Tasse sul condo in Thailandia per stranieri: calcolo completo 2026

Un investitore straniero che acquista un condo a Bangkok per 5 milioni di baht pagherà tra 100.000 e 250.000 baht di imposte e oneri al momento della transazione. L'importo dipende da chi è il venditore, da quanti anni possiede l'immobile e da come è strutturato il pagamento. Non conoscere questi dettagli può costare decine di migliaia di baht ogni anno.

La Thailandia non distingue tra tasse per cittadini thai e tasse per stranieri: le aliquote sono identiche. Tuttavia, i non residenti affrontano obblighi aggiuntivi - un'aliquota di withholding tax più elevata alla vendita, la necessità di dichiarare i redditi da locazione e la possibilità di applicare accordi contro la doppia imposizione. Di seguito analizziamo ogni voce con dati concreti.

Risposta rapida

• Transfer Fee - tassa di registrazione del trasferimento di proprietà pari al 2% del valore catastale stabilito dal Land Department. Di solito suddivisa al 50/50 tra acquirente e venditore.
• Specific Business Tax (SBT) - pari al 3,3% del prezzo di vendita o del valore catastale (si applica il maggiore), se il venditore ha posseduto l'immobile per meno di 5 anni.
• Stamp Duty - pari allo 0,5% del prezzo di vendita o del valore catastale. Si paga solo se non si applica l'SBT.
• Withholding Tax alla vendita - per i non residenti è una aliquota fissa del 15% sul prezzo di vendita (Revenue Code, Sezione 50). Per i residenti il calcolo è progressivo, da 0 a 35%.
• Reddito da locazione - tassato con aliquota progressiva da 0 a 35%. I primi 150.000 baht annui sono esenti per i residenti.
• Imposta annuale sugli immobili (Land and Building Tax) per uso residenziale - tra 0,02% e 0,1% del valore catastale. Gli immobili del valore fino a 50 milioni di baht usati come residenza principale dal proprietario residente sono di fatto esenti.

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Acquisto di un condo per uso personale

Acquistate un appartamento da un costruttore per 4 milioni di baht. Distribuzione tipica dei costi in una vendita sul mercato primario:

• Transfer Fee: 2% = 80.000 baht. Il costruttore spesso copre questa voce nelle promozioni di vendita.
• SBT: a carico del costruttore, poiché la vendita rientra nella sua attività commerciale.
• Withholding Tax: a carico del costruttore come venditore.

La vostra spesa minima in tasse all'acquisto è compresa tra 0 e 80.000 baht. L'imposta annuale sugli immobili sarà di circa 800 baht all'anno (0,02% di 4 milioni di baht).

Scenario 2 - Acquisto di un condo sul mercato secondario con locazione

Acquistate un appartamento per 6 milioni di baht da un privato che lo possiede da 3 anni. Lo affittate poi per 25.000 baht al mese.

All'acquisto:

• Transfer Fee (quota acquirente): 60.000 baht (1% di 6 milioni)
• SBT (quota venditore): 198.000 baht (3,3%)
• Withholding Tax (quota venditore, ma influisce sulla trattativa): calcolata progressivamente per il venditore residente

Ogni anno:

• Reddito da locazione: 300.000 baht/anno
• Imposta sul reddito (per non residente): trattenuta dall'affittuario persona giuridica o dalla società di gestione all'aliquota del 15% = 45.000 baht
• Se l'affittuario è un privato, siete tenuti a presentare autonomamente la dichiarazione dei redditi (modulo PND 90/91)

Scenario 3 - Rivendita dopo 2 anni con profitto

Vendete un condo acquistato per 5 milioni di baht a 7 milioni di baht. Periodo di possesso: 2 anni.

• Transfer Fee: 140.000 baht (2% di 7 milioni in base alla valutazione)
• SBT: 231.000 baht (3,3% di 7 milioni, meno di 5 anni di possesso)
• Withholding Tax (voi siete non residenti): 1.050.000 baht (15% del prezzo di vendita di 7 milioni)

Il carico fiscale totale alla vendita è di circa 1,42 milioni di baht. Il profitto netto dopo tutte le imposte è di circa 580.000 baht, invece dei 2 milioni teorici. Questo spiega perché il flipping a breve termine dei condo da parte di non residenti in Thailandia sia poco conveniente.

Rischi principali ed errori

1. Confusione sulla withholding tax. Il non residente paga un'aliquota fissa del 15% sull'intero importo della vendita, non sul profitto. Il residente in Thailandia (che vi soggiorna 180 o più giorni all'anno) paga con aliquota progressiva, quasi sempre più vantaggiosa. Ottenere la residenza fiscale prima della vendita può far risparmiare centinaia di migliaia di baht.

