IVA al 7% sull'acquisto dal costruttore in Thailandia: tutto quello che devi sapere nel 2026

Quando si acquista un immobile nuovo direttamente da un costruttore in Thailandia, il prezzo pubblicizzato include già l'IVA (VAT) al 7%. Non si tratta di un costo aggiuntivo da sommare al prezzo: è già incorporato nella cifra indicata. Tuttavia, se non si comprende esattamente come funziona questa imposta, si rischia di calcolare male la redditività dell'investimento o di pagare troppo in caso di rivendita.

Molti acquirenti stranieri confondono il VAT con la transfer fee, la withholding tax e la specific business tax (SBT). Questi quattro elementi del carico fiscale operano secondo regole diverse, si applicano in situazioni distinte e ricadono su parti differenti della transazione. Di seguito analizziamo ogni componente in dettaglio.

Risposta rapida

• Il VAT al 7% si applica solo quando il venditore è una persona giuridica registrata come soggetto IVA (promotore immobiliare o sviluppatore)
• Nella rivendita tra privati il VAT non si applica: subentra la specific business tax (SBT) al 3,3% oppure la stamp duty allo 0,5%
• La transfer fee (imposta di registro) è pari al 2% del valore catastale dell'immobile
• La withholding tax sulla vendita da parte di un privato viene calcolata su scala progressiva in base agli anni di possesso
• Sul mercato primario, i costruttori spesso si fanno carico del 50% o del 100% della transfer fee come incentivo promozionale
• Tutte le imposte e le spese vengono versate al momento della registrazione presso il Land Office

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Acquisto di un appartamento direttamente dal costruttore

Si acquista un appartamento a 5 milioni di baht. Il costruttore è registrato come soggetto VAT. Il 7% di IVA è già incluso nel prezzo: il valore netto dell'immobile è di circa 4,67 milioni di baht, il resto rappresenta l'imposta. La transfer fee del 2% viene tipicamente suddivisa a metà: l'acquirente paga l'1% (50.000 baht) e il costruttore la restante parte.

In totale, le spese aggiuntive dell'acquirente al momento della registrazione ammontano a circa 50.000 baht. Nel 2026, diversi costruttori coprono integralmente la transfer fee in occasione del lancio di nuovi progetti: è sempre opportuno verificare questa condizione prima di firmare il contratto.

Scenario 2 - Acquisto sul mercato secondario da un privato

Un proprietario rivende un appartamento a 5 milioni di baht dopo 3 anni dall'acquisto. Il VAT non si applica. Al suo posto subentra la SBT al 3,3%, calcolata sul valore registrato o catastale (si prende il valore più elevato). La SBT è a carico del venditore. Se il proprietario ha detenuto l'immobile per più di 5 anni, la SBT viene sostituita dalla stamp duty allo 0,5%.

La transfer fee del 2% è negoziabile tra le parti, ma viene generalmente divisa al 50%. La withholding tax viene calcolata su scala progressiva: il Land Office divide il valore stimato per gli anni di possesso (fino a un massimo di 10), applica le aliquote IRPEF (dal 5% al 35%) e moltiplica nuovamente per gli anni.

Scenario 3 - Acquisto di una villa tramite costruttore

Nel caso di una villa, lo schema è analogo: il VAT al 7% è incluso nel prezzo della costruzione. Il terreno sottostante, tuttavia, è escluso dall'IVA: la vendita di terreni è esente da VAT ai sensi del Revenue Code thailandese. Per questo motivo, i contratti separano di norma il valore dell'edificio da quello del suolo.

Per gli stranieri, il terreno viene solitamente strutturato tramite leasehold (locazione a lungo termine fino a 90 anni). I canoni di locazione non sono soggetti a VAT se il locatore è un privato. Questa distinzione incide sulla base imponibile in caso di rivendita futura.

Scenario 4 - Redditi da locazione e VAT

Se si affitta un immobile e il reddito annuo da locazione supera 1,8 milioni di baht, è obbligatorio registrarsi come soggetto VAT e applicare il 7% ai canoni. Al di sotto di questa soglia il VAT non si applica, ma rimane comunque dovuta l'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Rischi principali ed errori

1. Considerare il VAT un costo aggiuntivo al prezzo. I costruttori in Thailandia sono tenuti per legge a includere il VAT nel prezzo pubblicizzato (Revenue Code, Sezione 82/4). Se viene proposto un prezzo 'più IVA', è necessario richiedere chiarimenti sulle condizioni contrattuali prima di procedere.

