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Code civil et commercial - usufruit
Civil and Commercial Code ss.1417-1428
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En bref
Les articles 1417 à 1428 du Code civil et commercial de Thaïlande régissent l'usufruit, droit réel enregistrable permettant à son titulaire de détenir, d'utiliser et de percevoir les revenus d'un bien immobilier appartenant à autrui, sa vie durant ou pour une durée maximale de trente ans, dispositif fréquemment utilisé pour protéger le conjoint étranger.
1417: Contenu du droit d'usufruit
L'usufruit est un droit réel portant sur un bien immobilier, qui confère à son titulaire la faculté de détenir le bien, d'en jouir, d'en percevoir les fruits et revenus, ainsi que de l'administrer. Lorsqu'une forêt, une mine ou une carrière se trouve sur le fonds, l'usufruitier est également en droit d'en assurer l'exploitation et d'en extraire les ressources.
1418: Durée : viager ou trente ans au plus
L'usufruit peut être constitué pour la vie du titulaire ou pour une durée convenue. L'usufruit à durée déterminée ne peut excéder trente ans ; si une durée supérieure est stipulée, elle est ramenée à trente ans, mais le renouvellement pour de nouvelles périodes de trente ans au plus est admis. À défaut d'indication de durée, le droit est réputé viager.
1419: Perte ou expropriation du bien
Si le bien est détruit et qu'aucune indemnité n'est versée, le propriétaire n'est pas tenu de le reconstituer ; toutefois, en cas de reconstitution, l'usufruit renaît à due concurrence. Lorsqu'une indemnité est perçue, les parties reconstituent le bien dans la limite de cette somme ; si la reconstitution est impossible, le droit s'éteint et les fonds sont répartis proportionnellement aux pertes subies par chacune des parties.
1420: Restitution du bien à l'extinction du droit
À l'extinction de l'usufruit, le titulaire est tenu de restituer le bien au propriétaire. Il répond de la perte ou de la dépréciation résultant de sa faute, est tenu de rembourser ce qui a été indûment consommé et peut couvrir le déficit en numéraire, mais n'est pas responsable de l'usure normale résultant d'une utilisation quotidienne conforme à la destination du bien.
1421: Standard de diligence
Dans l'exercice de l'usufruit, le titulaire est tenu d'administrer le bien avec le même soin qu'une personne raisonnable apporterait à la gestion de ses propres affaires. Ce standard constitue la mesure de référence pour l'appréciation ultérieure d'éventuelles réclamations fondées sur la négligence ou le mauvais entretien du bien.
1422: Délégation de l'exercice du droit à un tiers
Sauf stipulation contraire, le titulaire peut déléguer l'exercice de l'usufruit à un tiers, notamment en donnant le bien en location. Dans ce cas, l'usufruitier initial demeure responsable envers le propriétaire, et le propriétaire peut agir directement contre celui qui exerce effectivement le droit, y compris contre le locataire.
1423: Droit du propriétaire de s'opposer et d'exiger des garanties
Le propriétaire peut s'opposer à tout usage illicite ou abusif et, lorsque ses intérêts sont menacés, exiger la constitution d'une garantie. Si le titulaire refuse de la fournir ou continue à faire un usage irrégulier du bien, le tribunal peut suspendre l'exercice du droit et désigner un administrateur chargé de gérer le bien.
1424: Entretien courant et réparations
Le titulaire est tenu de conserver la substance du bien et d'assurer à ses frais l'entretien courant ainsi que les menues réparations. Lorsque des réparations importantes ou des mesures de protection du bien s'avèrent nécessaires, il doit en informer le propriétaire sans délai et lui permettre d'effectuer les travaux requis.
1425: Dépenses extraordinaires
Les dépenses extraordinaires ou en capital sont à la charge du propriétaire. Pour y faire face, le propriétaire peut aliéner une partie du bien, à moins que le titulaire ne préfère avancer les fonds nécessaires ; dans ce cas, aucun intérêt ne lui est dû, mais les sommes avancées lui sont remboursées à l'extinction de l'usufruit.
1426: Impôts, taxes et intérêts des dettes
Pendant toute la durée de l'usufruit, le titulaire supporte les frais courants de gestion, acquitte les impôts et charges publiques grevant le bien et couvre les intérêts des dettes garanties par celui-ci. Ces obligations sont attachées à la période durant laquelle le titulaire jouit effectivement du bien et en perçoit les revenus.
1427: Assurance à la demande du propriétaire
À la demande du propriétaire, le titulaire est tenu d'assurer le bien contre la perte au profit du propriétaire. Si une assurance est déjà souscrite, il doit renouveler la police à son échéance. Pendant toute la durée de l'usufruit, l'obligation de payer les primes d'assurance incombe au titulaire.
1428: Délai d'un an pour l'exercice des actions
Les actions réciproques entre le propriétaire et le titulaire (ou la personne à qui l'exercice du droit a été délégué), nées de l'usufruit, doivent être exercées dans un délai d'un an à compter de l'extinction du droit. Ce délai abrégé couvre notamment la restitution du bien, la réparation des dommages et le remboursement des dépenses.
registration-land-office: Enregistrement auprès du Bureau foncier
Pour être opposable aux tiers et grever pleinement le fonds, l'usufruit portant sur un immeuble titré doit être enregistré auprès du Département des terres, avec mention sur le titre de propriété (chanot). Une convention non enregistrée peut lier les parties à titre personnel, mais ne crée pas de droit réel protégé sur le bien.
foreign-spouse-protection: Usufruit pour la protection du conjoint étranger
Les étrangers ne pouvant être propriétaires de terres, le propriétaire thaïlandais (souvent le conjoint) peut consentir à son partenaire étranger un usufruit viager enregistré. Ce dispositif lui confère le droit de résider dans le logement, d'en jouir et d'en percevoir les revenus sa vie durant, droit qui subsiste en cas de vente du fonds. Ce droit est personnel : il s'éteint au décès du titulaire et n'est pas transmissible par succession.