125 622 entreprises passees au crible : la Thailande resserre l'etau sur les prete-noms fonciers

4,5 millions de rai de terrain sont enregistres au nom d'entreprises entrees dans l'echantillon de controle du Department of Business Development thailandais (DBD). Cela represente environ 7 200 kilometres carres, soit approximativement treize fois la superficie de Phuket. Officiellement, il s'agit d'entites juridiques thailandaises. En realite, une partie d'entre elles detenait depuis des annees des terrains et des villas pour le compte d'etrangers, via des actionnaires thailandais qui n'avaient jamais investi le moindre bath.

Selon les donnees actualisees au 4 septembre 2026, le DBD examine 125 622 entreprises, dont 36 277 comptent une participation etrangere. Ce ne sont ni des plaintes ni des denonciations qui sont passees au crible, mais les registres d'actionnaires, les donnees d'immatriculation et les comptes financiers deja deposes aupres de l'administration.

La consequence pratique pour un investisseur est nette, meme si elle est desagreable a entendre : le montage 'societe thailandaise avec trois actionnaires prete-noms detenant votre villa' n'est plus une zone grise, c'est devenu un poste de depenses juridiques. Un condominium en quota etranger ou un bail enregistre au bureau des terres paraissent moins seduisants, mais ils evitent d'avoir a justifier l'origine des fonds d'un actionnaire thailandais chauffeur de taxi.

Faits cles

• 125 622 entreprises figurent dans l'echantillon de controle du DBD, donnees mises a jour au 4 septembre 2026, dont 36 277 avec participation etrangere au capital.

• Les actifs fonciers cumules des structures controlees representent environ 4,5 millions de rai (soit environ 7 200 km², proche de 1,4% du territoire national). Ce chiffre concerne l'ensemble de l'echantillon, y compris les entreprises entierement thailandaises, pas seulement le capital etranger.

• Selon Thairath, sur 144 706 entites recensees, 125 662 etaient enregistrees aupres du departement, et 87,2% d'entre elles concentrees dans 16 provinces cles, dont Bangkok, Chonburi, Phuket, Rayong et Chiang Mai.

• La campagne mobilise le ministere du Commerce aux cotes du ministere de l'Interieur, du Department of Lands, des administrations provinciales, de la police, du DSI (departement des enquetes speciales), de l'AMLO (lutte anti-blanchiment), du BOI et de l'IEAT.

• Les zones prioritaires sont les zones economiques et les grandes provinces touristiques : Bangkok, Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani et Nonthaburi figurent en tete de liste, avec un second volet cible sur Phuket, Koh Samui et Koh Pha-ngan selon les autorites.

• La base legale n'a rien de nouveau : l'article 86 du Code foncier interdit aux etrangers de posseder des terres, et l'article 36 du Foreign Business Act (1999) sanctionne le pretenom par une amende de 100 000 a 1 million de bahts et une peine allant jusqu'a trois ans de prison, assortie d'une injonction de cesser le montage.

Histoire et contexte

La societe prete-nom en Thailande n'est pas une invention d'etrangers rusés. C'est le sous-produit d'une legislation qui, depuis 1954, interdit a un non-resident de posseder de la terre, tout en invitant activement, depuis les annees 1970, les capitaux etrangers a financer le developpement touristique. Le marche a comble lui-meme cet ecart entre l'interdiction de posseder et l'invitation a investir : une societe a responsabilite limitee thailandaise (Company Limited), 51% des parts detenues par des citoyens thailandais, 49% par l'acheteur etranger, complete par des statuts qui accordent a ce dernier le droit de vote et la signature du directeur. Pendant des decennies, ce systeme a fonctionne parce que les bureaux fonciers verifiaient les dossiers documentaires, jamais l'origine des fonds des actionnaires thailandais.

