Fiscalité des condos en Thaïlande pour les étrangers : calcul complet 2026

Un investisseur étranger qui acquiert un condo à Bangkok pour 5 millions de bahts paiera entre 100 000 et 250 000 bahts de taxes et frais au moment de la transaction. Le montant final dépend du profil du vendeur, de la durée de détention du bien et de la structure du paiement. Ignorer ces paramètres peut coûter des dizaines de milliers de bahts supplémentaires, chaque année.

La Thaïlande n'applique pas de régime fiscal distinct selon la nationalité de l'acheteur. Les taux sont identiques pour tous. Cependant, les non-résidents font face à des obligations spécifiques : un withholding tax majoré lors de la revente, l'obligation de déclarer les revenus locatifs, et la nécessité de tenir compte des conventions fiscales bilatérales applicables. Voici un décryptage complet, chiffres à l'appui.

Réponse rapide

• Transfer Fee - frais d'enregistrement du transfert de propriété : 2 % de la valeur cadastrale estimée par le Land Department. Généralement partagé à 50/50 entre acheteur et vendeur.
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3 % du prix de vente ou de la valeur d'estimation (le plus élevé des deux), applicable si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans.
• Stamp Duty - 0,5 % du prix de vente ou de la valeur d'estimation. S'applique uniquement si le SBT n'est pas dû.
• Withholding Tax à la revente - pour les non-résidents personnes physiques : taux fixe de 15 % sur le prix de vente total (Revenue Code, Section 50). Pour les résidents fiscaux, un barème progressif de 0 à 35 % s'applique.
• Revenus locatifs - imposés selon un barème progressif de 0 à 35 %. Les premiers 150 000 bahts de revenus annuels sont exonérés pour les résidents.
• Taxe foncière annuelle (Land and Building Tax) pour les logements : de 0,02 % à 0,1 % de la valeur estimée. Les biens en dessous de 50 millions de bahts utilisés comme résidence principale par un propriétaire résident sont en pratique exonérés.

Scénarios et options

Scénario 1 : Achat d'un condo pour usage personnel

Vous achetez un appartement neuf auprès d'un promoteur pour 4 millions de bahts. Répartition typique des frais lors d'une vente en état futur d'achèvement :

• Transfer Fee : 2 % = 80 000 bahts. Le promoteur prend souvent cette charge à son compte dans le cadre d'offres commerciales.
• SBT : payé par le promoteur, car la vente relève de son activité commerciale.
• Withholding Tax : à la charge du promoteur en tant que vendeur.

Votre dépense minimale en taxes lors de l'achat : de 0 à 80 000 bahts. Ensuite, la taxe foncière annuelle représente environ 800 bahts par an (0,02 % de 4 millions de bahts).

Scénario 2 : Achat d'un condo en revente avec mise en location

Vous achetez un appartement pour 6 millions de bahts auprès d'un particulier qui le détient depuis 3 ans. Vous le louez ensuite pour 25 000 bahts par mois.

Lors de l'achat :

• Transfer Fee (votre part) : 60 000 bahts (1 % de 6 millions)
• SBT (part du vendeur) : 198 000 bahts (3,3 %)
• Withholding Tax (part du vendeur, mais influe sur la négociation) : calculé selon le barème progressif pour un vendeur résident

Chaque année :

• Revenus locatifs : 300 000 bahts/an
• Impôt sur le revenu locatif (non-résident) : retenu à la source par une société de gestion au taux de 15 % = 45 000 bahts
• Si le locataire est un particulier, vous devez déposer vous-même une déclaration fiscale (formulaire PND 90/91)

Scénario 3 : Revente après 2 ans avec plus-value

Vous revendez un condo acquis pour 5 millions de bahts à 7 millions de bahts, après 2 ans de détention.

• Transfer Fee : 140 000 bahts (2 % de 7 millions selon l'estimation)
• SBT : 231 000 bahts (3,3 % de 7 millions, détention inférieure à 5 ans)
• Withholding Tax (non-résident) : 1 050 000 bahts (15 % du prix de vente total de 7 millions)

Charge fiscale totale à la revente : environ 1,42 million de bahts. Bénéfice net après tous les frais : approximativement 580 000 bahts au lieu des 2 millions de plus-value apparente. C'est précisément pourquoi le flipping à court terme de condos thaïlandais est peu rentable pour les non-résidents.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

1. Confusion sur le withholding tax. Le non-résident paie un taux fixe de 15 % sur la totalité du prix de vente, et non sur la plus-value. Un résident fiscal thaïlandais (présent 180 jours ou plus par an) bénéficie du barème progressif, presque toujours plus avantageux. Obtenir le statut de résident fiscal avant une vente peut faire économiser des centaines de milliers de bahts.

