Thailandia stringe le maglie: nuove direttive contro il possesso fittizio di terreni nel 2026

Nel maggio 2026 il Department of Lands thailandese ha inviato a tutti gli uffici territoriali provinciali una serie di circolari classificate 'Most Urgent'. Si tratta della misura più severa mai adottata nel Paese contro il possesso fittizio di terreni da parte di stranieri, il cosiddetto nominee holding. Chi si è finora affidato ad azionisti thailandesi di comodo per intestare proprietà dovrebbe rivedere con urgenza la propria strategia.

Le nuove direttive non modificano la legge esistente. Trasformano norme già in vigore da decenni in un meccanismo di controllo realmente operativo. Per la prima volta, gli uffici territoriali di tutto il Paese sono obbligati a costruire un database unico delle società proprietarie di terreni e a individuare in modo sistematico le strutture fittizie dietro cui si celano investitori stranieri.

Per gli investitori internazionali che per anni hanno usato società thailandesi come involucro per acquistare terreni a Phuket, Koh Samui o Chiang Mai, questo è un segnale inequivocabile: è il momento di un audit immediato dei propri asset.

Fatti chiave

• Maggio 2026: il Department of Lands thailandese emette una serie di circolari 'Most Urgent' indirizzate a tutti gli uffici territoriali provinciali del Paese

• Le direttive consolidano le norme esistenti in un quadro operativo unico e obbligano gli uffici territoriali a costruire un database nazionale delle società proprietarie di terreni

• Base giuridica: gli articoli 97 e 98 del Codice fondiario thailandese, che riservano la proprietà della terra esclusivamente ai cittadini thailandesi

• Il Department of Business Development (DBD) sta già verificando 36.277 società con legami stranieri collegate a terreni in tutto il Paese, concentrandosi su 31.516 aziende dove la quota straniera non supera il 49%

• A Phuket, oltre 600 società sono sotto verifica rafforzata da parte dei regolatori per possibile possesso fittizio

• Un'operazione di polizia denominata 'fase 3' nelle province Andaman (Phuket, Krabi, Phangnga) ha portato al sequestro di beni per circa 1,053 miliardi di baht e 89 lotti di terreno, con 48 arresti (27 cittadini thailandesi e 21 stranieri)

• I trasgressori rischiano sanzioni fino all'espropriazione forzata del terreno secondo le norme vigenti del Codice fondiario

Storia e contesto

Il possesso fittizio di terreni tramite società thailandesi non è un'astuzia recente. Questo schema esiste dagli anni '90, quando la prima ondata di investitori stranieri si diresse verso le coste thailandesi dopo la crisi finanziaria asiatica del 1997. Il meccanismo è semplice: lo straniero costituisce una società thailandese in cui il 51% delle azioni appartiene a cittadini thailandesi (spesso azionisti di comodo senza alcuna partecipazione reale), mentre il 49% resta allo straniero. La società acquista il terreno. Il controllo effettivo rimane nelle mani dello straniero tramite azioni privilegiate, accordi tra azionisti e procure.

Le autorità thailandesi non hanno mai approvato formalmente questa prassi. Gli articoli 97 e 98 del Codice fondiario vietano esplicitamente agli stranieri di possedere terreni, e il Foreign Business Act del 1999 indica chiaramente il possesso fittizio come violazione. Ma tra la lettera della legge e la sua applicazione c'è sempre stato un abisso. Gli uffici territoriali provinciali lavoravano in modo autonomo, senza un sistema unico di monitoraggio, senza procedure standardizzate di verifica. Uno straniero poteva registrare una società 'guscio' a Phuket e l'ufficio territoriale di Krabi non ne sarebbe mai stato al corrente.

Le direttive di maggio 2026 cambiano esattamente questa dinamica. Per la prima volta nasce un sistema centralizzato. Ogni ufficio territoriale è obbligato non solo a ricevere documenti, ma a verificare proattivamente la struttura proprietaria, confrontare i dati con i registri societari e segnalare gli schemi sospetti. In pratica, la Thailandia passa da un modello 'sappiamo, ma chiudiamo un occhio' a un modello 'sappiamo, registriamo, agiamo'.

Perché proprio ora? Il contesto è più ampio della sola politica fondiaria. Negli ultimi anni la Thailandia ha attivamente attratto investitori stranieri con i visti a lungo termine LTR, discute la possibilità di aumentare la quota estera nei condomìni e, in parallelo, inasprisce il controllo sugli schemi elusivi. La logica del governo è chiara: sì agli investimenti legali, no alle scorciatoie opache.

