ПДВ 7% при купівлі нерухомості у забудовника в Таїланді: як це працює у 2026 році

Купуючи новобудову безпосередньо у забудовника в Таїланді, ви автоматично маєте справу з ПДВ (VAT) у розмірі 7%. Цей податок не додається зверху до ціни - він вже закладений у суму, яку оголошує девелопер. Проте якщо не розуміти механіку цього збору, легко помилитися у розрахунку реальної прибутковості або переплатити при перепродажу.

Багато іноземних інвесторів плутають VAT з transfer fee, withholding tax та specific business tax. Ці чотири елементи податкового навантаження діють за різними правилами, у різних ситуаціях і покладаються на різні сторони угоди. Розберемо кожен детально.

Швидка відповідь

• VAT 7% нараховується лише тоді, коли продавець - юридична особа, зареєстрована як платник ПДВ (забудовник або девелопер)
• При перепродажу між фізичними особами VAT не застосовується - замість нього діє specific business tax (SBT) 3.3% або stamp duty 0.5%
• Transfer fee (збір за реєстрацію переходу права) складає 2% від оціночної вартості об'єкта
• Withholding tax при продажу фізичною особою розраховується за прогресивною шкалою залежно від терміну володіння
• У угодах на первинному ринку забудовники нерідко беруть на себе частину transfer fee - зазвичай 50% або 100% у рамках промо-акцій
• Усі податки та збори сплачуються у момент реєстрації угоди у Land Office

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля кондо безпосередньо у забудовника

Ви купуєте квартиру за 5 млн бат. Забудовник - компанія, зареєстрована як платник VAT. ПДВ 7% вже включено у ціну. Фактична 'чиста' вартість об'єкта складає приблизно 4,67 млн бат, решта - податок. Transfer fee 2% за стандартною практикою ділиться навпіл: ви сплачуєте 1% (50 000 бат), забудовник - стільки ж.

Підсумкові додаткові витрати покупця при реєстрації: 50 000 бат (1% transfer fee). Деякі забудовники у 2026 році повністю покривають transfer fee у рамках запуску нових проєктів - уточнюйте умови до підписання договору.

Сценарій 2: Купівля на вторинному ринку у фізичної особи

Власник продає кондо за 5 млн бат через 3 роки після купівлі. VAT не нараховується. Замість нього застосовується specific business tax (SBT) 3.3% від зареєстрованої або оціночної вартості (обирається більша). SBT сплачує продавець. Якщо власник тримав об'єкт понад 5 років, SBT замінюється на stamp duty 0.5%.

Transfer fee 2% - за домовленістю між сторонами, але найчастіше ділиться 50/50. Withholding tax розраховується за прогресивною шкалою: Land Office ділить дохід від продажу на кількість років володіння, застосовує ставку прибуткового податку, а потім множить результат назад на термін.

Сценарій 3: Купівля вілли через компанію-забудовника

При купівлі вілли (будинку) у забудовника схема аналогічна: VAT 7% включено у ціну. Однак земля під віллою оформлюється окремо - і на земельну ділянку VAT не нараховується. Тому у договорах зазвичай розділяють вартість будівлі та землі. На практиці для іноземців земля оформлюється через довгострокову оренду (leasehold), і орендні платежі також не оподатковуються VAT, якщо орендодавець - фізична особа.

Сценарій 4: Орендний дохід і VAT

Якщо ви здаєте нерухомість в оренду і ваш річний орендний дохід перевищує 1,8 млн бат, ви зобов'язані зареєструватися як платник VAT і нараховувати 7% на орендні платежі. При доході нижче цього порогу VAT не стягується, але прибутковий податок все одно діє.

Порівняльна таблиця податків за типом угоди

Основні ризики та помилки

1. Вважати VAT додатковим витратою понад ціну. Забудовники у Таїланді зобов'язані включати VAT у заявлену вартість. Якщо вам кажуть 'ціна плюс VAT' - це привід ретельно перевірити умови договору. Згідно з Revenue Code (Section 82/4) зареєстрований платник VAT повинен вказувати ціну з урахуванням податку.

