TVA à 7% en Thaïlande : ce que tout acheteur immobilier doit savoir en 2026

Acheter un bien immobilier neuf en Thaïlande directement auprès d'un promoteur implique une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 7%. Contrairement à ce que pensent de nombreux acheteurs étrangers, cette taxe n'est pas un surcoût à ajouter au prix affiché : elle est déjà intégrée dans le prix annoncé. Mais si vous ne comprenez pas précisément comment elle fonctionne, vous risquez de mal calculer votre rendement réel ou de payer trop cher lors d'une revente.

La confusion la plus fréquente chez les investisseurs internationaux porte sur quatre éléments fiscaux distincts : la TVA, le transfer fee (frais d'enregistrement du titre de propriété), le withholding tax (retenue à la source) et le specific business tax (SBT). Chacun obéit à des règles différentes, s'applique dans des situations précises et incombe à des parties différentes. Voici un guide complet pour investir en toute clarté.

Réponse rapide

• La TVA à 7% s'applique uniquement lorsque le vendeur est une personne morale enregistrée comme assujettie à la TVA (promoteur immobilier, développeur)
• Lors d'une revente entre particuliers, la TVA ne s'applique pas : c'est le SBT à 3,3% ou le stamp duty à 0,5% qui prend le relais
• Le transfer fee (frais d'enregistrement du titre) s'élève à 2% de la valeur d'expertise officielle du bien
• Le withholding tax lors d'une vente par un particulier est calculé selon un barème progressif, en fonction de la durée de détention
• Sur le marché primaire, les promoteurs prennent souvent en charge une partie du transfer fee, généralement 50% voire 100% dans le cadre d'offres promotionnelles
• Tous les impôts et frais sont réglés au moment de l'enregistrement de la transaction au Land Office

Scénarios et options

Scénario 1 : Achat d'un appartement neuf auprès d'un promoteur

Vous achetez un appartement pour 5 millions de bahts. Le promoteur est une société assujettie à la TVA. La TVA à 7% est déjà incluse dans ce prix : la valeur nette du bien est donc d'environ 4,67 millions de bahts, le reste correspondant à la taxe. Le transfer fee de 2% est généralement partagé en deux : vous payez 1% (soit 50 000 bahts), le promoteur règle l'autre moitié.

Vos frais supplémentaires à l'enregistrement se limitent donc à 50 000 bahts (1% du transfer fee). En 2026, certains promoteurs couvrent l'intégralité du transfer fee lors du lancement de nouveaux projets - vérifiez ce point avant de signer le contrat.

Scénario 2 : Achat sur le marché secondaire auprès d'un particulier

Un propriétaire revend son appartement 5 millions de bahts après 3 ans de détention. La TVA ne s'applique pas. À la place, le specific business tax (SBT) à 3,3% est calculé sur la valeur enregistrée ou la valeur d'expertise (la plus élevée des deux). C'est le vendeur qui s'en acquitte. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, le SBT est remplacé par le stamp duty à 0,5%.

Le transfer fee de 2% est négocié entre les parties, mais souvent partagé équitablement. Le withholding tax est calculé selon un barème progressif : le Land Office divise la valeur d'expertise par le nombre d'années de détention, applique le taux d'imposition sur le revenu correspondant, puis multiplie le résultat par la durée de détention.

Scénario 3 : Achat d'une villa auprès d'un promoteur

Lorsque vous achetez une villa auprès d'un promoteur, la TVA à 7% s'applique sur la partie construction. Toutefois, le terrain ne fait pas l'objet de TVA. C'est pourquoi les contrats distinguent généralement la valeur du bâti et celle du terrain. Pour les acheteurs étrangers, le terrain est souvent structuré sous forme de bail longue durée (leasehold), dont les loyers ne sont pas non plus soumis à la TVA si le bailleur est un particulier.

Scénario 4 : Revenus locatifs et TVA

Si vous louez votre bien et que vos revenus locatifs annuels dépassent 1,8 million de bahts, vous devez vous enregistrer comme assujetti à la TVA et appliquer 7% sur vos loyers. En dessous de ce seuil, aucune TVA n'est due, mais l'impôt sur le revenu reste applicable.

Tableau comparatif des régimes fiscaux

Principaux risques et erreurs

1. Considérer la TVA comme un frais supplémentaire en sus du prix. En Thaïlande, les promoteurs sont légalement tenus d'inclure la TVA dans le prix affiché. Si un promoteur vous annonce un prix 'hors TVA', c'est un signal d'alerte : vérifiez les termes du contrat. Selon le Revenue Code (section 82/4), tout assujetti doit indiquer un prix TVA incluse.

