільника операції заступника начальника Королівської поліції Таїланду, охопить й інші туристичні регіони країни.

Чому саме зараз? Контекст ширший, ніж просто земельна політика. Останніми роками Таїланд активно залучає іноземних інвесторів через програми довгострокових віз LTR, обговорює можливість кондомініумного володіння зі збільшеною часткою для іноземців і паралельно посилює контроль над тіньовими схемами. Логіка уряду прозора: легальні інвестиції, так; сірі обхідні шляхи, ні.

Для власників вілл і земельних ділянок через тайські компанії ситуація вимагає холодного розрахунку. Сценаріїв декілька. Перший: провести аудит поточної структури з кваліфікованим тайським юристом і переконатися, що компанія веде реальну діяльність, подає звітність і може обґрунтувати економічну мету існування. Другий: розглянути перехід до легальних форм володіння, довгострокову оренду (leasehold) на 30 років із правом продовження або купівлю кондомініуму в межах іноземної квоти. Третій, найризикованіший: не робити нічого і сподіватися, що нова система не дійде до конкретної ділянки. З урахуванням створення єдиної бази даних цей варіант із кожним місяцем стає все більш азартною ставкою.

Важливо розуміти масштаб проблеми з погляду влади. За різними оцінками, тисячі земельних ділянок у курортних зонах, Пхукет, Самуї, Краббі, Хуахін, утримуються через номінальні структури. Це не тільки питання права, але й політичний подразник. Тайське суспільство чутливе до теми іноземного володіння землею, і будь-який уряд, що демонструє жорсткість у цьому питанні, набирає внутрішньополітичні бали.

FAQ

Номінальне володіння землею в Таїланді тепер заборонено?

Воно було заборонено завжди. Статті 97 і 98 Земельного кодексу Таїланду обмежують право власності на землю тайськими громадянами. Директиви травня 2026 року не вводять нову заборону, а створюють механізм системного виявлення й припинення порушень.

Що конкретно змінилося у травні 2026 року?

Департамент земель зобов'язав усі провінційні офіси будувати єдину базу даних компаній-землевласників і активно виявляти номінальні структури. Раніше кожен офіс працював ізольовано, тепер створюється централізована система контролю.

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді легально?

У виняткових випадках, так, через інвестиції від 40 мільйонів бат за спеціальним дозволом. Для абсолютної більшості іноземців пряме володіння землею неможливе. Легальні альтернативи: довгострокова оренда (leasehold) і купівля кондомініуму.

Що загрожує власникам номінальних структур?

Санкції за чинним законодавством включають штрафи та примусове відчуження земельної ділянки. Іноземцю може бути наказано продати землю у встановлений термін.

Чи торкнеться це кондомініумів?

Ні. Іноземці мають законне право володіти квартирами в кондомініумах у межах іноземної квоти (не більше 49% загальної площі проєкту). Нові директиви стосуються виключно земельних ділянок.

Як перевірити, чи є моя тайська компанія 'номінальною'?

Ключові ознаки: компанія не веде реальної господарської діяльності, тайські акціонери не вносили реальних коштів за свої частки, іноземець фактично контролює рішення через довіреності або угоди. Необхідний аудит із залученням тайського юриста.

Чи потрібно робити щось прямо зараз?

Так. Директиви вже діють. Земельні офіси почали формувати базу даних. Рекомендується провести юридичний аудит структури володіння й оцінити варіанти приведення ситуації у відповідність до закону.

Чи поширюється посилення контролю на всю країну?

Так. Циркуляри спрямовані у всі провінційні земельні управління Таїланду без винятків. Це загальнонаціональна ініціатива, а не точкова перевірка окремих курортних зон.

Source: Nation Thailand

Травневі директиви 2026 року, це чіткий сигнал того, що епоха мовчазного потурання номінальним схемам закінчується. Єдина розумна стратегія зараз, провести аудит існуючих структур і перейти до легальних форм володіння нерухомістю в Таїланді.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.