Case Nominee in Thailandia 2026: 33 Ville da 1,27 Miliardi di Baht Sotto Indagine

Le autorità thailandesi hanno colpito con precisione il mercato immobiliare di lusso. 33 ville di prestigio, per un valore complessivo di 1,27 miliardi di baht (circa 35 milioni di dollari), sono ora sotto indagine per sospetto utilizzo di schemi di proprietà nominale da parte di acquirenti stranieri. Per gli investitori internazionali che da anni si appoggiano a queste strutture, non si tratta di una semplice notizia di cronaca: è il segnale che la strategia deve cambiare, subito.

La proprietà nominale (nominee ownership) si verifica quando uno straniero registra una casa o un terreno tramite una società thailandese in cui la maggioranza formale delle quote appartiene a cittadini thailandesi, mentre il reale beneficiario è l'acquirente non residente. Per decenni questo schema è stato una 'norma grigia' del mercato. Ma nel 2026 i regolatori sono passati dagli avvertimenti alle azioni concrete.

Risposta rapida

• 33 immobili di lusso per un valore complessivo di 1,27 miliardi di baht sono sotto indagine da parte delle autorità thailandesi

• L'indagine mira a individuare le strutture nominali con cui gli stranieri eludono il divieto di proprietà diretta della terra

• Il Land Code thailandese (Section 86) proibisce ai cittadini stranieri di possedere terreni direttamente

• Le sanzioni per l'uso di schemi nominali includono confisca dei beni, multe e procedimento penale ai sensi del Foreign Business Act

• L'alternativa legale è l'acquisto di un condominio in quota estera (fino al 49% della superficie del progetto) oppure il leasehold di 30 anni con possibilità di rinnovo

• Il mercato dei condomini non è coinvolto in questa ondata di controlli

Fatti chiave

• L'indagine riguarda case e ville con terreno annesso, non appartamenti in condominio: il conflitto con la legge nasce proprio dalla proprietà della terra

• Il valore medio degli immobili sotto indagine è di circa 38,5 milioni di baht (circa 1,07 milioni di dollari), un dato che indica un segmento di ville premium

• Secondo The Nation Thailand, l'indagine coinvolge immobili concentrati anche a Bangkok, nei quartieri di Pattanakarn e Krungthep Kreetha, con una rete di oltre 33 società di comodo identificate

• Un'operazione parallela nelle province andamane di Phuket, Phangnga e Krabi ha portato a 48 arresti (27 thailandesi e 21 stranieri, tra cui 11 israeliani e cittadini di Francia, Polonia, Svizzera, Regno Unito, Paesi Bassi, Russia e Sudafrica), con beni confiscati per circa 1,05 miliardi di baht e 89 lotti di terreno esaminati su 49 rai di superficie, secondo il Bangkok Post

• Nel 2025 la Thailandia ha già inasprito i controlli sulle società thailandesi possedute da stranieri, introducendo verifiche aggiuntive sulla composizione degli azionisti tramite il sistema DBD (Department of Business Development)

• Secondo stime di mercato, fino al 70% delle ville a Phuket possedute da acquirenti stranieri risulta registrato tramite strutture nominali di vario tipo

• Gli stranieri possono legalmente possedere un appartamento in condominio (freehold) se la quota di proprietà estera nel progetto non supera il 49%; il leasehold a 30 anni, con opzione di rinnovo, resta il meccanismo legale privo di rischi di confisca

FAQ

Cos'è uno schema nominale di proprietà immobiliare in Thailandia?

Uno straniero costituisce una società thailandese (Thai Co., Ltd.) in cui il 51% delle azioni appartiene formalmente a cittadini thailandesi 'prestanome'. La società acquista terreno e casa, ma la gestione reale e il beneficio economico restano all'azionista straniero. La legge considera questo schema un'elusione del Foreign Business Act e del Land Code.

Quali sanzioni si rischiano per l'uso di uno schema nominale?

Secondo il Foreign Business Act (1999), la multa può arrivare fino a 1 milione di baht e/o la reclusione fino a 3 anni. Il Land Code prevede inoltre la vendita forzata del terreno entro 180 giorni dall'accertamento della violazione. Se la vendita non avviene, la proprietà passa allo Stato.

Posso perdere la villa acquistata tramite un nominee?

Sì. In caso di violazione dimostrata, il tribunale può obbligare alla vendita dell'immobile entro sei mesi. Se non si trova un acquirente, il bene viene confiscato. Esistono già precedenti concreti in questo senso.

Come si acquista legalmente una casa con terreno in Thailandia da stranieri?

L'opzione più diffusa e sicura è il leasehold: si affitta il terreno per 30 anni con diritto di rinnovo per due periodi aggiuntivi, mentre la struttura edificata può essere registrata come proprietà personale. Un'altra via è l'acquisto tramite una società thailandese reale (non nominale), con attività effettiva e partner thailandesi autentici, ma richiede un'assistenza legale rigorosa.

L'indagine coinvolge il mercato dei condomini?

No. Gli stranieri hanno il diritto legale di possedere un appartamento in condominio (freehold) entro la quota estera del 49% del progetto. Questo meccanismo è previsto dal Condominium Act e non è collegato alle strutture nominali.

Quali zone della Thailandia sono a maggior rischio?

Phuket, Koh Samui, Pattaya e Hua Hin sono le regioni con la massima concentrazione di ville di lusso in mano straniera, e quindi il principale bersaglio dei controlli.

Conviene ancora investire in Thailandia in questo momento?

Sì, ma con la struttura legale corretta. Il mercato dei condomini resta aperto, il rendimento locativo a Bangkok si attesta tra il 5-7% annuo, mentre a Phuket arriva fino all'8-10% per gli immobili gestiti professionalmente. La condizione chiave è affidarsi ad avvocati abilitati ed evitare schemi opachi.

Cosa fare se già possiedo un immobile tramite nominee?

È necessario consultare urgentemente un avvocato thailandese specializzato in diritto immobiliare. Le opzioni includono la ristrutturazione della società in forma legale, la conversione in leasehold o la vendita dell'immobile prima dell'inizio dei controlli nella propria zona.

Come verificare l'affidabilità di uno schema legale prima dell'acquisto?

Richiedete una verifica della struttura a un avvocato indipendente, non collegato al venditore. Assicuratevi che gli azionisti thailandesi siano persone reali con reddito verificabile e che la società svolga un'attività effettiva, pagando le relative imposte.

L'ondata di controlli influenzerà i prezzi delle ville in Thailandia?

Nel breve termine è possibile un aumento dell'offerta sul mercato secondario, poiché alcuni proprietari potrebbero affrettarsi a vendere prima dei controlli nella propria regione. Questo potrebbe creare una finestra di opportunità per gli acquirenti disposti a puntare su un leasehold a prezzo scontato.

La situazione attuale non è una crisi, ma una normalizzazione del mercato. La Thailandia si muove con costanza verso la trasparenza, e gli investitori che strutturano le proprie operazioni nel pieno rispetto della legge ne usciranno solo vantaggiati. La regola principale del 2026 per chi investe nel real estate thailandese è: la struttura legale dell'operazione conta più del prezzo dell'immobile. Risparmiare sulla consulenza legale può costare l'intero investimento.

Source: The Nation Thailand

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