Phuket 2026 : qui achete a la place des acheteurs russes et chinois

Il y a trois ans encore, la file d'attente pour visiter les nouveaux condominiums de Phuket etait composee a 70% d'acheteurs russes et chinois. Aujourd'hui, la carte de la demande a ete redessinee. Des capitaux venus d'Inde, du Moyen-Orient et d'Asie centrale affluent sur l'ile, et le ticket moyen d'une transaction a progresse de 18 a 22% par rapport a 2023. Le Bangkok Post confirme ce basculement structurel de la demande etrangere, un signal fort pour tout investisseur souhaitant ajuster sa strategie.

Phuket demeure la vitrine principale de l'immobilier balneaire thailandais. Mais l'acheteur qui signe aujourd'hui n'a plus le meme profil : plus jeune, il investit davantage pour la location que pour son propre plaisir, et privilegie le rendement plutot que le style de vie. Voici ce qui a change concretement, et comment cela influence les prix, les zones et les types de biens.

Reponse rapide

• La part des acheteurs indiens a Phuket est passee de 4-5% en 2023 a 12-15% en 2026 selon les estimations du marche

• Le prix moyen du metre carre dans les nouveaux projets de la cote ouest atteint 180 000 a 220 000 THB (environ 5 100 a 6 300 dollars)

• Les acheteurs russes restent dans le top 5, mais leur part a recule de 25-30% a environ 15-18%

• Les acheteurs chinois ont nettement recule en raison du durcissement du controle des changes en Chine et du ralentissement economique

• Les nouveaux acteurs viennent des Emirats arabes unis, d'Arabie saoudite, du Kazakhstan et d'Ouzbekistan, representant jusqu'a 8-10% de la demande

• Le segment des villas premium (a partir de 30 millions THB) affiche une croissance des ventes de 25% en glissement annuel

Faits cles

• Phuket a accueilli 9,4 millions de touristes etrangers en 2025 (donnees TAT), soit une hausse de 11% par rapport a 2024. Ce flux soutient directement le marche locatif

• Les etrangers peuvent detenir des condominiums en Thailande dans le cadre du quota freehold, limite a 49% des surfaces par projet. Les villas s'acquierent via un bail longue duree (leasehold 30+30+30 ans) ou via une societe thailandaise

• Le rendement locatif des condominiums de qualite a Bang Tao et Laguna Phuket atteint 6 a 8% net par an, contre 4 a 6% pour les villas premium

• La hausse des prix dans les secteurs de Chalong, Nai Harn et Rawai a atteint 30 a 40% sur deux ans. Les zones de Mai Khao et Natai, au nord de l'ile, restent en retrait et offrent des points d'entree 20 a 25% moins chers

• Les acheteurs indiens privilegient les studios et unites une chambre dans la fourchette de 4 a 8 millions THB, tandis que les investisseurs du Moyen-Orient s'orientent vers des villas a partir de 25 millions THB

• La reserve fonciere de la cote ouest de Phuket est quasiment epuisee : selon les promoteurs locaux, il ne reste que 3 a 5 ans de terrains constructibles au rythme actuel

• Le gouvernement thailandais discute en 2025-2026 d'une possible augmentation du quota freehold jusqu'a 75% pour certains projets, mais la loi n'a pas encore ete adoptee

• Selon Bangkok Post, le marche du luxe a Phuket devrait rester dynamique en 2026, porte par la demande etrangere, la hausse des prix fonciers et l'appetit croissant pour les residences de marque, les villas surperformant les condominiums dans des zones comme Bang Tao, Layan, Kamala et Cherng Talay

FAQ

Pourquoi les acheteurs chinois desertent-ils Phuket ?

La raison principale est le renforcement du controle des sorties de capitaux depuis la Chine. La limite de 50 000 dollars par personne et par an n'a pas change officiellement, mais les banques verifient desormais les transactions de maniere beaucoup plus stricte. La crise immobiliere interne en Chine a egalement reduit l'appetit pour les investissements a l'etranger.

Quelles zones de Phuket sont les plus prometteuses pour investir ?

Bang Tao et Laguna forment un marche mature, tres liquide, avec une location stable. Mai Khao et Natai offrent des prix d'entree plus bas et un potentiel de croissance lie au developpement des infrastructures. Rawai et Nai Harn, au sud, restent prises des Europeens mais deja tres demandees.

Combien coute un appartement a Phuket en 2026 ?

Un studio de 28 a 35 m2 dans un nouveau projet de la cote ouest coute entre 4 et 7 millions THB (115 000 a 200 000 dollars). Une unite deux chambres se situe entre 8 et 15 millions THB. Une villa avec piscine et vue mer demarre a partir de 20 a 25 millions THB.

Peut-on acheter a Phuket avec un paiement echelonne ?

Oui. La plupart des promoteurs proposent un echelonnement pendant la construction : le schema type est 30% a la reservation et signature du contrat, 70% a la remise des cles. Certains projets repartissent les paiements sur 12 a 24 mois.

Quel rendement locatif peut-on vraiment obtenir ?

Avec une gestion rigoureuse, un condominium bien situe genere 6 a 8% net par an, apres deduction des frais de gestion, des charges et des taxes. La saisonnalite joue un role important, la haute saison s'etendant de novembre a avril.

Quels impots paie un proprietaire etranger a Phuket ?

• Taxe de transfert : 2% de la valeur estimee, generalement partagee avec le vendeur

• Droit de timbre : 0,5%

• Impot sur le revenu a la revente : bareme progressif selon la duree de detention. Au-dela de 5 ans, le taux effectif diminue nettement

• Taxe fonciere annuelle : pour un bien de moins de 50 millions THB, le taux reste symbolique, a 0,02%

Existe-t-il un risque de bulle immobiliere a Phuket ?

Aucun signe de bulle classique n'est visible pour l'instant. Les prix montent, mais s'appuient sur des fondamentaux solides : rarete du foncier, croissance du tourisme, amelioration des infrastructures (nouveau terminal aeroportuaire, elargissement des routes). Une surchauffe localisee dans certains quartiers reste toutefois possible, ce qui plaide pour une diversification geographique.

Le changement de profil des acheteurs a Phuket n'est pas une fluctuation passagere, mais une tendance de fond. La mondialisation des flux d'investissement, la montee de la classe moyenne en Inde et dans le Golfe, ainsi que la raretefonciere, poussent les prix vers le haut et redessinent le visage du marche. Les investisseurs souhaitant entrer sur le marche de Phuket ont interet a agir dans les 6 a 12 prochains mois, tant que la fenetre de prix reste ouverte.

Source : Bangkok Post

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