TVA ou SBT lors d'une vente immobilière en Thaïlande : qui paie quoi en 2026

Un vendeur d'appartement à Phuket a réglé 3,3 % de la valeur cadastrale lors de la cession de son bien, tandis que son voisin, pour une transaction comparable, a versé 7 %. La différence tient à un seul impôt - que la plupart des acheteurs étrangers découvrent au guichet du Land Department, le jour de la signature.

À chaque transaction immobilière en Thaïlande, le Land Department perçoit l'un de deux prélèvements distincts : la TVA (Value Added Tax) à 7 % ou la Specific Business Tax (SBT) à 3,3 %. Ces deux taxes ne s'appliquent jamais simultanément. Le choix dépend du statut du vendeur et de la durée de détention du bien. Pour un investisseur, l'écart peut représenter plusieurs millions de bahts.

Voici la mécanique de ces deux taxes, les scénarios courants et les chiffres concrets à retenir.

Réponse rapide

• La TVA à 7 % s'applique aux personnes morales immatriculées comme assujetties à la TVA, ainsi qu'aux particuliers qui vendent de façon régulière et commerciale.
• La SBT à 3,3 % s'applique aux particuliers ayant détenu le bien moins de 5 ans (calculé à partir de la date d'enregistrement du titre de propriété au Land Department).
• Si un particulier a détenu le bien plus de 5 ans ou l'a utilisé comme résidence principale (inscription au registre de domicile - tabien ban - pendant plus d'un an), la SBT ne s'applique pas.
• En l'absence de SBT, c'est le droit de timbre (Stamp Duty) à 0,5 % qui est perçu, calculé sur la valeur cadastrale ou le prix contractuel (le montant le plus élevé étant retenu).
• La TVA et la SBT sont toutes deux calculées sur la valeur cadastrale fixée par le Land Department ou sur le prix contractuel, selon le montant le plus élevé.
• L'acheteur ne règle généralement pas ces taxes directement, mais les parties négocient souvent leur répartition dans le contrat.

Scénarios et options

Achat auprès d'un promoteur (personne morale assujettie à la TVA)

Lorsque vous achetez un condominium directement auprès d'un promoteur, c'est lui qui acquitte la TVA à 7 %. En pratique, ce montant est presque toujours intégré dans le prix de vente annoncé. Vous voyez le chiffre final dans le contrat, sans TVA supplémentaire ajoutée. En revanche, lors d'une revente sur le marché secondaire, les règles changent.

Revente par un particulier - détention inférieure à 5 ans

Un investisseur a acquis un condominium à Phuket en 2023 et souhaite le revendre en 2026. La durée de détention est inférieure à 5 ans, sans inscription au tabien ban. Le vendeur est redevable de la SBT à 3,3 % sur la valeur cadastrale. Si celle-ci est fixée à 8 millions de bahts, la SBT s'élève à 264 000 bahts. Le droit de timbre n'est pas dû dans ce cas.

Revente par un particulier - détention supérieure à 5 ans

Même bien, mais le propriétaire patiente jusqu'en 2028 ou au-delà. La SBT ne s'applique plus. À la place, le droit de timbre à 0,5 % est perçu, soit 40 000 bahts sur un bien estimé à 8 millions. L'économie réalisée atteint 224 000 bahts. C'est précisément la raison pour laquelle de nombreux investisseurs à Phuket privilégient une stratégie de détention longue de plus de 5 ans.

Vente via une société thaïlandaise

Si le bien est détenu par une personne morale thaïlandaise dont le chiffre d'affaires dépasse 1,8 million de bahts par an, la société est immatriculée comme assujettie à la TVA et acquitte 7 % lors de la vente. C'est plus élevé que la SBT, mais la société peut déduire la TVA en amont sur ses dépenses (rénovation, ameublement, charges diverses). L'équilibre dépend des chiffres propres à chaque situation.

