Пхукет 2026: хто купує нерухомість замість росіян і китайців

Ще три роки тому черга на перегляд нових кондомініумів на Пхукеті на 70% складалася з покупців із Росії та Китаю. Сьогодні карта попиту перекроєна. На острів прийшли гроші з Індії, країн Близького Сходу та Центральної Азії, а середній чек угоди зріс на 18-22% порівняно з 2023 роком. Bangkok Post фіксує структурний зсув у іноземному попиті, і для інвесторів це сигнал переглянути стратегію.

Пхукет залишається головною вітриною курортної нерухомості Таїланду. Але покупець, який зараз підписує контракт, виглядає інакше: він молодший, частіше купує об'єкт для здачі в оренду і орієнтується на дохідність, а не на власний відпочинок. За даними Bangkok Post, у 2026 році вілли випереджають кондомініуми за темпами продажів, оскільки заможні закордонні покупці надають перевагу lifestyle-форматам та інтегрованій інфраструктурі, а найбільший попит зберігається на західному узбережжі: Банг Тао, Лаян, Камала і Черн Талай.

Швидка відповідь

• Частка покупців з Індії на Пхукеті зросла з 4-5% у 2023 році до 12-15% у 2026 році за оцінками ринку

• Середня вартість квадратного метра у нових проєктах на західному узбережжі досягла 180 000 - 220 000 бат (близько $5 100 - $6 300)

• Росіяни досі входять у топ-5 покупців, проте їхня частка скоротилася з 25-30% до приблизно 15-18%

• Китайські покупці помітно здали позиції через посилення валютного контролю в КНР та уповільнення економіки

• Нові гравці - це громадяни ОАЕ, Саудівської Аравії, Казахстану та Узбекистану, що формують до 8-10% попиту

• Сегмент преміальних вілл (від 30 млн бат) демонструє зростання продажів на 25% рік до року

Ключові факти

• Пхукет прийняв 9,4 млн іноземних туристів у 2025 році (дані TAT), що на 11% більше показника 2024-го. Потік напряму підтримує орендний ринок

• Іноземці можуть володіти кондомініумами в Таїланді в рамках квоти freehold, не більше 49% площ у кожному проєкті. Вілли оформляються через довгострокову оренду землі (leasehold 30+30+30 років) або через тайську компанію

• Дохідність оренди якісних кондомініумів на Банг Тао і Лагуна-Пхукет становить 6-8% річних нетто, преміальні вілли, 4-6%

• Цінове зростання в районах Черн Талай, Най Харн і Раваі за останні два роки склало 30-40%. Райони Май Кхао і Натай на півночі острова поки відстають і пропонують точки входу на 20-25% дешевше

• Індійські покупці частіше обирають студії та юніти з однією спальнею у ціновому діапазоні 4-8 млн бат, тоді як близькосхідні інвестори тяжіють до вілл від 25 млн бат

• Земельний банк на західному узбережжі Пхукета практично вичерпаний: за даними місцевих девелоперів, придатних ділянок залишилося на 3-5 років активної забудови

• Уряд Таїланду у 2025-2026 роках обговорює можливість збільшення квоти freehold до 75% в окремих проєктах, проте закон поки не ухвалено

• За даними Bangkok Post, ринок нерухомості преміум-класу Пхукета на 2026 рік залишиться стійким завдяки стабільному іноземному попиту, зростанню цін на землю та високому інтересу до брендованих резиденцій

FAQ

Чому китайські покупці йдуть з Пхукета?

Головна причина, посилення контролю за виведенням капіталу з КНР. Ліміт у $50 000 на людину на рік формально не змінився, але банки стали значно жорсткіше перевіряти транзакції. Крім того, внутрішня криза нерухомості в Китаї знизила апетит до закордонних інвестицій.

Які райони Пхукета зараз найперспективніші для інвестицій?

Банг Тао і Лагуна, зрілий ринок з високою ліквідністю і стабільною орендою. Май Кхао і Натай, північні локації з нижчими цінами входу та потенціалом зростання завдяки розвитку інфраструктури. Раваі і Най Харн, південь острова, популярний у європейців, але вже перегрітий.

Скільки коштує квартира на Пхукеті у 2026 році?

Студія площею 28-35 кв. м у новому проєкті на західному узбережжі коштуватиме 4-7 млн бат ($115 000 - $200 000). Двоспальний юніт, 8-15 млн бат. Вілла з басейном і видом на море стартує від 20-25 млн бат.

Чи можна купити нерухомість на Пхукеті в розстрочку?

Так. Більшість забудовників пропонують розстрочку на період будівництва: типова схема, 30% при бронюванні та підписанні контракту, 70% при передачі ключів. Деякі проєкти розбивають платежі на 12-24 місяці.

Яку дохідність реально отримати від здачі в оренду?

При грамотному управлінні кондомініум у хорошій локації приносить 6-8% річних нетто після вирахування витрат на управляючу компанію, комунальні платежі та податки. Сезонність відіграє роль: пікове завантаження припадає на листопад - квітень.

Які податки платить іноземний власник нерухомості на Пхукеті?

• Податок при купівлі (transfer fee): 2% від оціночної вартості, зазвичай ділиться навпіл з продавцем

• Гербовий збір: 0,5%

• Прибутковий податок при продажу: прогресивна шкала, залежить від терміну володіння. При володінні понад 5 років ефективна ставка суттєво знижується

• Щорічний податок на нерухомість: для житла вартістю до 50 млн бат ставка символічна, 0,02%

Чи варто їхати на перегляд об'єктів особисто?

Однозначно так. Фотографії та рендери не передають якість будівництва, реальну відстань до моря та інфраструктуру району. Найкращі юніти у вдалих проєктах розкуповуються за перші тижні продажів, тому особистий візит допомагає ухвалити рішення швидше та впевненіше.

Чи є ризик бульбашки на ринку Пхукета?

Ознак класичної бульбашки поки немає. Ціни зростають, але підкріплені фундаментальними факторами: дефіцитом землі, зростанням турпотоку, покращенням інфраструктури (новий термінал аеропорту, розширення доріг). Однак локальний перегрів окремих районів можливий, тому диверсифікація за локаціями залишається розумною стратегією.

Зміна структури попиту на Пхукеті, це не тимчасове коливання, а довгостроковий тренд. Глобалізація інвестиційних потоків, зростання середнього класу в Індії та країнах Перської затоки, обмеженість земельного банку, все це штовхає ціни вгору і змінює обличчя ринку. За даними The Superprime, капітал з ОАЕ дедалі більше відв'язує ринок Пхукета від туристичних циклів: заможні родини з Перської затоки розглядають острів як безпечну гавань і базу для релокації, а не лише напрямок для відпочинку. Інвесторам, які планують увійти в пхукетську нерухомість, варто діяти найближчі 6-12 місяців, поки цінове вікно ще відкрите.

Джерело: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.