2. Confondre SBT et TVA. Le specific business tax et la TVA sont mutuellement exclusifs. Si le vendeur est une société assujettie à la TVA, le SBT ne s'applique pas. Si le vendeur est un particulier détenant le bien depuis moins de 5 ans, c'est le SBT à 3,3% qui s'applique, et non la TVA.

3. Négliger le withholding tax dans le calcul de la stratégie de sortie. De nombreux investisseurs ne comptabilisent que le transfer fee et omettent le withholding tax, qui peut représenter 2 à 5% du montant de la transaction lors d'une revente après 2 à 3 ans. C'est un facteur déterminant pour calculer la rentabilité réelle.

4. Ne pas demander la ventilation détaillée du prix dans le contrat. Lors de l'achat d'une villa, assurez-vous que le contrat distingue clairement la valeur du bâti et celle du terrain (ou du bail foncier). Cette séparation a un impact direct sur la base imposable lors de la revente.

5. Ne pas tenir compte des conventions fiscales internationales. La Thaïlande dispose de conventions fiscales (DTA) avec de nombreux pays, notamment européens. Les impôts payés en Thaïlande lors d'une vente peuvent être déduits de l'imposition dans votre pays de résidence. Pour cela, conservez les documents du Land Office attestant des montants retenus.

6. Oublier la taxe foncière annuelle. Depuis 2020, la Thaïlande applique une Land and Building Tax. Pour un bien résidentiel d'une valeur inférieure à 50 millions de bahts, utilisé comme résidence principale et enregistré au registre d'habitation (tabien ban), aucune taxe n'est due. Pour un bien d'investissement, le taux est de 0,02 à 0,1% de la valeur d'expertise.

FAQ

Qui paie la TVA à 7% lors de l'achat d'un bien neuf en Thaïlande ? Formellement, c'est le promoteur qui collecte et reverse la TVA au fisc. Mais économiquement, elle est répercutée sur l'acheteur via le prix de vente. Vous ne recevrez pas de facture séparée pour la TVA : elle est intégrée dans le montant total du contrat.

Est-il possible de récupérer la TVA sur un achat immobilier en Thaïlande ? Non, si vous achetez en tant que particulier pour usage personnel ou investissement. Le remboursement de TVA n'est possible que pour les entités enregistrées comme assujetties à la TVA qui utilisent le bien dans le cadre d'une activité commerciale.

Quels sont les frais totaux à l'achat d'un appartement neuf auprès d'un promoteur ? Dans une transaction standard, l'acheteur règle 1% de transfer fee (la moitié des 2% réglementaires). La TVA est déjà incluse dans le prix. Les frais supplémentaires à la charge de l'acheteur représentent donc environ 1 à 2% de la valeur du bien.

Quelle est la différence entre la TVA et le specific business tax (SBT) ? La TVA (7%) s'applique aux transactions où le vendeur est un assujetti enregistré (en général un promoteur). Le SBT (3,3%) s'applique aux ventes de biens immobiliers réalisées par des particuliers ou des sociétés non assujetties à la TVA, dès lors que le bien est détenu depuis moins de 5 ans. Ces deux taxes ne se cumulent pas.

La TVA s'applique-t-elle à l'achat d'un terrain en Thaïlande ? Non. Selon le Revenue Code, la vente de terrain est exonérée de TVA, qu'il s'agisse d'une parcelle vide ou d'un terrain à bâtir. Le transfer fee de 2% et les autres frais d'enregistrement restent néanmoins applicables.

Comment est calculé le withholding tax lors de la revente d'un appartement ? Le Land Office divise la valeur d'expertise par le nombre d'années de détention (plafonné à 10 ans), applique le barème progressif de l'impôt sur le revenu (de 5% à 35%), puis multiplie le résultat par la durée de détention. Le montant exact est calculé au moment de l'enregistrement de la transaction.

Quels documents attestent du paiement des taxes en Thaïlande ? Lors de l'enregistrement de la transaction, le Land Office délivre des reçus pour chaque taxe et frais acquittés. Conservez-les précieusement : ils vous seront utiles pour faire valoir vos droits au titre des conventions fiscales internationales applicables à votre pays de résidence.

Maîtriser la structure fiscale thaïlandaise n'est pas une formalité administrative : c'est la condition d'un calcul d'investissement précis et fiable. La TVA à 7% sur le marché primaire, le transfer fee à 2%, le SBT à 3,3% sur le marché secondaire et le withholding tax à la revente - chaque élément influe sur la rentabilité réelle. Avant de signer, demandez une ventilation complète de tous les frais, calculez votre stratégie de sortie en fonction de la durée de détention envisagée et consultez un conseiller fiscal familier des deux juridictions concernées.

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