Central Pattana: Wie die Familie Chirathivat ein Imperium aus 40 Malls aufbaute

Im Jahr 1980, als Bangkok noch von Straßenmärkten und Shophouses geprägt war, eröffnete Sampeng Chirathivat das erste Central Plaza im Stadtteil Ladprao. Ein Einkaufszentrum mit 300.000 Quadratmetern galt damals als gewagtes Experiment. Kritiker bezweifelten, dass Thais überhaupt geschlossene Malls akzeptieren würden. Sampeng behielt recht. Heute verwaltet Central Pattana (CPN) mehr als 40 Handels- und Mixed-Use-Projekte in ganz Thailand, und die Marktkapitalisierung des Unternehmens übersteigt 400 Milliarden Baht (rund 11,5 Milliarden US-Dollar). Für internationale Immobilieninvestoren ist die Geschichte von CPN ein Lehrstück darüber, wie kommerzielle Immobilienmärkte in Südostasien funktionieren.

Kurzantwort

• Gründung: 1980, erstes Projekt: Central Plaza Ladprao
• Gründer: Sampeng Chirathivat, Erbe der Central Group
• Börsennotierung an der SET: 1995, Ticker: CPN
• Portfolio in 2026: über 40 Objekte (Einkaufszentren, Büros, Hotels, Wohnanlagen)
• Gesamtvermietbare Fläche: mehr als 2 Millionen Quadratmeter
• Flaggschiffe: CentralWorld (Bangkok), Central Village (Outlet), Central Phuket
• Jahresumsatz (Geschäftsjahr 2024): rund 45 Milliarden Baht (laut CPN-Geschäftsbericht)

Szenarien und Optionen

Die Familie Chirathivat: Von einem kleinen Laden zur Unternehmensgruppe

Die Geschichte von CPN ist untrennbar mit der Central Group verbunden. Tiang Chirathivat, der Großvater von Sampeng, gründete 1947 ein kleines Importgeschäft namens Central Trading Store in der Charoen Krung Road - der ältesten gepflasterten Straße Bangkoks. Aus diesem Laden entwickelte sich die Kaufhauskette Central Department Store.

Sampeng Chirathivat, die dritte Generation, hatte in den späten 1970er-Jahren eine radikale Idee: nicht einzelne Geschäfte zu bauen, sondern vollständige Einzelhandelsökosysteme. So entstand Central Pattana als eigenständige Gesellschaft innerhalb der Central Group, spezialisiert auf die Entwicklung und den Betrieb von Einkaufszentren.

Heute leiten Tos Chirathivat (CEO Central Group) und Supaluck Chirathivat (CEO Central Retail) die vierte Generation. CPN selbst wird seit 2018 von Wallaya Chirathivat geführt, die das Geschäftsmodell grundlegend modernisiert hat.

Meilensteine der Unternehmensentwicklung

1980 - Central Plaza Ladprao. Das erste Einkaufszentrum des neuen Formats kombinierte Kaufhaus, Kinos und Restaurants. Es wurde zur Blaupause für alle späteren Projekte.

1990 - Central Plaza Pinklao. Expansion auf das westliche Ufer des Chao Phraya. CPN bewies, dass Malls auch abseits des Stadtzentrums funktionieren.

2002 - Übernahme des World Trade Center. Nach einem Brand im Jahr 2000 erwarb CPN das Gelände und baute es zu CentralWorld um - einem der flächenmäßig größten Einkaufszentren weltweit mit 550.000 Quadratmetern Gesamtfläche.

2004 - Central Festival Pattaya. Das erste große Mall-Projekt an der Ostküste Thailands, das Pattaya von einem Backpacker-Ziel in eine Einzelhandelsdestination verwandelte.

2018 - Central Phuket. Die Zusammenführung von Central Festival und Central Floresta zu einem Komplex mit 130.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche. Laut lokalen Maklerverbänden stiegen die Immobilienpreise in der unmittelbaren Umgebung um 15 bis 20 Prozent.

2023 - Central Village Luxury Outlets. Thailands erster Premium-Outlet-Mall in der Nähe des Suvarnabhumi-Flughafens, mit Luxusmarken, die zuvor nur im Bangkoker Zentrum verfügbar waren.

Krisen als Bewährungsproben

1997 - Asiatische Finanzkrise. Nur zwei Jahre nach dem Börsengang brach der Baht ein. Die CPN-Aktie verlor mehr als 70 Prozent ihres Wertes. Drei Projekte wurden eingefroren. Die Familie Chirathivat lehnte jedoch den Verkauf von Vermögenswerten ab und behielt die Kontrolle. Bis 2003 hatte sich CPN vollständig erholt.

2010 - Brand von CentralWorld. Während der politischen Proteste im Mai 2010 wurde CentralWorld in Brand gesetzt. Teile des Komplexes stürzten ein. Der Schaden belief sich auf rund 6 Milliarden Baht. CPN stellte das Objekt innerhalb von 14 Monaten wieder her.