2. Ignorare gli accordi contro la doppia imposizione. Molti paesi hanno firmato trattati DTAA con la Thailandia. Questi accordi consentono di scomputare le imposte pagate in Thailandia nel calcolo delle imposte nel paese di residenza. Senza la documentazione rilasciata dal Revenue Department of Thailand (Certificate of Tax Payment), si rischia di pagare due volte.

3. Non verificare il valore catastale. Il Land Department utilizza una propria valutazione (appraised value) che può differire dal prezzo di mercato. Transfer Fee e SBT si calcolano sul maggiore tra il prezzo contrattuale e quello catastale. Verificate la valutazione in anticipo sul sito del Treasury Department (treasury.go.th).

4. Affitti in nero. Molti stranieri ricevono canoni in contanti senza dichiararli. Dal 2024 la Thailandia ha rafforzato i controlli sui redditi provenienti dall'estero e trasferiti nel paese (emendamento sulla tassazione dei redditi esteri). I bonifici bancari degli affittuari sono facilmente tracciabili.

5. Ripartizione errata della Transfer Fee. La legge non impone la suddivisione al 50/50: è oggetto di negoziazione. Acquistando da un costruttore, l'onere può ricadere interamente sull'acquirente oppure essere coperto dal costruttore stesso. Verificate le condizioni nel contratto prima di firmarlo.

6. Nessun ammortamento per i non residenti. Nel calcolo della withholding tax per i residenti si applicano deduzioni per ogni anno di possesso. Per i non residenti queste deduzioni non sono disponibili: l'imposta si calcola sull'intero importo.

FAQ

Quale imposta paga uno straniero all'acquisto di un condo in Thailandia? La spesa principale è la Transfer Fee del 2% del valore catastale. Di solito si divide con il venditore. Non esistono altri pagamenti obbligatori per l'acquirente.

È necessario pagare un'imposta annuale sugli immobili in Thailandia? Sì. Dal 2020 è in vigore la Land and Building Tax. Per gli immobili residenziali l'aliquota va dallo 0,02% allo 0,1% del valore catastale. Per un condo da 5 milioni di baht si tratta di circa 1.000-5.000 baht all'anno.

Qual è l'imposta sui redditi da locazione per un non residente? Un non residente in Thailandia paga il 15% del reddito da locazione tramite withholding tax. Se l'affittuario è una persona giuridica o una società di gestione, l'imposta viene trattenuta alla fonte.

È possibile ridurre la withholding tax alla vendita? Sì. Diventando residenti fiscali in Thailandia (180 o più giorni di soggiorno nell'anno), la withholding tax viene calcolata con aliquota progressiva e con deduzioni. La differenza può rappresentare dal 5% al 10% del valore della transazione.

Cos'è la Specific Business Tax e quando si applica? L'SBT del 3,3% è a carico del venditore se l'immobile è stato posseduto per meno di 5 anni. Con un possesso di 5 anni o più, al posto dell'SBT si paga lo Stamp Duty allo 0,5%.

Esiste una capital gains tax separata in Thailandia? No. Non esiste una capital gains tax separata. La plusvalenza è inclusa nel reddito complessivo e tassata tramite la withholding tax al momento della registrazione della transazione presso il Land Department.

La tipologia di proprietà (freehold/leasehold) influisce sulle tasse? Freehold e leasehold sono soggetti alle stesse Transfer Fee e imposte sul reddito. Tuttavia, nel caso del leasehold la Transfer Fee è calcolata sulla somma totale dei canoni di locazione per l'intera durata del contratto, non sul valore di mercato dell'immobile.

È necessario registrarsi come contribuente in Thailandia? Sì. Per presentare la dichiarazione dei redditi è necessario il TIN (Tax Identification Number). Lo si ottiene presso l'ufficio locale del Revenue Department con passaporto e prova dell'indirizzo in Thailandia.

Comprendere la struttura fiscale della Thailandia è la base per qualsiasi decisione di investimento consapevole. La conclusione principale è chiara: per i non residenti, la rivendita a breve termine di un condo è estremamente svantaggiosa a causa dell'aliquota fissa del 15% di withholding tax sull'intero importo della transazione. La strategia ottimale è il possesso a lungo termine con reddito da locazione e, ove possibile, l'acquisizione della residenza fiscale prima della vendita.

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