VAT o SBT sulla vendita di immobili in Thailandia: cosa paghi davvero nel 2026

Un venditore di appartamento a Phuket ha pagato il 3,3% del valore stimato. Il suo vicino, per una transazione analoga, ha versato il 7%. La differenza dipende da una singola imposta che la maggior parte degli acquirenti stranieri scopre solo al momento della registrazione al Land Department.

In ogni compravendita immobiliare in Thailandia, il Land Department applica una delle due imposte principali: il VAT (IVA) al 7% oppure la Specific Business Tax (SBT) al 3,3%. Le due imposte non si applicano mai contemporaneamente. Quale delle due venga applicata dipende dallo status del venditore e dalla durata del possesso dell'immobile. Per un investitore, la differenza può valere centinaia di migliaia di baht.

Risposta rapida

• Il VAT (7%) si applica alle persone giuridiche registrate come soggetti IVA e ai privati che vendono immobili con continuità a fini commerciali
• Il SBT (3,3%) si applica ai privati che hanno posseduto l'immobile per meno di 5 anni (calcolati dalla data di registrazione nel tabien baan, il registro di residenza)
• Se un privato ha posseduto l'immobile per più di 5 anni oppure lo ha utilizzato come residenza principale (residenza nel tabien baan per almeno 1 anno), l'SBT non si applica
• In assenza dell'SBT si applica la Stamp Duty (imposta di bollo) pari allo 0,5% del valore stimato o del prezzo contrattuale, a seconda di quale sia superiore
• Sia il VAT che il SBT si calcolano sul valore stimato dal Land Department oppure sul prezzo contrattuale - si utilizza il valore più alto
• Il compratore non paga direttamente VAT o SBT, ma nella pratica le parti spesso suddividono i costi per accordo contrattuale

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Acquisto da un promotore immobiliare (persona giuridica, soggetto VAT)

Quando si acquista un condominio direttamente dallo sviluppatore, quest'ultimo paga il VAT al 7%. In pratica, questo importo è quasi sempre incluso nel prezzo di vendita. Il compratore vede la cifra finale nel contratto e non si aggiunge alcuna IVA ulteriore. Tuttavia, al momento della rivendita sul mercato secondario la situazione cambia.

Scenario 2 - Rivendita da privato entro 5 anni dal possesso

Un investitore straniero ha acquistato un condominio a Phuket nel 2023 e decide di venderlo nel 2026. Il periodo di possesso è inferiore a 5 anni e non vi è registrazione nel tabien baan. Il venditore è tenuto a pagare il SBT al 3,3% sul valore stimato. Se la stima è di 8 milioni di baht, l'SBT ammonta a 264.000 baht. In questo caso la Stamp Duty non si applica.

Scenario 3 - Rivendita da privato dopo 5 anni di possesso

Lo stesso immobile, ma il proprietario attende fino al 2029 prima di vendere. L'SBT non si applica. Al suo posto viene addebitata la Stamp Duty dello 0,5%, pari a 40.000 baht. Il risparmio rispetto allo scenario precedente è di 224.000 baht. Per questo motivo molti investitori a Phuket privilegiano la strategia di mantenimento del portafoglio per oltre 5 anni.

Scenario 4 - Vendita tramite società thailandese

Se l'immobile è intestato a una persona giuridica thailandese con un fatturato superiore a 1,8 milioni di baht all'anno, la società è registrata come soggetto VAT e paga il 7% al momento della vendita. Il costo è più elevato rispetto all'SBT, ma la persona giuridica può detrarre l'IVA a credito sulle spese di ristrutturazione, arredamento e altri costi (input VAT). Il saldo finale dipende dai numeri specifici di ciascun caso.

Rischi principali ed errori

1. Calcolo errato del periodo di possesso. I 5 anni si contano a partire dalla data di registrazione della proprietà al Land Department, non dalla firma del contratto preliminare. La confusione sulle date può portare a un SBT imprevisto.