2. Плутати SBT і VAT. Specific business tax і VAT є взаємовиключними. Якщо продавець - юридична особа з VAT-реєстрацією, SBT не застосовується. Якщо продавець - фізична особа, яка володіє об'єктом менше 5 років, застосовується SBT 3.3%, але не VAT.

3. Ігнорувати withholding tax при розрахунку стратегії виходу. Багато інвесторів враховують лише transfer fee і забувають про withholding tax, який при продажу через 2-3 роки може становити 2-5% від суми угоди. Це критично для розрахунку реальної прибутковості.

4. Не запитувати деталізацію ціни у договорі. При купівлі вілли переконайтеся, що у контракті окремо зазначено вартість будівлі та землі (або оренди землі). Це впливає на податкову базу при перепродажу.

5. Не враховувати угоди про уникнення подвійного оподаткування. Якщо ви є резидентом країни, що має діючу DTA з Таїландом, податки, сплачені у Таїланді при продажу, можна зарахувати при декларуванні доходу у вашій країні. Для цього необхідні документи з Land Office з підтвердженням утриманих сум.

6. Забувати про щорічні податки. З 2020 року у Таїланді діє Land and Building Tax. Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат, яка використовується як основне житло і зареєстрована у домовій книзі (tabien baan), податок не стягується. Для інвестиційної нерухомості ставка складає 0.02-0.1% від оціночної вартості.

FAQ

Хто сплачує VAT 7% при купівлі новобудови у Таїланді?

Формально VAT нараховує та перераховує до бюджету забудовник. Але економічно податок закладено у ціну, яку сплачує покупець. Ви не отримаєте окремого рахунку на VAT - він вже всередині суми контракту.

Чи можна повернути VAT при купівлі нерухомості у Таїланді?

Ні, якщо ви купуєте як фізична особа для особистого проживання або інвестицій. Повернення VAT можливе лише для зареєстрованих платників VAT, які використовують об'єкт у комерційній діяльності.

Які загальні витрати при купівлі кондо у забудовника?

При стандартній угоді покупець сплачує 1% transfer fee (свою половину від 2%). VAT вже у ціні. Підсумкові додаткові витрати покупця - приблизно 1-2% від вартості об'єкта.

Чим відрізняється VAT від specific business tax (SBT)?

VAT (7%) застосовується до угод, де продавець - зареєстрований платник VAT (зазвичай забудовник). SBT (3.3%) застосовується до продажу нерухомості фізичними особами або компаніями без VAT-реєстрації, якщо об'єкт перебував у власності менше 5 років. Вони не підсумовуються.

Чи сплачується VAT при купівлі землі у Таїланді?

Продаж землі звільнений від VAT згідно з Revenue Code. Це стосується як порожніх ділянок, так і землі під забудову. Але transfer fee 2% та інші збори застосовуються.

Як розраховується withholding tax при перепродажу кондо?

Land Office ділить оціночну вартість на кількість років володіння (але не більше 10), застосовує прогресивну шкалу прибуткового податку (від 5% до 35%), потім множить результат на кількість років. Точна сума розраховується у момент реєстрації.

Які документи підтверджують сплату податків у Таїланді?

При реєстрації угоди Land Office видає квитанції про всі сплачені податки та збори. Зберігайте їх - вони знадобляться для зарахування за DTA між вашою країною та Таїландом.

Розуміння податкової структури - не формальність, а основа точного розрахунку інвестиції. VAT 7% при купівлі у забудовника, transfer fee 2%, withholding tax при продажу - кожен елемент впливає на реальну прибутковість. Перед підписанням договору запросіть повну деталізацію всіх податків і зборів, розрахуйте стратегію виходу з урахуванням терміну володіння та перевірте умови DTA вашої країни з Таїландом.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.