VAT чи SBT при продажу нерухомості в Таїланді: що платите саме ви

Продавець квартири на Пхукеті заплатив 3.3% від оціночної вартості, а його сусід за аналогічну угоду віддав 7%. Різниця - в одному податку, про який більшість іноземних покупців дізнаються вже безпосередньо в земельному офісі.

При кожній угоді з нерухомістю в Таїланді Земельний департамент (Land Department) стягує один із двох податків: VAT (ПДВ) за ставкою 7% або Specific Business Tax (SBT, спеціальний бізнес-податок) за ставкою 3.3%. Вони ніколи не нараховуються одночасно. Який саме застосовується - залежить від статусу продавця та строку володіння об'єктом. Для інвестора різниця між ними може становити мільйони батів.

Розберімо механіку обох податків, типові сценарії та конкретні цифри.

Швидка відповідь

• VAT (7%) сплачують юридичні особи, зареєстровані як платники ПДВ, а також фізичні особи, які систематично продають нерухомість у комерційних цілях
• SBT (3.3%) сплачують фізичні особи, що володіли об'єктом менше 5 років (відлік ведеться з дати реєстрації права власності в Земельному департаменті)
• Якщо фізична особа володіла об'єктом більше 5 років або використовувала його як основне місце проживання (реєстрація в табієн бан понад 1 рік), SBT не стягується
• За відсутності SBT нараховується гербовий збір (Stamp Duty) у розмірі 0.5% від оціночної або контрактної вартості (береться та, що вища)
• VAT і SBT розраховуються від оціночної вартості Земельного департаменту або контрактної ціни - залежно від того, яка з них вища
• Покупець зазвичай не сплачує VAT або SBT напряму, але на практиці сторони часто ділять витрати за домовленістю

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля у забудовника (юридична особа, платник VAT)

Коли ви купуєте кондомініум напряму у забудовника, він сплачує VAT 7%. На практиці ця сума майже завжди закладена у ціну продажу. Ви бачите фінальну цифру в контракті, і жодного додаткового ПДВ зверху не виникає. Проте при перепродажу вторинного об'єкта схема змінюється.

Сценарій 2: Перепродаж фізичною особою до 5 років володіння

Іноземець купив кондо на Пхукеті у 2023 році та вирішив продати у 2026. Строк володіння - менше 5 років, реєстрації в табієн бан немає. Продавець зобов'язаний сплатити SBT 3.3% від оціночної вартості. Припустімо, оцінка складає 8 млн батів. SBT становитиме 264 000 батів. Гербовий збір у цьому випадку не нараховується.

Сценарій 3: Перепродаж фізичною особою після 5 років

Той самий об'єкт, але власник чекав до 2029 року. SBT не застосовується. Натомість нараховується гербовий збір 0.5%, тобто 40 000 батів. Економія: 224 000 батів. Саме тому багато інвесторів на Пхукеті обирають стратегію утримання активу понад 5 років.

Сценарій 4: Продаж через тайську компанію

Якщо нерухомість оформлена на тайську юридичну особу з оборотом понад 1.8 млн батів на рік, компанія реєструється як платник VAT і сплачує 7% при продажу. Це дорожче, ніж SBT, але юридична особа може зарахувати вхідний ПДВ (input VAT) за витратами на ремонт, меблювання та інші статті. Баланс залежить від конкретних цифр.

Порівняльна таблиця податків при продажу нерухомості

Основні ризики та помилки

1. Неправильний розрахунок строку володіння. П'ять років відраховуються не від дати підписання контракту, а від дати реєстрації права власності в Земельному департаменті. Плутанина з датами призводить до несподіваного SBT.

2. Розрахунок на табієн бан без реальної реєстрації. Деякі консультанти радять зареєструватися в домовій книзі, щоб отримати звільнення від SBT при продажу до 5 років. Але іноземцю зробити це складніше, а реєстрація має бути дійсною щонайменше 1 рік до продажу. Земельний офіс це перевіряє.

3. Ігнорування withholding tax. Окрім VAT або SBT, при продажу утримується withholding tax (податок у джерела) - прогресивна шкала від 5% до 35% для фізичних осіб, або фіксовані 1% для юридичних осіб. Це окремий платіж, який підсумовується з SBT або Stamp Duty.

4. Подвійне оподаткування при структурі через компанію. Компанія сплатить VAT 7%, потім корпоративний податок на прибуток 20%, а при виплаті дивідендів власнику може виникнути ще й прибутковий податок. Без грамотного планування загальне навантаження перевищує 30%.

5. Розподіл податків 'за домовленістю' без фіксації в контракті. У Таїланді немає жорсткого закону, що закріплює, хто саме - покупець чи продавець - несе кожен конкретний податок. Звична практика: transfer fee (2%) ділять навпіл, SBT та withholding tax сплачує продавець. Але все має бути зафіксовано в контракті. Не підписуйте договір, не перевіривши розподіл платежів.

FAQ

Чи може іноземець бути платником VAT у Таїланді?

Так, якщо він веде комерційну діяльність через зареєстровану юридичну особу з оборотом понад 1.8 млн батів на рік. Як фізична особа-нерезидент - вкрай рідко.

Чи сплачується VAT при купівлі вторинного кондо у фізичної особи?

Ні. Фізична особа-продавець сплачує SBT (якщо володіння менше 5 років) або Stamp Duty (якщо більше 5 років). VAT не застосовується.

Як точно дізнатися оціночну вартість об'єкта?

Оціночна вартість (appraised value) публікується Земельним департаментом і оновлюється раз на 4 роки. Остання переоцінка відбулася у 2024 році. Дані можна запросити в місцевому Land Office.

SBT 3.3% - це 3% плюс ще 0.3%?

Так. Формально ставка SBT становить 3%, до якої додається муніципальна надбавка 10% від суми SBT (тобто 0.3%). Разом виходить 3.3%.

Чи можна уникнути SBT, подарувавши нерухомість родичу перед продажем?

Теоретично дарування не є продажем, і SBT не стягується. Але при даруванні виникає transfer fee (0.01% для прямих спадкоємців, 2% для інших) і withholding tax. Крім того, новий власник розпочне відлік 5 років спочатку.

Які податки сплачуються при продажу землі?

Ті самі правила: SBT 3.3% при володінні менше 5 років, Stamp Duty 0.5% при володінні більше 5 років. Для юридичних осіб - VAT 7%.

Чи включений VAT у ціну новобудов?

У переважній більшості випадків - так. Великі забудовники вказують ціну з урахуванням VAT. Але дрібні девелопери іноді виставляють ціну 'без VAT' - уточнюйте до підписання.

Розуміння різниці між VAT і SBT - це не теоретична вправа. Це конкретні сотні тисяч батів, які ви збережете або втратите під час угоди. Перед купівлею або продажем об'єкта запросіть у юриста точний розрахунок усіх податків і зафіксуйте розподіл платежів у контракті.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.