Central Pattana: come la famiglia Chirathivat ha costruito un impero da oltre 40 centri commerciali

Nel 1980, quando Bangkok era ancora dominata da mercati di strada e shophouse, Sampeng Chirathivat aprì il primo Central Plaza nel quartiere di Ladprao. Un centro commerciale da 300.000 mq sembrava una follia. I critici sostenevano che i thailandesi non avrebbero mai rinunciato all'aria aperta e al cibo di strada per uno spazio chiuso. Sampeng aveva ragione. Oggi Central Pattana (CPN) gestisce oltre 40 progetti commerciali e mixed-use in tutta la Thailandia, con una capitalizzazione di mercato superiore a 400 miliardi di baht (circa 11,5 miliardi di dollari). Per chi investe nel settore immobiliare thailandese, la storia di CPN è una mappa essenziale per comprendere come funziona il mercato degli spazi commerciali nel paese.

Risposta rapida

• Fondazione: 1980, primo progetto - Central Plaza Ladprao
• Fondatore: Sampeng Chirathivat, erede dell'impero commerciale Central Group
• Quotazione alla SET: 1995, ticker CPN
• Portafoglio nel 2026: oltre 40 oggetti (centri commerciali, uffici, hotel, residenze)
• Superficie locabile totale: oltre 2 milioni di mq
• Progetti di punta: CentralWorld (Bangkok), Central Village (outlet), Central Phuket
• Ricavi anno fiscale 2024: circa 45 miliardi di baht (fonte: reportistica ufficiale CPN)

Scenari e opzioni

La famiglia Chirathivat: dalla bottega di Charoen Krung al conglomerato

La storia di CPN è inseparabile da quella di Central Group. Tiang Chirathivat, nonno di Sampeng, fondò nel 1947 un piccolo negozio - Central Trading Store - sulla via Charoen Krung, la più antica strada pavimentata di Bangkok. Il negozio vendeva merci importate e crebbe rapidamente in una catena di grandi magazzini.

Il figlio Samrit Chirathivat espanse il business verso il settore alberghiero e le reti retail. Ma fu la terza generazione a compiere il salto decisivo. Sampeng Chirathivat, alla fine degli anni '70, propose un'idea radicale: costruire non singoli negozi ma intere ecosistemi commerciali. Nacque così Central Pattana, società separata all'interno di Central Group, focalizzata sullo sviluppo e sulla gestione di centri commerciali.

Oggi Central Group controlla CPN tramite una holding familiare. Le figure chiave della quarta generazione sono Tos Chirathivat (CEO di Central Group) e Sutipath Chirathivat (CEO di Central Retail). Dal 2018 CPN è guidata da Wallaya Chirathivat, che ha condotto una profonda trasformazione del modello di business.

I progetti che hanno segnato la storia dell'azienda

1980 - Central Plaza Ladprao. Il primo centro commerciale nel nuovo formato, con grandi magazzini, cinema e ristoranti. Divenne il modello per tutti i progetti successivi.

1990 - Central Plaza Pinklao. Espansione sulla riva occidentale del Chao Phraya. CPN dimostrò che i mall funzionano anche al di fuori del centro città.

2002 - Acquisizione del World Trade Center. Dopo l'incendio del 2000 che aveva distrutto parte dell'edificio, CPN acquistò il complesso e lo ricostruì trasformandolo in CentralWorld, uno dei centri commerciali più grandi del mondo con 550.000 mq di superficie totale. Questo progetto è rimasto il simbolo dell'azienda.

2004 - Central Festival Pattaya. Il primo grande mall sulla costa orientale, che trasformò Pattaya da destinazione backpacker in polo commerciale regionale.

2018 - Central Phuket. Fusione di Central Festival e Central Floresta in un unico complesso da 130.000 mq di superficie locabile. Per gli investitori immobiliari di Phuket questo evento fu un segnale concreto: le aree circostanti registrarono subito un apprezzamento del 15-20% secondo le associazioni locali di agenti immobiliari.

2023 - Central Village Luxury Outlets. Il primo outlet mall premium vicino all'aeroporto di Suvarnabhumi. CPN ha attratto brand del lusso prima accessibili solo nel centro di Bangkok.

Le crisi che hanno rafforzato l'azienda

1997 - Crisi finanziaria asiatica. CPN era stata quotata alla SET solo due anni prima del crollo del baht. Le azioni persero oltre il 70% del valore. L'azienda congelò tre progetti, ma la famiglia Chirathivat rifiutò di cedere asset e mantenne il controllo. Entro il 2003 CPN si era completamente ripresa.

