Tutte le tasse sulle transazioni immobiliari in Thailandia: checklist 2026

Un acquirente di un appartamento a Phuket del valore di 8 milioni di baht si aspettava di pagare solo il prezzo dell'immobile. Al momento della chiusura della transazione ha scoperto che erano stati aggiunti 412.000 baht tra imposte, tasse e diritti di bollo. Quasi il 5% in più sul prezzo concordato. Situazioni simili si verificano ogni settimana in tutto il Paese.

La Thailandia applica alle transazioni immobiliari almeno tre categorie di pagamenti obbligatori: la tassa di trasferimento della proprietà, l'imposta speciale sulle attività commerciali oppure il diritto di bollo, e la ritenuta fiscale a carico del venditore. Per i non residenti si aggiungono considerazioni specifiche sul reddito da locazione e sulla doppia imposizione fiscale. In questa guida analizziamo ogni componente con aliquote precise, formule di calcolo ed errori tipici da evitare.

Risposta rapida

• Transfer Fee (tassa di trasferimento) - pari al 2% del valore catastale stimato dal Dipartimento Fondiario
• Special Business Tax - SBT - pari al 3,3% sul prezzo catastale o contrattuale (il maggiore dei due), applicabile se il venditore detiene l'immobile da meno di 5 anni
• Diritto di bollo (Stamp Duty) - pari allo 0,5% sul prezzo catastale o contrattuale, applicabile solo quando l'SBT non si applica
• Withholding Tax - trattenuta dal venditore; fissa all'1% per le persone giuridiche, calcolata su scala progressiva per le persone fisiche
• Reddito da locazione per i non residenti - tassato con aliquote progressive dal 0% al 35%
• I costi totali di una transazione tipica variano tra il 3,3% e il 6,3% del valore dell'immobile

Scenari e opzioni

Scenario 1: acquisto di un nuovo appartamento dal costruttore

Nel caso di acquisto di un'unità in un progetto in costruzione o appena completato, i costi vengono generalmente suddivisi equamente. Il costruttore si fa carico della metà del Transfer Fee (1%), mentre l'acquirente paga l'altra metà. L'SBT e la Withholding Tax restano a carico del costruttore.

Supponiamo di acquistare un monolocale da 5.000.000 di baht in un nuovo condominio a Phuket. La quota a carico dell'acquirente ammonta a 50.000 baht (1% di Transfer Fee), a cui si aggiungono le spese legali e i contributi condominiali all'ingresso (Sinking Fund e Common Area Fee). Il totale supera il prezzo dell'immobile di circa 150.000-200.000 baht.

Scenario 2: acquisto di un appartamento sul mercato secondario da un privato

In questo caso tutto dipende dalla trattativa. Per legge il Transfer Fee è a carico dell'acquirente, mentre le imposte spettano al venditore. Nella pratica thailandese è diffusa la formula della suddivisione al 50% di tutti i costi.

Esempio concreto: appartamento da 8.000.000 di baht, con il venditore proprietario da 3 anni. Il valore catastale del Dipartimento Fondiario è di 7.200.000 baht.

• Transfer Fee: 2% di 7.200.000 = 144.000 baht
• SBT: 3,3% di 8.000.000 (il prezzo contrattuale è superiore) = 264.000 baht
• Withholding Tax per il venditore persona fisica: calcolata su scala progressiva, orientativamente 120.000-180.000 baht in base alla durata del possesso
• Costi totali della transazione: 528.000-588.000 baht, ovvero circa il 6,6-7,4% del prezzo

Scenario 3: acquisto di una villa con contratto di locazione fondiaria (leasehold)

I cittadini stranieri non possono acquistare terreni in Thailandia a titolo diretto. Una soluzione frequente è il contratto di locazione fondiaria trentennale (leasehold). Al momento della registrazione si versano una tassa di registrazione pari all'1% del canone totale per l'intero periodo e un diritto di bollo dello 0,1%. La struttura edilizia può essere intestata allo straniero tramite il diritto di superficie (superficies).

Se il valore totale della locazione per 30 anni è di 3.000.000 di baht, i costi di registrazione ammontano a: 30.000 + 3.000 = 33.000 baht.

Scenario 4: locazione dell'immobile e reddito da affitto

Uno straniero che percepisce redditi da locazione in Thailandia è obbligato a pagare l'imposta sul reddito. Le aliquote sono progressive:

• Fino a 150.000 baht annui - 0%
• Da 150.001 a 300.000 baht - 5%
• Da 300.001 a 500.000 baht - 10%
• Da 500.001 a 750.000 baht - 15%
• Da 750.001 a 1.000.000 baht - 20%
• Da 1.000.001 a 2.000.000 baht - 25%
• Da 2.000.001 a 5.000.000 baht - 30%
• Oltre 5.000.000 baht - 35%

Un aspetto importante: il locatore può dedurre in modo forfettario il 30% del reddito lordo a titolo di spese (senza necessità di documentazione) per gli immobili residenziali. Questa deduzione riduce sensibilmente la base imponibile.

