Податки на кондо в Таїланді для іноземців: повний розрахунок 2026

Іноземець, який купує кондо в Бангкоку за 5 млн батів, сплатить під час угоди від 100 до 250 тисяч батів податків і зборів. Точна сума залежить від того, хто продавець, скільки років він володів об'єктом і як структурована оплата. Незнання деталей може коштувати покупцю десятки тисяч батів щороку.

Таїланд не розподіляє податки на 'для тайців' і 'для іноземців'. Ставки однакові для всіх. Проте нерезиденти стикаються з додатковими зобов'язаннями: підвищеним withholding tax при продажу, необхідністю подавати декларацію про доходи від оренди та враховувати угоди про уникнення подвійного оподаткування. Розберемо кожен платіж з конкретними цифрами.

Швидка відповідь

• Transfer Fee (збір за реєстрацію переходу права) - 2% від оціночної вартості об'єкта за кадастром Земельного департаменту. Зазвичай ділиться 50/50 між покупцем і продавцем.
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% від продажної або оціночної ціни (береться більша), якщо продавець володів об'єктом менше 5 років.
• Stamp Duty - 0,5% від продажної або оціночної ціни. Сплачується лише тоді, коли SBT не застосовується.
• Withholding Tax при продажу - для фізичних осіб-нерезидентів фіксована ставка 15% від продажної ціни (Revenue Code, Section 50). Для резидентів розрахунок прогресивний: від 0 до 35%.
• Дохід від оренди оподатковується за прогресивною шкалою від 0 до 35%. Перші 150 000 батів доходу на рік не оподатковуються для резидентів.
• Щорічний податок на нерухомість (Land and Building Tax) для житла - 0,02-0,1% від оціночної вартості. Об'єкти вартістю до 50 млн батів, які використовуються як основне житло власником-резидентом, фактично звільнені від цього збору.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля кондо для особистого проживання

Ви купуєте квартиру за 4 млн батів у забудовника. Типовий розподіл витрат при первинному продажу:

• Transfer Fee: 2% = 80 000 батів. Забудовник часто бере цей збір на себе в рамках промо-акцій.
• SBT: сплачує забудовник, оскільки продаж є його основною бізнес-діяльністю.
• Withholding Tax: сплачує забудовник як продавець.

Ваші мінімальні витрати на податки при купівлі: від 0 до 80 000 батів. Щорічний податок на нерухомість складе приблизно 800 батів на рік (0,02% від 4 млн батів).

Сценарій 2: Купівля вторинного кондо та здача в оренду

Ви купуєте квартиру за 6 млн батів у фізичної особи, яка володіла нею 3 роки, а потім здаєте за 25 000 батів на місяць.

При купівлі:

• Transfer Fee (ваша частка): 60 000 батів (1% від 6 млн)
• SBT (частка продавця): 198 000 батів (3,3%)
• Withholding Tax (частка продавця): розраховується прогресивно для резидента-продавця

Щорічно:

• Дохід від оренди: 300 000 батів/рік
• Податок на дохід (для нерезидента): утримується орендарем-юрособою або керуючою компанією за ставкою 15% = 45 000 батів
• Якщо орендар - фізична особа, ви зобов'язані самостійно подавати декларацію (форма PND 90/91)

Сценарій 3: Перепродаж через 2 роки з прибутком

Ви продаєте кондо, куплене за 5 млн батів, за 7 млн батів. Термін володіння - 2 роки.

• Transfer Fee: 140 000 батів (2% від 7 млн за оцінкою)
• SBT: 231 000 батів (3,3% від 7 млн, оскільки менше 5 років володіння)
• Withholding Tax (ви - нерезидент): 1 050 000 батів (15% від 7 млн продажної ціни)

Загальне податкове навантаження при продажу: близько 1,42 млн батів. Чистий прибуток після всіх зборів складе приблизно 580 000 батів замість 'паперових' 2 млн. Саме тому короткостроковий фліппінг кондо нерезидентами в Таїланді є вкрай неефективним.