2010 - Incendio di CentralWorld. Durante le proteste politiche delle 'camicie rosse' nel maggio 2010, CentralWorld fu dato alle fiamme. Parte del complesso crollò. I danni superarono i 6 miliardi di baht. CPN ripristinò il mall in 14 mesi, trasformando la tragedia in un caso di resilienza aziendale.

2020-2021 - Pandemia COVID-19. Il tasso di occupazione dei mall CPN scese al 60-65% nei mesi peggiori. L'azienda offrì agli affittuari condizioni flessibili con sconti fino al 50% sui canoni e accelerò la digitalizzazione con la piattaforma Central Online e il sistema click-and-collect. Entro il 2023 il tasso di occupazione era tornato oltre il 95% (fonte: report annuale CPN 2023).

Tabella comparativa dei principali progetti CPN

Rischi principali ed errori

1. Sopravvalutare l'effetto 'vicino a Central'. Molti investitori ritengono che la prossimità a un mall CPN garantisca automaticamente un'elevata redditività da affitto. Non è così. Il traffico si concentra all'interno del centro commerciale, mentre l'infrastruttura circostante - trasporti, parcheggi, flussi pedonali - può variare significativamente anche a soli 500 metri di distanza.

2. Concentrazione del rischio sul retail. CPN dipende fortemente dalla vendita al dettaglio fisica. La crescita globale dell'e-commerce rappresenta una minaccia strutturale per i tassi di occupazione. L'azienda sta rispondendo con lo sviluppo di progetti mixed-use (hotel, uffici, residenze), ma la trasformazione richiede tempo.

3. Governance familiare. Nonostante la quotazione in borsa, Central Group rimane un conglomerato familiare. Le decisioni strategiche vengono prese all'interno del clan Chirathivat. Per gli azionisti di minoranza questo rappresenta un rischio concreto: la strategia può cambiare senza ampio confronto pubblico.

4. Rischi politici. L'incendio di CentralWorld nel 2010 ha dimostrato la vulnerabilità degli asset fisici. CPN ha rafforzato la copertura assicurativa, ma l'instabilità politica thailandese rimane un fattore da monitorare.

5. Confondere le azioni CPN con l'investimento immobiliare. Acquistare azioni CPN alla SET significa puntare sul settore retail, non sui metri quadri. La correlazione con il mercato residenziale è minima. Si tratta di due asset class distinte.

FAQ

Chi ha fondato Central Pattana? Sampeng Chirathivat, rappresentante della terza generazione della famiglia Chirathivat e fondatore di Central Group. L'azienda fu scorporata da Central Group nel 1980.

CPN è quotata in borsa? Sì, le azioni CPN sono quotate alla Borsa Valori della Thailandia (SET) dal 1995. Il ticker è CPN.

CPN sviluppa anche immobili residenziali? CPN include il segmento residenziale nei progetti mixed-use. Per i complessi residenziali separati opera la società affiliata Central Group, mentre CPN si concentra sul patrimonio commerciale.

Qual è il progetto di punta di CPN? CentralWorld a Bangkok è il progetto principale dell'azienda e uno dei centri commerciali più estesi al mondo per superficie.

CPN ha progetti a Phuket? Sì, Central Phuket - che unisce Central Festival Phuket e Central Floresta - è l'asset chiave dell'azienda sull'isola, inaugurato nel 2018.

Come ha influito la pandemia su CPN? Il tasso di occupazione è sceso al 60-65% nel 2020-2021, ma è risalito oltre il 95% entro il 2023. Durante la crisi l'azienda ha offerto sconti fino al 50% sui canoni agli affittuari.

L'apertura di un mall CPN influenza i prezzi immobiliari nelle vicinanze? Sì, secondo le stime di mercato il lancio di un grande progetto CPN aumenta il valore degli immobili residenziali nel raggio di 1 km tra il 10% e il 30%, a seconda della localizzazione.

Quanti progetti ha CPN nel 2026? Oltre 40 centri commerciali e complessi mixed-use in tutta la Thailandia. L'azienda ha inoltre avviato un'espansione internazionale verso la Malesia.

Chi guida attualmente CPN? Dal 2018 il CEO è Wallaya Chirathivat. Il controllo strategico rimane nelle mani della famiglia Chirathivat attraverso Central Group.

Cosa significa tutto questo per l'investitore immobiliare

Central Pattana è il barometro del mercato dei consumi in Thailandia. Quando CPN annuncia un nuovo progetto in una determinata area, è un segnale chiaro: arriveranno traffico, infrastrutture e crescita dei prezzi. Vale la pena monitorare i piani di sviluppo di CPN prima di acquistare un immobile in una specifica localizzazione. Nel 2026 l'azienda ha annunciato espansioni nella provincia di Chonburi e nelle province meridionali, elementi che possono avere un impatto diretto sul mercato residenziale di queste aree.

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