7 000 sociétés suspectes : la Thaïlande intensifie ses contrôles sur les montages nominaux

Des hélicoptères de la Police Royale Thaïlandaise survolent les plages de Koh Phangan. En contrebas : des motos confisquées, des villas sous scellés, des propriétaires de sociétés interpellés. Ce n'est pas une fiction. C'est l'opération la plus importante menée ces dernières années contre les montages de propriété nominale, ciblant en priorité les ressortissants étrangers qui contournent illégalement la loi foncière thaïlandaise.

Le Département du Développement des Entreprises (DBD) a identifié plus de 7 000 sociétés suspectes sur les îles de Koh Phangan et Koh Samui. Les secteurs visés : l'immobilier, le tourisme et la location de véhicules. Le Ministère du Commerce, le DBD, le Département des Terres et la Police opèrent en coordination étroite. L'ampleur est sans précédent. Pour tout investisseur étranger présent sur le marché immobilier thaïlandais, ce signal d'alarme ne peut être ignoré.

Réponse rapide

• Plus de 7 000 sociétés sont actuellement sous enquête du DBD à Koh Phangan et Koh Samui
• Les cibles principales : les entreprises dissimulant un contrôle étranger derrière des actionnaires thaïlandais nominaux
• À Koh Phangan, environ 400 motos et 20 véhicules ont déjà été saisis auprès d'une société de location étrangère
• Le propriétaire étranger et l'actionnaire nominal thaïlandais ont été arrêtés
• Des hôtels, villas et parcelles foncières font l'objet de perquisitions et vérifications cadastrales
• L'opération coordonne trois ministères avec appui aérien — une première depuis de nombreuses années
• Le DBD a annoncé l'extension des contrôles à Phuket, Pattaya et Chiang Mai

Scénarios et options

Qu'est-ce qu'un montage nominal et pourquoi est-il dans le viseur ?

La loi thaïlandaise sur les activités commerciales étrangères (Foreign Business Act, 1999) interdit aux étrangers de détenir plus de 49 % des actions d'une société thaïlandaise exerçant certaines activités réglementées ou détenant des terrains. Pendant des décennies, un montage simple permettait de contourner cette règle : un ressortissant thaïlandais détenait formellement 51 % des parts, tandis que le contrôle réel — via des procurations, des accords parallèles et des arrangements informels — restait entre les mains de l'étranger.

En 2026, le DBD est passé de vérifications ponctuelles à une analyse systémique croisée : registres des personnes morales, cadastre foncier et déclarations fiscales sont désormais comparés automatiquement. Si un actionnaire thaïlandais ne peut pas justifier de l'origine des fonds ayant financé sa participation, la société est immédiatement classée comme suspecte.

Scénario 1 — Ne rien faire

Certains propriétaires de structures nominales espèrent passer à travers les mailles du filet. C'est le scénario le plus risqué. En cas de détection, les sanctions incluent : poursuites pénales pour fraude et violation du FBA, amendes pouvant atteindre 1 million de bahts, emprisonnement jusqu'à 3 ans, confiscation des actifs et liquidation forcée de la société.

Scénario 2 — Restructuration de la société

Il s'agit de faire entrer un véritable partenaire thaïlandais avec un capital justifiable, puis de réorganiser la structure de manière à ce qu'elle respecte la loi non seulement en apparence, mais dans les faits. Cette démarche est coûteuse et prend entre 2 et 6 mois, mais elle réduit considérablement l'exposition légale.

Scénario 3 — Formes légales de détention immobilière

Un étranger en Thaïlande dispose de plusieurs options légales et sécurisées :

• Freehold sur un appartement en copropriété (condo) : jusqu'à 49 % de la surface totale du bâtiment peut appartenir à des étrangers
• Bail emphytéotique (leasehold) sur un terrain ou une villa : 30 ans, renouvelable contractuellement
• Structure BOI (Board of Investment) : pour les investissements de grande envergure répondant aux critères de promotion économique
• Fonds ou structure fiduciaire agréé : dans des cas spécifiques justifiés par le volume d'investissement

Tableau comparatif des structures de propriété

Principaux risques et erreurs

1. Le risque principal : tout perdre. En cas de liquidation de la société nominale, l'actif revient au partenaire thaïlandais ou à l'État. Le propriétaire étranger n'a aucun recours juridique pour récupérer ses fonds investis.

2. Le nominal thaïlandais ne vous protégera pas. Sous pression policière, l'actionnaire nominal a tout intérêt à coopérer avec les enquêteurs plutôt qu'à vous défendre. Témoigner contre le propriétaire réel est souvent son seul moyen d'éviter des poursuites.

3. 'Tout le monde le fait' — une illusion dangereuse. Des milliers de sociétés à structure nominale ont fonctionné pendant des années sans problème apparent. Mais l'enquête portant sur 7 000 entités démontre que l'opération est suffisamment vaste pour atteindre chaque cas individuellement.

4. Les accords parallèles ne vous protègent pas. Les tribunaux thaïlandais ne reconnaissent pas les contrats conclus dans le but de contourner la loi. Procurations, accords secrets de propriété réelle — tout cela est juridiquement nul.

5. Choisir le mauvais conseiller juridique. De nombreux intermédiaires peu scrupuleux proposent eux-mêmes des montages nominaux. Ne travaillez qu'avec des avocats thaïlandais agréés, spécialisés en droit des sociétés et en droit foncier thaïlandais.

FAQ

Les étrangers peuvent-ils posséder un terrain en Thaïlande ? Non. La propriété directe d'un terrain par une personne physique étrangère est interdite. Les alternatives légales sont le bail emphytéotique (leasehold), la détention d'un appartement en copropriété dans le quota étranger, et les investissements structurés via le BOI.

Quelles sont les sanctions pour utilisation d'un actionnaire nominal ? Amende jusqu'à 1 million de bahts, emprisonnement jusqu'à 3 ans, liquidation de la société, confiscation des actifs. Une expulsion et une interdiction de séjour sont également possibles.

Les contrôles se limitent-ils à Koh Phangan et Koh Samui ? Non. L'opération a débuté sur ces îles, mais le DBD a officiellement annoncé son extension à Phuket, Pattaya et Chiang Mai.

Comment savoir si ma structure de propriété est légale ? Si les actionnaires thaïlandais n'ont pas apporté de fonds réels pour leur participation et n'interviennent pas dans la gestion, la structure sera très probablement qualifiée de nominale.

Est-il possible de régulariser une structure nominale ? Oui, mais cela exige l'entrée d'un véritable partenaire thaïlandais avec des fonds justifiables. La procédure dure 2 à 6 mois et coûte à partir de 200 000 bahts.

L'achat d'un appartement en copropriété est-il sécurisé pour un étranger ? Oui. Un étranger peut détenir un appartement en pleine propriété (freehold) si le quota étranger du bâtiment n'est pas dépassé. Les fonds doivent être transférés depuis l'étranger et documentés par un certificat FET (Foreign Exchange Transaction).

Que faire si je détiens déjà un bien via un nominal ? Consultez immédiatement un avocat thaïlandais agréé. Les options disponibles sont : restructuration, passage au leasehold, ou cession de l'actif. L'inaction est la pire des stratégies.

Ces contrôles visent-ils uniquement certaines nationalités ? Non. Des ressortissants d'Israël, de Chine et d'autres pays sont également dans le viseur. Les opérations actuelles ciblent tout étranger ayant recours à des structures nominales, quelle que soit sa nationalité.

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