2. Ignorer les conventions fiscales bilatérales. Les résidents de nombreux pays - notamment en Europe - doivent vérifier si une convention fiscale entre leur pays de résidence et la Thaïlande est en vigueur. Ces accords permettent souvent d'imputer l'impôt payé en Thaïlande sur l'impôt dû dans le pays d'origine, évitant ainsi une double imposition. Sans le Certificate of Tax Payment délivré par le Revenue Department thaïlandais, la preuve de paiement devient difficile à établir.

3. Méconnaissance de la valeur cadastrale. Le Land Department utilise sa propre valeur d'estimation (appraised value), qui peut différer significativement du prix de marché. Le Transfer Fee et le SBT sont calculés sur la valeur la plus haute entre le prix contractuel et la valeur cadastrale. Vérifiez cette valeur en amont sur le site du Treasury Department (treasury.go.th).

4. Location non déclarée. Nombreux sont les étrangers qui perçoivent des loyers en espèces sans les déclarer. Depuis 2024, la Thaïlande a renforcé le contrôle des revenus perçus à l'étranger ou transférés dans le pays (amendement sur la fiscalité des revenus étrangers). Les virements bancaires des locataires sont facilement traçables par les autorités fiscales.

5. Mauvaise répartition du Transfer Fee. La loi n'impose pas un partage 50/50. C'est une question de négociation. Chez certains promoteurs, la totalité des frais incombe à l'acheteur ; chez d'autres, le promoteur les prend intégralement en charge. Lisez attentivement le contrat avant signature.

6. Absence de déductions pour les non-résidents. Pour un résident thaïlandais, le withholding tax est calculé avec des déductions liées à la durée de détention. Pour un non-résident, aucune déduction n'est applicable : l'impôt est calculé sur le montant brut intégral de la vente.

FAQ

Quelle taxe paie un étranger lors de l'achat d'un condo en Thaïlande ? La principale dépense est le Transfer Fee de 2 % de la valeur cadastrale estimée, généralement partagé à parts égales avec le vendeur. Aucun autre paiement obligatoire n'incombe directement à l'acheteur.

Faut-il payer une taxe foncière annuelle en Thaïlande ? Oui. Le Land and Building Tax est en vigueur depuis 2020. Pour les biens résidentiels, le taux va de 0,02 % à 0,1 % de la valeur estimée. Pour un condo à 5 millions de bahts, cela représente entre 1 000 et 5 000 bahts par an.

Quelle est la taxe sur les revenus locatifs pour un non-résident ? Un non-résident en Thaïlande est soumis à un withholding tax de 15 % sur les revenus locatifs bruts. Si le locataire est une société ou une agence de gestion, l'impôt est retenu à la source.

Comment éviter la double imposition ? De nombreux pays ont signé une convention fiscale bilatérale avec la Thaïlande (DTAA). Ces conventions permettent d'imputer l'impôt thaïlandais sur l'impôt dû dans votre pays de résidence. Il est indispensable d'obtenir un certificat d'imposition délivré par le Revenue Department of Thailand pour en bénéficier.

Peut-on réduire le withholding tax lors de la revente ? Oui. En devenant résident fiscal thaïlandais (présence de 180 jours ou plus par an), le withholding tax est calculé selon le barème progressif avec déductions. L'économie peut représenter 5 à 10 % du prix de la transaction.

Qu'est-ce que le Specific Business Tax et quand s'applique-t-il ? Le SBT de 3,3 % est à la charge du vendeur si le bien est détenu depuis moins de 5 ans. Au-delà de 5 ans de détention, le Stamp Duty de 0,5 % remplace le SBT.

Quand faut-il payer la taxe foncière annuelle ? Les municipalités envoient les avis entre janvier et février. Le paiement est dû avant avril de l'année en cours. Un échelonnement est possible pour les montants supérieurs à 3 000 bahts.

Existe-t-il une taxe sur les plus-values distincte en Thaïlande ? Non. La Thaïlande ne dispose pas d'un impôt séparé sur les plus-values immobilières. La plus-value est intégrée dans le revenu global et imposée via le withholding tax lors de l'enregistrement de la transaction au Land Department.

La fiscalité diffère-t-elle entre freehold et leasehold ? Les deux régimes sont soumis aux mêmes Transfer Fee et impôts sur le revenu. Cependant, pour un leasehold, le Transfer Fee est calculé sur le total des loyers dus pour toute la durée du bail, et non sur la valeur marchande du bien.

Un étranger doit-il obtenir un numéro fiscal thaïlandais ? Oui. Pour déposer une déclaration fiscale, un TIN (Tax Identification Number) est obligatoire. Il s'obtient auprès de l'antenne locale du Revenue Department, sur présentation du passeport et d'un justificatif d'adresse en Thaïlande.

Comprendre la structure fiscale thaïlandaise est le fondement de toute décision d'investissement éclairée. La conclusion principale : pour les non-résidents, la revente à court terme d'un condo est particulièrement défavorable en raison du taux fixe de 15 % appliqué sur la totalité du prix de vente. La stratégie optimale reste la détention longue durée avec revenus locatifs et, si possible, l'obtention de la résidence fiscale thaïlandaise avant toute cession.

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