2020 bis 2021 - COVID-19-Pandemie. Die Auslastung der CPN-Malls fiel in den schlechtesten Monaten auf 60 bis 65 Prozent. Das Unternehmen bot Mietern flexible Konditionen mit Rabatten von bis zu 50 Prozent an und beschleunigte die Digitalisierung. Bis 2023 stieg die Auslastung laut CPN-Jahresbericht wieder auf über 95 Prozent.

Vergleich der wichtigsten CPN-Flaggschiffe

Hauptrisiken und Fehler

1. Überschätzung des 'Central-Nachbarschafts'-Effekts. Viele Investoren gehen davon aus, dass die bloße Nähe zu einem CPN-Mall automatisch hohe Mietrenditen garantiert. Das ist ein Irrtum. Der Kundenstrom wird innerhalb des Malls erzeugt, während die umliegende Infrastruktur - Verkehr, Parkplätze, Fußgängerströme - bereits auf 500 Metern Entfernung stark variieren kann.

2. Konzentrationsrisiko im Einzelhandel. CPN ist stark vom stationären Einzelhandel abhängig. Der globale Trend zum E-Commerce stellt eine strukturelle Bedrohung dar. Das Unternehmen reagiert mit Mixed-Use-Entwicklungen (Hotels, Büros, Wohnkomplexe), aber die Transformation verläuft graduell.

3. Familiengeführte Unternehmensstruktur. Trotz der Börsennotierung bleibt CPN ein Familienkonzern. Strategische Entscheidungen werden innerhalb des Chirathivat-Clans getroffen. Für Minderheitsaktionäre bedeutet das ein erhöhtes Governance-Risiko.

4. Politische Instabilität. Der Brand von CentralWorld im Jahr 2010 hat gezeigt, wie verwundbar physische Einzelhandelsobjekte bei politischen Unruhen sein können. CPN hat seitdem die Versicherungsdeckung ausgebaut, doch Thailands politisches Umfeld bleibt ein Risikofaktor.

5. Verwechslung von CPN-Aktien mit Immobilienpositionen. Der Kauf von CPN-Aktien an der SET ist eine Wette auf den Thai-Einzelhandel - keine Immobilieninvestition. Die Korrelation mit dem Wohnimmobilienmarkt ist gering. Wer von Immobiliensteigerungen in der Umgebung von CPN-Projekten profitieren will, muss direkt in die entsprechenden Wohnlagen investieren.

FAQ

Wer hat Central Pattana gegründet? Sampeng Chirathivat, dritte Generation der Gründerfamilie der Central Group. CPN wurde 1980 als eigenständige Gesellschaft aus der Central Group ausgegliedert.

Ist CPN börsennotiert? Ja, die CPN-Aktie ist seit 1995 an der Stock Exchange of Thailand (SET) unter dem Ticker CPN gelistet.

Entwickelt CPN auch Wohnimmobilien? CPN beteiligt sich am Wohnungsbau im Rahmen von Mixed-Use-Projekten. Der Fokus liegt jedoch klar auf gewerblichen und Einzelhandelsimmobilien. Reine Wohnprojekte werden über andere Gesellschaften der Central Group abgewickelt.

Was ist das Flaggschiffprojekt von CPN? CentralWorld in Bangkok - mit 550.000 Quadratmetern Gesamtfläche eines der größten Einkaufszentren der Welt und das bekannteste Objekt des Unternehmens.

Hat CPN Projekte auf Phuket? Ja. Central Phuket, die 2018 eröffnete Zusammenführung von Central Festival Phuket und Central Floresta, ist das wichtigste CPN-Objekt auf der Insel.

Wie hat die Pandemie CPN beeinflusst? Die Auslastung fiel 2020 bis 2021 auf 60 bis 65 Prozent. Bis 2023 erholte sie sich auf über 95 Prozent. Mietern wurden Rabatte von bis zu 50 Prozent gewährt.

Wie wirkt sich ein neues CPN-Mall auf umliegende Immobilienpreise aus? Nach Markteinschätzungen lokaler Maklerverbände steigen Wohnimmobilienpreise im 1-km-Radius eines neuen CPN-Projekts je nach Lage um 10 bis 30 Prozent.

Wie viele Objekte hat CPN in 2026? Mehr als 40 Einkaufszentren und Mixed-Use-Komplexe in ganz Thailand. Zudem hat das Unternehmen eine internationale Expansion in Malaysia eingeleitet.

Wer leitet CPN aktuell? Seit 2018 ist Wallaya Chirathivat CEO. Die strategische Kontrolle verbleibt über die Central Group bei der Familie Chirathivat.

Was bedeutet das für Immobilieninvestoren? Central Pattana ist ein Frühindikator für die Entwicklung lokaler Konsummärkte. Wenn CPN ein neues Projekt in einem bestimmten Stadtgebiet ankündigt, folgen in der Regel Infrastrukturverbesserungen, erhöhter Personenverkehr und steigende Grundstückspreise. In 2026 hat das Unternehmen Expansionspläne für Chonburi und südliche Provinzen bekannt gegeben - ein Hinweis für Investoren, die diese Regionen auf ihrem Radar haben.

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