125 622 компанії під перевіркою: Таїланд закручує гайки для номінальних власників землі

4,5 мільйона рай землі записано на компанії, що потрапили до вибірки перевірки Департаменту розвитку бізнесу Таїланду (DBD). Це приблизно 7 200 квадратних кілометрів, або близько тринадцяти площ Пхукета. Формально всі ці компанії тайські юридичні особи. Фактично частина з них роками утримувала землю і вілли для іноземців через тайських акціонерів, які не вклали жодного бата власних коштів.

За даними на 4 вересня 2026 року DBD перевіряє 125 622 компанії, з них 36 277 із іноземною участю. Перевіряють не заяви і не скарги, а реєстраційні дані, реєстри акціонерів та подану фінансову звітність, тобто те, що у відомства вже є.

Практичний висновок для інвестора звучить неприємно, але однозначно: схема 'тайська компанія з трьома номінальними акціонерами, що володіє вашою віллою' перестала бути сірою зоною і стала статтею витрат на юристів. Кондомініум в іноземній квоті або зареєстрована в земельному офісі оренда виглядають нудно, зате не вимагають пояснювати походження капіталу тайського акціонера-таксиста.

Ключові факти

• 125 622 компанії у вибірці перевірки DBD, оновлення даних станом на 4 вересня 2026 року. Серед них 36 277 із іноземною участю в капіталі.

• Сумарні земельні активи компаній, що перевіряються, близько 4,5 млн рай (приблизно 7 200 км², тобто близько 1,4% території країни). Цифра стосується всієї вибірки, включно з повністю тайськими компаніями, а не лише іноземного капіталу.

• За даними Thairath, з 144 706 зареєстрованих юросіб 125 662 офіційно внесені до бази DBD, а 87,2% з них пройшли повну перевірку документів. Іноземні юрособи, що володіють землею, зафіксовані у 16 ключових провінціях, включно з Бангкоком, Чонбурі, Пхукетом, Районгом і Чіангмаєм.

• Кампанію веде Міністерство торгівлі спільно з МВС, Департаментом земель, провінційною адміністрацією, поліцією, DSI (аналог слідчого комітету з особливо важливих справ), AMLO (управління з протидії відмиванню коштів), BOI та IEAT.

• Пріоритетні території, окрім Бангкока, Чонбурі, Самутпракана, Патумтхані та Нонтхабурі, включають Пхукет, Ко Самуй та Ко Панган, де для аналізу тисяч реєстрацій компаній та земельних записів використовують штучний інтелект. У провінції Сураттхані зафіксовано 11 649 компаній з іноземною участю в акціонерному капіталі.

• Юридична база не нова: стаття 86 Земельного кодексу забороняє іноземцям володіти землею, а стаття 36 Закону про ведення бізнесу іноземцями (1999) карає номінальне утримання штрафом від 100 тисяч до 1 млн батів та позбавленням волі до трьох років, з обов'язковим приписом припинити схему.

• Окрема лінія розслідування зачепила розкішну нерухомість: під прицілом опинилися 33 будинки загальною вартістю понад 1,27 млрд батів у бангкокських районах Паттанакан і Крунгтхеп Кріта, оформлені через типову схему 51% тайської і 49% іноземної участі.

Історія та контекст

Номінальна компанія в Таїланді не винахід хитрих іноземців. Це побічний продукт законодавства, яке з 1954 року забороняє нерезиденту володіти землею, але з 1970-х активно запрошує його вкладати гроші в курортну забудову. Розрив між 'не можна володіти' і 'приїжджайте інвестувати' ринок закрив сам: тайське ТОВ (Company Limited), 51% акцій у громадян Таїланду, 49% у покупця, плюс статут, що надає іноземцю право голосу і підпис директора. Десятиліттями це працювало, бо земельні офіси перевіряли комплект документів, а не походження грошей тайських акціонерів.

Переломним моментом стала не зміна закону, а цифровізація звітності. Коли DBD отримав машинозчитувані баланси і реєстри акціонерів за багато років, виявлення номінала перетворилося на завдання фільтрації. Тайський акціонер із 51% у компанії, що володіє віллою за 25 млн батів, при задекларованому доході в 15 тисяч батів на місяць і без жодної операції за рахунком, це вже не розслідування, а запит до бази даних. Додайте перетин із реєстром AMLO та даними земельних офісів, і вибірка з 125 622 компаній перетворюється на конкретні кілька тисяч адрес.

Є деталь, яку зазвичай обговорюють рідше. Найвразливіша категорія це взагалі не компанії з іноземною участю. Відомство окремо аналізує повністю тайські юрособи, і логіка зрозуміла: якщо іноземець взагалі не вписаний у реєстр, а вілла записана на 100% тайську фірму, створену під один об'єкт, з нульовою виручкою і статутним капіталом у 1 млн батів, то відсутність іноземця в документах сама по собі маркер. Схеми, що продавалися як 'найчистіші', опинилися у фокусі першими.

Географія фокуса теж показова. У списку пріоритетів Бангкок і провінції Східного економічного коридору, Чонбурі з Паттаєю і Сіраче. Не Пхукет і не Самуй у першому рядку, хоча саме там концентрація вілл на компаніях найвища. Причина прозаїчна: у EEC і навколо столиці мова йде про промислову землю і великі ділянки, де ціна питання вимірюється не десятками, а сотнями мільйонів батів. Курортні провінції не випадають з-під перевірки, вони просто в другій хвилі, і саме туди тепер спрямовано технології штучного інтелекту для аналізу реєстрацій.