Le tournant n'est pas venu d'un changement de loi mais de la numerisation des donnees comptables. Lorsque le DBD a obtenu des bilans lisibles par machine et des registres d'actionnaires couvrant plusieurs annees, detecter un pretenom est devenu un simple exercice de filtrage. Un actionnaire thailandais detenant 51% d'une societe proprietaire d'une villa de 25 millions de bahts, avec un revenu declare de 15 000 bahts par mois et aucune operation bancaire correspondante, cela ne necessite plus d'enquete : c'est une simple requete dans une base de donnees. En croisant ces informations avec le registre de l'AMLO et les donnees des bureaux fonciers, l'echantillon de 125 622 entreprises se transforme en une liste concrete de quelques milliers d'adresses.

Un detail est rarement discute dans les cercles internationaux : la categorie la plus vulnerable n'est pas celle des entreprises a participation etrangere. Le departement analyse separement les entites entierement thailandaises, et la logique est limpide : si aucun etranger n'apparait dans les registres alors qu'une villa appartient a 100% a une societe thailandaise creee pour un seul bien, sans chiffre d'affaires et avec un capital social d'un million de bahts, l'absence meme d'etranger dans les documents devient un signal d'alerte. Les montages vendus comme 'les plus propres' se retrouvent ainsi les premiers dans le viseur.

La geographie du controle est tout aussi revelatrice. Selon Thairath, 87,2% des entites concernees se concentrent dans 16 provinces, dont Bangkok, Chonburi, Phuket, Rayong et Chiang Mai. Mais ce n'est pas Phuket ou Koh Samui qui figurent en premiere ligne des priorites immediates, alors meme que la concentration de villas detenues via des societes y est la plus forte. La raison est prosaique : dans la zone economique orientale et autour de la capitale, il s'agit de terrains industriels et de vastes parcelles, ou les enjeux se chiffrent en centaines de millions de bahts. Les provinces balneaires ne sont pas epargnees, elles arrivent simplement dans une seconde vague, comme le confirment les controles renforces a Phuket, Koh Samui et Koh Pha-ngan evoques par les autorites.

Parlons maintenant de ce qui ne fonctionne pas. Le conseil populaire consistant a 'rendre la societe operationnelle, montrer du chiffre d'affaires' sauve rarement la mise en pratique. L'administration ne regarde pas la simple existence d'un flux d'activite, mais l'ensemble de la chaine : d'ou vient l'argent utilise par les actionnaires thailandais pour payer leurs parts, quels droits reels leur confèrent les statuts, qui prend les decisions, qui paie l'entretien du bien. Une societe qui loue formellement sa propre villa a elle-meme via un gestionnaire ne redresse pas cette chaine. Second mythe : un bail de 30 ans avec deux renouvellements offrirait une protection de 90 ans. Le Code civil et commercial ne permet d'enregistrer au bureau des terres que les 30 premieres annees ; la promesse de renouvellement engage uniquement le proprietaire actuel, et un nouvel acquereur du terrain n'est aucunement tenu de la respecter. Un projet de bail de 99 ans et d'elargissement du quota etranger pour les condominiums a bien ete discute au niveau du gouvernement en 2024, mais il a suscite une controverse politique et n'a jamais abouti a une loi.

Que faire si vous detenez deja un bien via une societe. Paniquer et vendre dans l'urgence est la pire option : le marche des villas detenues par des societes a subi en 2026 une decote sensible a cause de ces annonces, et une vente precipitee ne fait qu'acter la perte. Il est plus judicieux de proceder a un audit de la structure : statuts, historique des paiements des parts, realite des partenaires thailandais, possibilite de transferer le bien vers un bail enregistre ou vers un condominium en quota etranger. Si une presence physique au bureau des terres s'avere necessaire (ce qui est presque toujours le cas lors d'un changement de titre de propriete), mieux vaut planifier le deplacement a l'avance, car la procedure s'etale rarement sur une seule visite.

Notre position est directe. Pour un investisseur particulier disposant d'un budget allant jusqu'a 30-40 millions de bahts, une societe pour detenir du terrain ne vaut plus le risque encouru : frais juridiques, audits, comptabilite annuelle et probabilite d'injonction rognent la rentabilite plus vite que l'ecart de prix entre une villa et un appartement. Un condominium en pleine propriete dans le cadre du quota etranger de 49%, complete par un bail longue duree enregistre si la terre est indispensable, repond au besoin sans nuits blanches a redouter le DSI. Cela ne concerne pas ceux qui exploitent une veritable activite operationnelle en Thailande, avec des employes thailandais, un chiffre d'affaires et des partenaires ayant investi leurs propres fonds, ou un projet beneficiant des incitations du BOI et de l'IEAT : dans ces cas, la societe proprietaire du terrain est legitime par nature, et aucun controle ne la remettra en cause.