Il quadro internazionale conferma la portata dell'operazione. Il Department of Business Development sta esaminando 36.277 società con legami stranieri collegate a terreni in tutto il Paese, con particolare attenzione a 31.516 aziende dove la partecipazione estera non supera il 49%, concentrandosi su Bangkok e sull'area metropolitana oltre alle destinazioni turistiche come Chonburi. A Phuket, più di 600 società sono sotto esame rafforzato. L'operazione di polizia 'fase 3' nelle province Andaman ha coinvolto oltre 500 agenti, 76 società bersaglio, 59 ordini di arresto e 60 perquisizioni, con un valore complessivo dei beni sequestrati di circa 1,053 miliardi di baht su 89 lotti di terreno.

Per chi possiede ville e terreni tramite società thailandesi, la situazione richiede un calcolo lucido. Le opzioni sono poche: condurre un audit della struttura attuale con un avvocato thailandese qualificato per verificare che la società svolga attività reale, presenti bilanci e possa dimostrare uno scopo economico legittimo; oppure valutare il passaggio a forme di possesso legali, come il leasehold a lungo termine (30 anni con diritto di rinnovo) o l'acquisto di un condominio entro la quota straniera consentita. La terza opzione, la più rischiosa, è non fare nulla e sperare che il nuovo sistema non arrivi al proprio lotto specifico: con la creazione del database unico, questa scommessa diventa ogni mese più azzardata.

È importante capire la portata del problema dal punto di vista delle autorità. Secondo varie stime, migliaia di terreni nelle zone turistiche, Phuket, Koh Samui, Krabi, Hua Hin, sono detenuti tramite strutture fittizie. Non è solo una questione giuridica, ma anche un tema politicamente sensibile: la società thailandese è attenta al tema della proprietà straniera della terra, e ogni governo che dimostra fermezza su questo fronte guadagna punti sul piano interno.

FAQ

Il possesso fittizio di terreni in Thailandia è ora vietato?

Era già vietato. Gli articoli 97 e 98 del Codice fondiario thailandese riservano la proprietà della terra ai cittadini thailandesi. Le direttive di maggio 2026 non introducono un nuovo divieto, ma creano un meccanismo sistematico di individuazione e contrasto delle violazioni.

Cosa è cambiato esattamente nel maggio 2026?

Il Department of Lands ha obbligato tutti gli uffici provinciali a costruire un database unico delle società proprietarie di terreni e a individuare attivamente le strutture fittizie. Prima ogni ufficio lavorava in modo isolato, ora nasce un sistema di controllo centralizzato.

Uno straniero può possedere legalmente un terreno in Thailandia?

In casi eccezionali sì, tramite investimenti da 40 milioni di baht con autorizzazione speciale. Per la stragrande maggioranza degli stranieri il possesso diretto di terreni non è possibile. Le alternative legali sono il leasehold a lungo termine e l'acquisto di un condominio.

Cosa rischiano i proprietari di strutture fittizie?

Le sanzioni previste dalla legge vigente includono multe ed espropriazione forzata del terreno. Allo straniero può essere ordinato di vendere il terreno entro un termine stabilito.

Questo riguarda anche i condomìni?

No. Gli stranieri hanno il diritto legale di possedere unità in condominio entro la quota straniera consentita (non oltre il 49% della superficie totale del progetto). Le nuove direttive riguardano esclusivamente i terreni.

Come verificare se la mia società thailandese è 'fittizia'?

Segnali chiave: la società non svolge attività economica reale, gli azionisti thailandesi non hanno versato fondi effettivi per le loro quote, lo straniero controlla di fatto le decisioni tramite procure o accordi. È necessario un audit con un avvocato thailandese.

Bisogna agire subito?

Sì. Le direttive sono già operative. Gli uffici territoriali hanno iniziato a costruire il database. Si consiglia un audit legale della struttura proprietaria e una valutazione delle opzioni per regolarizzare la situazione.

Il rafforzamento dei controlli riguarda tutto il Paese?

Sì. Le circolari sono state inviate a tutti gli uffici territoriali provinciali della Thailandia senza eccezioni. È un'iniziativa nazionale, non un controllo mirato su singole zone turistiche.

Source: Nation Thailand

Le direttive di maggio 2026 sono un segnale inequivocabile: l'epoca della tolleranza silenziosa verso gli schemi fittizi sta finendo. L'unica strategia razionale oggi è condurre un audit delle strutture esistenti e passare a forme legali di possesso immobiliare in Thailandia.

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