Тепер про те, що не спрацювало. Популярна порада 'зробіть компанію робочою, покажіть виручку' на практиці рятує рідко. Відомство дивиться не на факт наявності обороту, а на зв'язку: звідки у тайських акціонерів гроші на оплату акцій, чи є у них реальні права за статутом, хто приймає рішення, хто платить за утримання об'єкта. Компанія, що формально здає власну віллу в оренду сама собі через керуючого, цю зв'язку не розпрямляє. Другий міф, що оренда на 30 років із двома продовженнями дає 90 років захисту. Цивільний і торговий кодекс дозволяє зареєструвати в земельному офісі лише перші 30 років; обіцянка продовжити це зобов'язання конкретного власника, і новий власник землі виконувати його не зобов'язаний. Проєкт 99-річної оренди і розширення квоти для іноземців у кондомініумах обговорювався на рівні кабінету у 2024 році, викликав політичний скандал і до закону не дійшов.

Що з цього випливає для людини, яка вже утримує об'єкт через компанію. Панікувати і терміново продавати найгірший варіант: ринок вілл на компаніях у 2026 році отримав помітний дисконт саме через ці новини, і продаж поспіхом фіксує збиток. Розумніше провести аудит структури: статут, історія платежів за акції, реальність тайських партнерів, можливість перевести об'єкт у зареєстровану оренду або в кондомініум в іноземній квоті. Якщо потрібна особиста присутність у земельному офісі (а при переоформленні прав її вимагають майже завжди), поїздку варто планувати заздалегідь, адже процедура рідко вкладається в один візит.

Для приватного інвестора з бюджетом до 30-40 млн батів компанія під землю більше не варта своїх ризиків: юридичне обслуговування, аудит, щорічна звітність і ймовірність приписи з'їдають дохідність швидше, ніж різниця в ціні вілли і квартири. Кондомініум у фрихолді в рамках 49% іноземної квоти плюс зареєстрована довгострокова оренда, якщо потрібна саме земля, закривають завдання без нічних думок про DSI. Це не стосується тих, у кого є справжній операційний бізнес у Таїланді з тайськими співробітниками, виручкою і партнерами, що вклали власні гроші, або проєкт під пільгами BOI та IEAT: там компанія, що володіє землею, законна за своєю природою, і жодна перевірка її не зруйнує.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді через тайську компанію у 2026 році?

Компанія може законно володіти землею, якщо це реальний бізнес. Незаконна не структура, а номінальне утримання: тайські акціонери, які не платили за акції власними коштами і не беруть участі в управлінні. Саме такі зв'язки і шукає DBD у вибірці з 125 622 компаній.

Що загрожує за номінальну схему?

Стаття 36 Закону про ведення бізнесу іноземцями передбачає штраф від 100 тисяч до 1 млн батів і до трьох років позбавлення волі для обох сторін, і для іноземця, і для тайського номінала. Окремо суд видає припис припинити схему, що на практиці означає продаж або передачу землі.

Чи перевірять мою компанію, якщо вона зареєстрована на Пхукеті, а не в Бангкоку?

Ймовірність є у будь-якої компанії з вибірки. У списку пріоритетів на вересень 2026 року вказані Бангкок, Чонбурі, Самутпракан, Патумтхані і Нонтхабурі, але критерій відбору не адреса реєстрації, а профіль: земельні активи, структура акціонерів і фінансова звітність. Окремо під прицілом залишаються Пхукет, Ко Самуй і Ко Панган.

Як DBD відрізняє робочу компанію від номінальної?

За перехресними даними: реєстр акціонерів, оплата статутного капіталу, річні баланси, податкова звітність, права за статутом, наявність співробітників і операцій. Компанія з одним об'єктом, нульовою виручкою і акціонерами без підтвердженого доходу на оплату акцій типовий кандидат на перевірку.

Квартири в кондомініумі теж під ризиком?

Квартира, куплена на іноземне ім'я в рамках 49% квоти за Законом про кондомініуми, до цієї кампанії відношення не має. Ризик виникає, якщо квартира оформлена на тайську особу або на компанію, щоб обійти вичерпану квоту в проєкті.

У мене земля на компанії з тайськими номіналами. Що робити зараз?

Почніть із юридичного аудиту у тайського адвоката з ліцензією, а не в агентського консультанта. Варіанти виходу зазвичай три: реструктурувати компанію зі справжніми тайськими партнерами і підтвердженим капіталом, перевести право користування в зареєстровану оренду на 30 років, або продати об'єкт до того, як прийде запит.

Чи рятує договір оренди на 30 років із продовженням?

Захищає лише зареєстровані 30 років. Обіцянка продовжити на другий і третій термін це зобов'язання конкретного орендодавця, яке не переходить автоматично до нового власника землі. Проєкт 99-річної оренди у 2024 році обговорювався, але законом не став.

Чи є термін давності по старих угодах?

На практиці відомства дивляться на поточний стан володіння, а не на дату покупки. Якщо земля сьогодні записана на номінальну структуру, вік схеми не аргумент, і саме це робить кампанію 2026 року небезпечною для угод десятирічної давнини.

Що означають 4,5 млн рай у звіті DBD?

Це сумарна площа землі всіх 125 622 компаній, що перевіряються, включно з повністю тайськими і абсолютно легальними. Цифра показує масштаб вибірки, а не обсяг порушень.

Source: Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.