2. Confondere SBT e VAT. La specific business tax e il VAT sono mutuamente esclusivi. Se il venditore è un'azienda registrata come soggetto VAT, la SBT non si applica. Se il venditore è un privato con meno di 5 anni di possesso, si applica la SBT al 3,3% - non il VAT. Le due imposte non si sommano mai.

3. Ignorare la withholding tax nella strategia di uscita. Molti investitori considerano solo la transfer fee e dimenticano la withholding tax, che in caso di vendita dopo 2-3 anni può rappresentare il 2-5% del valore della transazione. Questo dato è determinante per calcolare la redditività reale dell'investimento.

4. Non richiedere la suddivisione del prezzo nel contratto. Per una villa, assicurarsi che il contratto indichi separatamente il valore dell'edificio e quello del terreno (o del contratto di locazione del suolo). Questa distinzione influisce sulla base imponibile in caso di rivendita.

5. Sottovalutare la Land and Building Tax annuale. Dal 2020 è in vigore in Thailandia la tassa sugli immobili. Per gli immobili residenziali con valore fino a 50 milioni di baht, adibiti a prima abitazione e registrati nel libro di casa (tabien baan), l'imposta è pari a zero. Per gli immobili a uso investimento, l'aliquota varia tra lo 0,02% e lo 0,1% del valore catastale annuo.

6. Trascurare la ripartizione delle imposte in sede di negoziazione. La transfer fee, la withholding tax e la SBT sono tutte negoziabili contrattualmente tra acquirente e venditore sul mercato secondario. Non esiste una norma che fissi quale parte debba sostenere ciascun costo: tutto dipende dall'accordo raggiunto e dal contesto della trattativa.

FAQ

Chi paga il VAT al 7% sull'acquisto di una nuova costruzione in Thailandia? Formalmente il VAT viene calcolato e versato all'erario dal costruttore. Economicamente, tuttavia, è incorporato nel prezzo pagato dall'acquirente. Non viene emessa una fattura separata per il VAT: è già compreso nell'importo del contratto.

È possibile recuperare il VAT sull'acquisto di un immobile in Thailandia? No, se si acquista come persona fisica per uso abitativo o investimento. Il rimborso del VAT è riservato esclusivamente ai soggetti registrati come contribuenti IVA che utilizzano l'immobile in un'attività commerciale.

Qual è il costo fiscale complessivo per l'acquirente di un appartamento nuovo? In una transazione standard, l'acquirente sostiene l'1% di transfer fee (metà del 2% totale). Il VAT è già nel prezzo. Le spese aggiuntive a carico dell'acquirente si attestano generalmente tra l'1% e il 2% del valore dell'immobile.

Qual è la differenza tra VAT e specific business tax (SBT)? Il VAT al 7% si applica alle transazioni in cui il venditore è un costruttore registrato come soggetto IVA. La SBT al 3,3% si applica alle vendite effettuate da privati o società senza registrazione VAT, quando l'immobile è stato posseduto per meno di 5 anni. Le due imposte non coesistono mai nella stessa transazione.

Il VAT si applica all'acquisto di terreni in Thailandia? No. La vendita di terreni è esente da VAT ai sensi del Revenue Code. Questo vale sia per i lotti liberi sia per i terreni edificabili. Si applicano comunque la transfer fee del 2% e gli altri oneri di registrazione.

Come viene calcolata la withholding tax sulla rivendita di un appartamento? Il Land Office divide il valore catastale per gli anni di possesso (fino a un massimo di 10), applica le aliquote progressive dell'imposta sul reddito (dal 5% al 35%) e moltiplica il risultato per gli anni di possesso. L'importo definitivo viene determinato al momento della registrazione della transazione.

Comprendere la struttura fiscale non è una formalità burocratica: è la base per un calcolo preciso del rendimento. Il VAT al 7% sull'acquisto dal costruttore, la transfer fee al 2%, la withholding tax in caso di vendita - ogni elemento incide sulla redditività reale. Prima di firmare qualsiasi contratto, è essenziale richiedere un dettaglio completo di tutte le imposte e le spese, calcolare la strategia di uscita in base alla durata prevista del possesso e verificare le condizioni applicabili in base alla propria residenza fiscale.

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