2. Fare affidamento sul tabien baan senza una reale residenza registrata. Alcuni consulenti suggeriscono di registrarsi nel tabien baan per ottenere l'esenzione dall'SBT in caso di vendita entro 5 anni. Per gli stranieri questa procedura è più complessa, e la registrazione deve essere valida per almeno 1 anno prima della vendita. Il Land Office effettua verifiche accurate.

3. Ignorare la withholding tax. Oltre al VAT o all'SBT, al momento della vendita viene trattenuta la withholding tax (ritenuta alla fonte): aliquota progressiva dal 5% al 35% per i privati, oppure aliquota fissa dell'1% per le persone giuridiche. Si tratta di un pagamento separato che si somma all'SBT o alla Stamp Duty.

4. Doppia imposizione nelle strutture societarie. Una società pagherà il VAT al 7%, poi un'imposta societaria sugli utili del 20%, e al momento della distribuzione dei dividendi può emergere un'ulteriore imposizione sul reddito personale. Senza una pianificazione fiscale accurata, il carico complessivo può superare il 30%.

5. Ripartizione delle imposte per accordo verbale. In Thailandia non esiste una legge rigida che stabilisca chi - acquirente o venditore - debba sostenere ciascuna imposta. La prassi comune prevede che la transfer fee (2%) venga suddivisa in parti uguali, mentre SBT e withholding tax siano a carico del venditore. Tuttavia, tutto va formalizzato nel contratto. Non firmare alcun accordo senza aver verificato la ripartizione dei costi.

FAQ

Uno straniero può essere soggetto VAT in Thailandia? Sì, se svolge attività commerciale tramite una persona giuridica registrata con un fatturato superiore a 1,8 milioni di baht all'anno. Come privato non residente - solo in casi molto rari.

Si paga il VAT sull'acquisto di un condominio usato da un privato? No. Il venditore privato paga l'SBT (se il possesso è inferiore a 5 anni) oppure la Stamp Duty (se superiore a 5 anni). Il VAT non si applica.

Come si determina con precisione il valore stimato dell'immobile? Il valore stimato (appraised value) viene pubblicato dal Land Department e aggiornato ogni 4 anni. L'ultima revisione risale al 2024. I dati possono essere richiesti direttamente al Land Office locale.

L'SBT al 3,3% è composto da due aliquote distinte? Sì. L'aliquota base dell'SBT è del 3%, a cui si aggiunge una sovrattassa municipale pari al 10% dell'importo SBT (ovvero lo 0,3%). Il totale è quindi del 3,3%.

È possibile evitare l'SBT donando l'immobile a un familiare prima della vendita? In teoria la donazione non costituisce una vendita e l'SBT non si applica. Tuttavia, la donazione comporta la transfer fee (0,01% per eredi diretti, 2% per altri) e la withholding tax. Inoltre, il nuovo proprietario ricomincia il conteggio dei 5 anni da zero.

Il VAT è incluso nel prezzo degli immobili nuovi? Nella grande maggioranza dei casi sì. I principali sviluppatori indicano i prezzi IVA inclusa. Tuttavia, alcuni operatori più piccoli espongono prezzi 'al netto del VAT' - è essenziale verificarlo prima di firmare qualsiasi contratto.

Le stesse regole si applicano alla vendita di terreni? Sì. Le stesse aliquote sono applicabili: SBT al 3,3% per un possesso inferiore a 5 anni, Stamp Duty allo 0,5% per un possesso superiore a 5 anni, e VAT al 7% per le persone giuridiche.

Comprendere la differenza tra VAT e SBT non è un esercizio teorico. Significa preservare - o perdere - centinaia di migliaia di baht in ogni transazione. Prima di acquistare o vendere un immobile, richiedi a un consulente fiscale un calcolo preciso di tutte le imposte applicabili e fai formalizzare la ripartizione dei pagamenti nel contratto.

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