FAQ

Un etranger peut-il encore acheter un terrain via une societe thailandaise en 2026 ?

Une societe peut posseder un terrain legalement si elle exerce une activite reelle. Ce qui est illegal, ce n'est pas la structure, mais le pretenom : des actionnaires thailandais qui n'ont pas paye leurs parts avec leurs propres fonds et ne participent pas a la gestion. Ce sont precisement ces montages que recherche le DBD dans son echantillon de 125 622 entreprises.

Quelles sont les sanctions encourues pour un montage de pretenom ?

L'article 36 du Foreign Business Act prevoit une amende de 100 000 a 1 million de bahts et jusqu'a trois ans de prison, aussi bien pour l'etranger que pour le pretenom thailandais. Le tribunal ordonne en outre l'arret du montage, ce qui implique en pratique la vente ou le transfert du terrain.

Ma societe risque-t-elle un controle si elle est enregistree a Phuket plutot qu'a Bangkok ?

Toute entreprise figurant dans l'echantillon peut etre controlee. Selon Thairath, 87,2% des entites concernees sont concentrees dans 16 provinces incluant Bangkok, Chonburi, Phuket, Rayong et Chiang Mai. Le critere de selection n'est pas l'adresse d'immatriculation mais le profil : actifs fonciers, structure actionnariale et comptes financiers.

Comment le DBD distingue-t-il une societe operationnelle d'un montage de pretenom ?

Par recoupement de donnees : registre des actionnaires, versement du capital social, bilans annuels, declarations fiscales, droits statutaires, presence d'employes et d'operations reelles. Une societe possedant un seul bien, sans chiffre d'affaires, avec des actionnaires sans revenu justifiable pour payer leurs parts, est un candidat typique au controle.

Les appartements en condominium sont-ils aussi concernes ?

Un appartement achete au nom d'un etranger dans le cadre du quota de 49% prevu par le Condominium Act n'a rien a voir avec cette campagne. Le risque apparait uniquement si l'appartement est enregistre au nom d'un tiers thailandais ou d'une societe pour contourner un quota deja epuise dans un projet.

Mon terrain est detenu via une societe avec des actionnaires prete-noms thailandais. Que faire maintenant ?

Commencez par un audit juridique aupres d'un avocat thailandais licencie, pas d'un consultant agence. Trois issues sont generalement possibles : restructurer la societe avec de veritables partenaires thailandais et un capital verifie, transferer le droit d'usage vers un bail enregistre de 30 ans, ou vendre le bien avant qu'une demande officielle n'arrive.

Un bail de 30 ans avec renouvellement offre-t-il une protection reelle ?

Seules les 30 annees effectivement enregistrees sont protegees. La promesse de renouvellement pour une deuxieme et une troisieme periode engage uniquement le bailleur actuel et ne se transmet pas automatiquement au nouveau proprietaire du terrain. Un projet de bail de 99 ans a ete discute en 2024, sans jamais devenir loi.

Existe-t-il une prescription pour les transactions anciennes ?

En pratique, les autorites examinent l'etat actuel de la propriete, pas la date d'achat. Si le terrain est aujourd'hui enregistre au nom d'une structure prete-nom, l'anciennete du montage n'est pas un argument, ce qui rend la campagne de 2026 dangereuse meme pour des transactions vieilles de dix ans.

Si votre bien est detenu via une societe, l'action concrete a mener cette semaine consiste a demander un extrait aupres du DBD pour votre entite, et a verifier qui figure comme actionnaire, si le capital social a bien ete verse et si les bilans des trois dernieres annees ont ete deposes. Trois rapports non deposes associes a un actionnaire sans revenu justifiable correspondent exactement au profil recherche par les autorites.

Source: Nation Thailand

Pret a investir en Thailande ? Nos experts vous aideront a trouver la propriete ideale.