Principaux risques et erreurs

1. Calcul erroné de la durée de détention. Les 5 ans se comptent à partir de la date d'enregistrement du titre de propriété au Land Department, et non à partir de la signature du contrat de vente. Une confusion de dates peut entraîner une SBT inattendue.

2. Miser sur le tabien ban sans inscription réelle. Certains conseils suggèrent de s'inscrire au registre de domicile pour bénéficier d'une exonération de SBT avant 5 ans. Pour un étranger, cette démarche est complexe, et l'inscription doit être effective depuis au moins un an avant la vente. Le Land Office vérifie scrupuleusement.

3. Ignorer la retenue à la source (withholding tax). En plus de la TVA ou de la SBT, une retenue à la source est prélevée lors de la vente : barème progressif de 5 % à 35 % pour les particuliers, ou taux fixe de 1 % pour les personnes morales. Ce prélèvement s'additionne à la SBT ou au droit de timbre.

4. Double imposition dans une structure en société. La société acquitte la TVA à 7 %, puis l'impôt sur les sociétés à 20 %, et la distribution de dividendes à l'actionnaire peut générer un impôt sur le revenu supplémentaire. Sans planification rigoureuse, la charge fiscale totale peut dépasser 30 %.

5. Répartition des taxes par simple accord verbal. En Thaïlande, aucune loi ne fixe de manière impérative qui - acheteur ou vendeur - supporte chaque taxe. La pratique habituelle consiste à partager les frais de transfert (2 %) entre les deux parties, le vendeur prenant en charge la SBT et la retenue à la source. Mais tout doit être formalisé dans le contrat. Ne signez pas sans avoir vérifié la répartition par écrit.

FAQ

Un étranger peut-il être assujetti à la TVA en Thaïlande ? Oui, s'il exerce une activité commerciale via une personne morale enregistrée dont le chiffre d'affaires dépasse 1,8 million de bahts par an. En tant que personne physique non-résidente, c'est extrêmement rare.

La TVA s'applique-t-elle à l'achat d'un condominium de revente auprès d'un particulier ? Non. Un vendeur particulier est soumis à la SBT (si la détention est inférieure à 5 ans) ou au droit de timbre (si elle est supérieure à 5 ans). La TVA ne s'applique pas.

Comment connaître précisément la valeur cadastrale d'un bien ? La valeur cadastrale (appraised value) est publiée par le Land Department et révisée tous les quatre ans. La dernière réévaluation date de 2024. Vous pouvez obtenir cette information auprès du Land Office local.

Le taux de SBT à 3,3 % se décompose-t-il ? Oui. La SBT est formellement fixée à 3 %, auxquels s'ajoute une majoration municipale de 10 % du montant de la SBT (soit 0,3 %). Le total est donc bien 3,3 %.

Une donation du bien à un proche permet-elle d'éviter la SBT avant 5 ans ? Théoriquement, une donation n'est pas une vente et n'entraîne pas de SBT. Mais des frais de transfert s'appliquent (0,01 % pour les héritiers directs, 2 % pour les autres), ainsi qu'une retenue à la source. De plus, le nouveau propriétaire repart de zéro pour le décompte des 5 ans.

Les mêmes règles s'appliquent-elles à la vente d'un terrain ? Oui. La SBT à 3,3 % s'applique en cas de détention inférieure à 5 ans, le droit de timbre à 0,5 % au-delà. Pour les personnes morales, la TVA à 7 % est due.

La TVA est-elle incluse dans le prix des logements neufs ? Dans la grande majorité des cas, oui. Les grands promoteurs affichent des prix TVA incluse. Certains petits promoteurs proposent parfois des prix hors TVA - à vérifier impérativement avant la signature.

Comprendre la différence entre TVA et SBT n'est pas un exercice purement théorique. Ce sont des centaines de milliers de bahts que vous conserverez ou perdrez à l'occasion d'une transaction. Avant tout achat ou toute vente, demandez à votre conseil juridique un calcul précis de l'ensemble des taxes applicables et assurez-vous que la répartition des paiements est clairement définie dans le contrat.

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