Tabella comparativa delle tipologie di transazione

Rischi principali ed errori

1. Differenza tra valore catastale e valore di mercato. Il Dipartimento Fondiario utilizza una propria stima (appraised value), spesso inferiore al prezzo di mercato. Tuttavia il Transfer Fee e l'SBT vengono calcolati sul valore maggiore tra stima catastale e prezzo contrattuale. Dichiarare un prezzo contrattuale artificialmente basso costituisce una violazione della legge thai e può comportare sanzioni pecuniarie o conseguenze penali.

2. Calcolo errato del periodo di possesso per l'SBT. I cinque anni vengono contati dalla data di registrazione del diritto di proprietà presso il Dipartimento Fondiario, non dalla data della firma del contratto preliminare. I venditori a volte confondono queste due date e si ritrovano inaspettatamente esposti all'SBT del 3,3%.

3. Ignorare la doppia imposizione fiscale. Molti Paesi hanno accordi bilaterali con la Thailandia per evitare la doppia imposizione. Dal 2024 la Thailandia ha modificato le proprie regole: i redditi trasferiti nel Paese nello stesso anno fiscale in cui vengono percepiti sono soggetti a tassazione locale. È essenziale consultare un consulente fiscale qualificato in entrambe le giurisdizioni prima di strutturare gli investimenti.

4. Il Sinking Fund dimenticato. Non si tratta di un'imposta, ma di un contributo una tantum obbligatorio al momento dell'acquisto di un condominio: di solito 400-800 baht per metro quadrato. Per un appartamento di 45 mq questo significa 18.000-36.000 baht aggiuntivi.

5. Incomprensione della Withholding Tax per le persone fisiche. Il calcolo è articolato: il valore catastale viene diviso per gli anni di possesso, si applica la scala progressiva e il risultato viene nuovamente moltiplicato per gli anni di possesso. Il calcolo finale viene effettuato dal funzionario del Dipartimento Fondiario direttamente al momento della registrazione. È consigliabile richiedere al proprio legale una stima preliminare prima della chiusura.

6. Controllo valutario e documentazione bancaria. Per registrare un condominio a nome di uno straniero è necessario presentare la prova del trasferimento di valuta estera dall'estero - il modulo Thor.Tor.3 (Foreign Exchange Transaction Form) rilasciato dalla banca thai. Senza questo documento il Dipartimento Fondiario non procederà alla registrazione. L'importo indicato nel modulo deve corrispondere al prezzo di acquisto.

FAQ

Chi paga il Transfer Fee, l'acquirente o il venditore?

Per legge il Transfer Fee è a carico dell'acquirente. Nella pratica, per le transazioni sul mercato secondario, le parti concordano frequentemente una suddivisione al 50%. I costruttori spesso si fanno carico della metà o dell'intero Transfer Fee come incentivo commerciale.

Gli stranieri pagano imposte aggiuntive rispetto ai cittadini thai?

No. Le aliquote fiscali sono identiche per residenti e non residenti, per cittadini thai e stranieri. La differenza risiede nella procedura: gli stranieri devono presentare il modulo Thor.Tor.3 e, per i condomini, dimostrare il rispetto della quota di proprietà straniera (non superiore al 49% della superficie totale dell'edificio).

Esiste una tassa sulle plusvalenze in Thailandia?

Non esiste un'imposta separata sulle plusvalenze (capital gains tax). Il guadagno derivante dalla vendita rientra nel calcolo della Withholding Tax e dell'SBT. In pratica si paga sull'intero valore catastale e non sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.

È necessario presentare una dichiarazione dei redditi se si affitta l'immobile?

Sì. Chi percepisce redditi da locazione in Thailandia è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi (modulo PND 90) entro il 31 marzo dell'anno successivo. La sanzione per omessa presentazione arriva a 2.000 baht, a cui si aggiungono interessi di mora dell'1,5% mensile sull'imposta non versata.

È prevista una tassa annuale sul possesso dell'immobile?

Sì. Dal 2020 è in vigore in Thailandia la Land and Building Tax. Per gli immobili residenziali di valore inferiore a 50 milioni di baht utilizzati direttamente dal proprietario, l'aliquota annua è dello 0,02% del valore catastale. Per gli immobili concessi in locazione o non utilizzati personalmente, l'aliquota è più elevata e varia dallo 0,02% allo 0,1%.

Cosa succede se si dichiara un prezzo inferiore nel contratto?

Il Dipartimento Fondiario confronta il prezzo contrattuale con la propria valutazione catastale. Se il prezzo contrattuale risulta sensibilmente inferiore al valore di mercato, possono sorgere contestazioni. Le autorità fiscali hanno la facoltà di recuperare le imposte non versate e, nei casi più gravi, di avviare procedimenti per evasione fiscale.

I costi di transazione per l'acquisto di immobili in Thailandia sono prevedibili e calcolabili con precisione. La regola generale è semplice: prevedete un 5-7% aggiuntivo rispetto al prezzo dell'immobile per coprire tutte le tasse, le imposte e i servizi legali. Richiedete al vostro consulente legale un preventivo dettagliato prima di firmare qualsiasi contratto.

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