Основні ризики та помилки

1. Плутанина з withholding tax. Нерезидент сплачує фіксовані 15% від повної суми продажу, а не від прибутку. Резидент Таїланду (який проживає 180+ днів на рік) сплачує за прогресивною шкалою, що майже завжди вигідніше. Оформлення податкового резидентства до продажу може заощадити сотні тисяч батів.

2. Ігнорування угод про уникнення подвійного оподаткування (DTAA). Якщо ваша країна має відповідну угоду з Таїландом, сплачений у Таїланді податок зараховується при розрахунку податків у країні вашого резидентства. Без підтверджувальних документів від тайської податкової (Certificate of Tax Payment) ризикуєте сплатити двічі.

3. Незнання оціночної вартості. Земельний департамент використовує власну оцінку (appraised value), яка може відрізнятися від ринкової ціни. Transfer Fee та SBT розраховуються від більшої з двох сум: контрактної або оціночної. Перевіряйте оцінку заздалегідь на сайті Treasury Department (treasury.go.th).

4. Оренда 'у сірій зоні'. Багато іноземців отримують орендний дохід готівкою і не декларують його. З 2024 року Таїланд посилив контроль за доходами, отриманими за кордоном і переведеними до країни. Банківські перекази від орендарів легко відстежуються.

5. Неправильний розподіл Transfer Fee. Закон не зобов'язує ділити збір 50/50. Це предмет переговорів. При купівлі у забудовника збір іноді повністю лягає на покупця, іноді - забудовник бере його на себе. Перевіряйте умови в договорі до підписання.

6. Амортизація будівлі не враховується для нерезидентів. При розрахунку withholding tax для резидента застосовуються вирахування за кожен рік володіння. Для нерезидента вирахування не застосовуються: податок розраховується від повної суми угоди.

FAQ

Який податок сплачує іноземець при купівлі кондо в Таїланді? Основна витрата - Transfer Fee у розмірі 2% від оціночної вартості. Зазвичай ділиться навпіл з продавцем. Інших обов'язкових платежів для покупця немає.

Чи потрібно сплачувати щорічний податок на нерухомість у Таїланді? Так. З 2020 року діє Land and Building Tax. Для житлової нерухомості ставка складає 0,02-0,1% від оціночної вартості. Для кондо за 5 млн батів це приблизно 1 000 - 5 000 батів на рік.

Який податок на орендний дохід від кондо для нерезидента? Нерезидент Таїланду сплачує 15% від суми орендного доходу (withholding tax). Якщо орендар - юридична особа або керуюча компанія, податок утримується у джерела.

Чи можна зменшити withholding tax при продажу? Так. Якщо ви станете податковим резидентом Таїланду (180+ днів проживання на рік), withholding tax розраховується за прогресивною шкалою з відрахуваннями. Різниця може складати 5-10% від суми угоди.

Що таке Specific Business Tax і коли він застосовується? SBT у розмірі 3,3% сплачує продавець, якщо об'єкт перебував у власності менше 5 років. При володінні 5+ років замість SBT сплачується Stamp Duty за ставкою 0,5%.

Чи існує в Таїланді окремий податок на приріст капіталу? Окремого capital gains tax у Таїланді немає. Приріст капіталу включається до загального доходу і оподатковується через withholding tax при реєстрації угоди в Земельному департаменті.

Чи впливає тип власності (freehold/leasehold) на податки? Freehold і leasehold оподатковуються однаковими Transfer Fee і податками на дохід. Але при leasehold Transfer Fee розраховується від суми орендних платежів за весь строк, а не від ринкової вартості.

Чи потрібен іноземцю податковий ідентифікаційний номер у Таїланді? Так, для подання податкової декларації необхідний TIN (Tax Identification Number). Отримати його можна у районному відділенні Revenue Department з паспортом і підтвердженням адреси в Таїланді.

Розуміння податкової структури Таїланду - це основа грамотного інвестиційного рішення. Головний висновок: для нерезидентів короткостроковий перепродаж кондо є вкрай невигідним через фіксовану ставку withholding tax у 15% від повної суми угоди. Оптимальна стратегія - довгострокове володіння з орендним доходом і, за можливості, отримання податкового резидентства до моменту продажу.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.