Phuket 2026: chi compra al posto di russi e cinesi

Solo tre anni fa, in coda per visitare i nuovi condomini di Phuket, il 70% degli acquirenti proveniva da Russia e Cina. Oggi la mappa della domanda è stata ridisegnata. Sull'isola sono arrivati capitali da India, Medio Oriente e Asia Centrale, mentre il valore medio delle transazioni è cresciuto del 18-22% rispetto al 2023. Anche Bangkok Post conferma questo spostamento strutturale nella domanda estera, un segnale chiaro per chi investe a rivedere la propria strategia.

Phuket resta la vetrina principale del real estate turistico thailandese. Ma il profilo dell'acquirente che oggi firma un contratto è diverso: più giovane, orientato all'affitto piuttosto che all'uso personale, e attento al rendimento più che alla vacanza. Vediamo cosa è cambiato realmente e come questo influisce su prezzi, location e tipologie di immobili.

Risposta rapida

• La quota di acquirenti indiani a Phuket è passata dal 4-5% nel 2023 al 12-15% nel 2026, secondo le stime di mercato

• Il prezzo medio al metro quadro nei nuovi progetti sulla costa occidentale ha raggiunto 180.000-220.000 baht (circa 5.100-6.300 dollari)

• I russi restano nella top 5 degli acquirenti, ma la loro quota è scesa dal 25-30% a circa il 15-18%

• Gli acquirenti cinesi hanno perso terreno a causa dell'inasprimento dei controlli valutari in Cina e del rallentamento economico

• I nuovi protagonisti sono cittadini di Emirati Arabi Uniti, Arabia Saudita, Kazakistan e Uzbekistan, che generano fino all'8-10% della domanda

• Il segmento delle ville di lusso (da 30 milioni di baht) registra una crescita delle vendite del 25% su base annua

Fatti chiave

• Phuket ha accolto 9,4 milioni di turisti stranieri nel 2025 (dati TAT), l'11% in più rispetto al 2024. Questo flusso sostiene direttamente il mercato degli affitti

• Secondo Bangkok Post, il mercato immobiliare di lusso di Phuket dovrebbe restare solido nel 2026, trainato dalla domanda estera costante, dall'aumento del valore dei terreni e dalla forte richiesta di residenze branded

• Gli stranieri possono possedere condomini in Thailandia entro la quota freehold, non oltre il 49% delle unità di ogni progetto. Le ville si acquistano tramite leasehold a lungo termine sul terreno (30+30+30 anni) o attraverso una società thailandese

• Il rendimento locativo dei condomini di qualità a Bang Tao e Laguna Phuket si attesta al 6-8% netto annuo, mentre le ville di lusso rendono il 4-6%

• La crescita dei prezzi nelle zone di Cherng Talay, Nai Harn e Rawai negli ultimi due anni ha toccato il 30-40%. Mai Khao e Natai, a nord dell'isola, restano indietro e offrono punti d'ingresso più economici del 20-25%

• Gli acquirenti indiani prediligono monolocali e unità con una camera da letto nella fascia 4-8 milioni di baht, mentre gli investitori mediorientali si orientano verso ville da 25 milioni di baht in su

• Secondo gli sviluppatori locali, la riserva di terreni sulla costa occidentale di Phuket è quasi esaurita: restano appezzamenti idonei per soli 3-5 anni di sviluppo attivo

• Il governo thailandese sta valutando nel biennio 2025-2026 un aumento della quota freehold fino al 75% in progetti selezionati, ma la legge non è ancora stata approvata

FAQ

Perché gli acquirenti cinesi si stanno ritirando da Phuket?

La causa principale è l'inasprimento dei controlli sui flussi di capitale in uscita dalla Cina. Il limite di 50.000 dollari annui a persona non è cambiato formalmente, ma le banche verificano le transazioni con molta più severità. A questo si aggiunge la crisi interna del mercato immobiliare cinese, che ha ridotto l'appetito per gli investimenti all'estero.

Quali zone di Phuket offrono oggi le migliori opportunità di investimento?

Bang Tao e Laguna rappresentano un mercato maturo, con alta liquidità e affitti stabili. Mai Khao e Natai sono location settentrionali con prezzi d'ingresso più bassi e potenziale di crescita legato allo sviluppo infrastrutturale. Rawai e Nai Harn, a sud dell'isola, sono popolari tra gli europei ma già surriscaldati.

Quanto costa un appartamento a Phuket nel 2026?

Un monolocale di 28-35 mq in un nuovo progetto sulla costa occidentale costa 4-7 milioni di baht (115.000-200.000 dollari). Un'unità con due camere da letto va dagli 8 ai 15 milioni di baht. Una villa con piscina e vista mare parte da 20-25 milioni di baht.

È possibile acquistare a rate a Phuket?

Sì. La maggior parte degli sviluppatori offre piani di pagamento dilazionati durante la costruzione: lo schema tipico prevede il 30% alla prenotazione e alla firma del contratto, il 70% alla consegna delle chiavi. Alcuni progetti suddividono i pagamenti su 12-24 mesi.

Quale rendimento reale si può ottenere dall'affitto?

Con una gestione professionale, un condominio in una buona location genera 6-8% netto annuo, al netto delle spese di gestione, delle utenze e delle tasse. La stagionalità conta: l'occupazione di picco si registra tra novembre e aprile.

Quali tasse paga un proprietario straniero a Phuket?

• Imposta di trasferimento: 2% del valore catastale, solitamente divisa a metà con il venditore

• Imposta di bollo: 0,5%

• Imposta sul reddito alla vendita: aliquota progressiva legata alla durata del possesso; oltre i 5 anni l'aliquota effettiva si riduce sensibilmente

• Imposta annuale sulla proprietà: per immobili fino a 50 milioni di baht, l'aliquota è simbolica, pari allo 0,02%

Conviene visitare gli immobili di persona prima di acquistare?

Assolutamente sì. Foto e render non trasmettono la qualità reale della costruzione, la distanza effettiva dal mare o le caratteristiche del quartiere. Prima del viaggio conviene organizzare un itinerario di visite mirato ai progetti di interesse.

C'è il rischio di una bolla immobiliare a Phuket?

Al momento non emergono i segnali di una bolla classica. I prezzi salgono, ma sono sostenuti da fattori fondamentali: scarsità di terreni, crescita dei flussi turistici e miglioramento delle infrastrutture, incluso un nuovo terminal aeroportuale e l'ampliamento della rete stradale. Un surriscaldamento locale in alcune zone resta comunque possibile, per cui diversificare tra location diverse rimane una strategia sensata.

Il cambiamento nella struttura della domanda a Phuket non è una fluttuazione temporanea, ma una tendenza di lungo periodo. La globalizzazione dei flussi di investimento, la crescita della classe media in India e nei paesi del Golfo Persico, e la scarsità di terreni disponibili stanno spingendo i prezzi verso l'alto e ridisegnando il volto del mercato. Come conferma anche un'analisi di Nation Thailand, Phuket e Koh Samui si stanno trasformando da mete turistiche in veri e propri hub globali di investimento immobiliare, plasmati da nuovi profili demografici di acquirenti internazionali. Chi pianifica di entrare nel mercato di Phuket dovrebbe agire nei prossimi 6-12 mesi, finché la finestra di prezzo resta ancora favorevole.

Fonte: Bangkok Post

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.