Усі податки при угоді з нерухомістю в Таїланді: чекліст 2026

Покупець кондо на Пхукеті за 8 млн бат очікував заплатити лише вартість квартири. На закритті угоди виявилось: ще 412 000 бат пішло на податки, збори та гербовий збір. Майже 5% понад ціну. Подібні сюрпризи трапляються щотижня з непідготовленими інвесторами.

Таїланд оподатковує угоди з нерухомістю щонайменше трьома видами обов'язкових платежів: збір за реєстрацію переходу права власності, спеціальний бізнес-податок або гербовий збір, а також прибутковий податок з продавця. Для іноземних інвесторів додаються нюанси щодо орендного доходу та міжнародного оподаткування. Розберемо кожен елемент із точними ставками, формулами та типовими помилками.

Швидка відповідь

• Transfer Fee (збір за реєстрацію переходу права) - 2% від оціночної вартості об'єкта за даними Земельного департаменту
• Special Business Tax (SBT) - 3,3% від оціночної або контрактної ціни (яка вища), якщо продавець володів об'єктом менше 5 років
• Гербовий збір (Stamp Duty) - 0,5% від оціночної або контрактної ціни, якщо SBT не застосовується
• Withholding Tax - утримується з продавця; для юридичних осіб фіксовано 1%, для фізичних осіб розраховується за прогресивною шкалою
• Орендний дохід іноземця оподатковується за прогресивною ставкою від 0 до 35%
• Загальні транзакційні витрати на типовій угоді становлять від 3,3% до 6,3% від вартості об'єкта

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля нового кондо у забудовника

При купівлі квартири в новому або щойно зданому проєкті витрати зазвичай діляться порівну. Забудовник бере на себе половину Transfer Fee (1%), а покупець сплачує другу половину. SBT та Withholding Tax лягають на забудовника.

Приклад: ви купуєте студію за 5 000 000 бат у новому кондомініумі на Пхукеті. Ваша частина витрат складає 50 000 бат (1% Transfer Fee) плюс юридичні послуги та комунальні збори при заселенні (Sinking Fund і Common Area Fee). Разом близько 150 000-200 000 бат понад ціну квартири.

Сценарій 2: купівля вторинної квартири у фізичної особи

Тут усе залежить від переговорів. За законом Transfer Fee сплачує покупець, а податки - продавець. На практиці в Таїланді поширена формула «50/50 за всіма зборами».

Приклад: квартира за 8 000 000 бат, продавець володів нею 3 роки. Оціночна вартість Земельного департаменту - 7 200 000 бат.

• Transfer Fee: 2% від 7 200 000 = 144 000 бат
• SBT: 3,3% від 8 000 000 (контрактна ціна вища) = 264 000 бат
• Withholding Tax з продавця-фізособи: розраховується за прогресивною шкалою, орієнтовно 120 000-180 000 бат залежно від строку володіння
• Загальні витрати угоди: 528 000-588 000 бат, або близько 6,6-7,4% від ціни

Сценарій 3: купівля вілли через leasehold

Іноземці не можуть володіти землею безпосередньо. Один із варіантів - оренда землі на 30 років (leasehold). При реєстрації leasehold сплачується реєстраційний збір 1% від суми оренди за весь строк і гербовий збір 0,1%. Будівля (споруда) при цьому може оформлятися на іноземця як право суперфіцію.

Якщо повна вартість оренди землі на 30 років становить 3 000 000 бат, реєстраційні витрати складуть: 30 000 + 3 000 = 33 000 бат.

Сценарій 4: здача в оренду та орендний дохід

Іноземець, який отримує орендний дохід у Таїланді, зобов'язаний сплачувати прибутковий податок. Ставки прогресивні:

• До 150 000 бат на рік - 0%
• 150 001-300 000 бат - 5%
• 300 001-500 000 бат - 10%
• 500 001-750 000 бат - 15%
• 750 001-1 000 000 бат - 20%
• 1 000 001-2 000 000 бат - 25%
• 2 000 001-5 000 000 бат - 30%
• Понад 5 000 000 бат - 35%

Важливий нюанс: орендодавець має право відрахувати стандартні витрати у розмірі 30% від доходу (без підтвердження документами) для житлової нерухомості. Це суттєво знижує податкову базу.

Порівняльна таблиця податків та зборів

Основні ризики та помилки

1. Різниця між оціночною та ринковою ціною. Земельний департамент використовує власну оцінку (appraised value), яка часто нижча за ринкову. Але Transfer Fee та SBT розраховуються від більшої з двох величин: оціночної або контрактної. Заниження ціни в контракті є порушенням закону і загрожує штрафами та кримінальним переслідуванням.

2. Помилка в розрахунку строку володіння для SBT. П'ять років відраховуються з дати реєстрації права у Земельному департаменті, а не з дати підписання контракту. Продавці інколи плутають ці дати і несподівано потрапляють на 3,3% SBT.

3. Ігнорування міжнародного оподаткування. Таїланд має угоди про уникнення подвійного оподаткування з багатьма країнами. З 2024 року Таїланд змінив правила: дохід, переведений у країну в тому ж податковому році, коли він отриманий, підлягає оподаткуванню. Проконсультуйтеся з податковим юристом у відповідних юрисдикціях.

4. Забутий Sinking Fund. Це не податок, але обов'язковий одноразовий платіж при купівлі кондо: зазвичай 400-800 бат за квадратний метр. На квартирі площею 45 кв.м це 18 000-36 000 бат.

5. Нерозуміння Withholding Tax для фізичних осіб. Формула складна: оціночна вартість ділиться на кількість років володіння, потім застосовується прогресивна шкала, результат множиться назад на кількість років. Розрахунок здійснює чиновник Земельного департаменту безпосередньо на угоді. Завчасно попросіть юриста зробити попередній розрахунок.

6. Валютний контроль і форма Thor.Tor.3. Для реєстрації кондомініуму у власність іноземця необхідне підтвердження переказу валюти з-за кордону - форма Thor.Tor.3 (Foreign Exchange Transaction Form) від тайського банку. Без цього документа Земельний департамент відмовить у реєстрації. Сума у формі має відповідати ціні купівлі.

FAQ

Хто сплачує Transfer Fee - покупець чи продавець?

За законом Transfer Fee сплачує покупець. На практиці при купівлі вторинного житла сторони часто домовляються про поділ 50/50. Забудовники нерідко беруть на себе половину або весь Transfer Fee як маркетингову акцію.

Чи платить іноземець якісь додаткові податки порівняно з тайцем?

Ні. Ставки податків однакові для резидентів і нерезидентів, тайців та іноземців. Різниця полягає в процедурі: іноземцю потрібна форма Thor.Tor.3 і, для кондо, підтвердження квоти іноземного володіння (не більше 49% площі в будівлі).

Чи оподатковується приріст капіталу при продажу?

Окремого податку на приріст капіталу (capital gains tax) у Таїланді немає. Прибуток від продажу включається до розрахунку Withholding Tax та SBT. Фактично ви платите з повної оціночної вартості, а не з різниці між купівлею та продажем.

Чи потрібно подавати податкову декларацію, якщо я здаю квартиру?

Так. Якщо ви отримуєте орендний дохід у Таїланді, ви зобов'язані подати декларацію (PND 90) до 31 березня наступного року. Штраф за неподання - до 2 000 бат плюс пеня 1,5% на місяць від суми несплаченого податку.

Чи є щорічний податок на володіння нерухомістю?

Так. З 2020 року в Таїланді діє Land and Building Tax. Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат, яку власник використовує особисто, ставка складає 0,02% від оціночної вартості на рік. Для нерухомості, що здається в оренду або не використовується особисто, ставка вища - від 0,02% до 0,1%.

Чи можна оплатити купівлю криптовалютою і уникнути податків?

Ні. Земельний департамент вимагає підтвердження легального переказу коштів з-за кордону. Оплата криптовалютою не вирішує питання з формою Thor.Tor.3. Крім того, конвертація криптовалюти в бат через тайську біржу створює окрему податкову подію.

Що буде, якщо занизити вартість у контракті?

Земельний департамент порівнює контрактну ціну зі своєю оцінкою. Якщо контрактна ціна суттєво нижча за ринкову, можуть виникнути запитання. Податкові органи мають право донарахувати податки, а у серйозних випадках - ініціювати перевірку щодо ухилення від їх сплати.

Транзакційні витрати при купівлі нерухомості в Таїланді передбачувані та піддаються точному розрахунку. Головне правило: закладайте 5-7% понад ціну об'єкта на всі збори, податки та юридичний супровід. Попросіть юриста скласти попередній кошторис до підписання контракту.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.