Enquete sur les schemas de nominees en Thailande : 33 villas de luxe pour 1,27 milliard de bahts

Les autorites thailandaises viennent de frapper fort sur le marche de l'immobilier de prestige. 33 villas de luxe, d'une valeur totale de 1,27 milliard de bahts (environ 35 millions de dollars), font l'objet d'une enquete pour soupcon d'utilisation de structures de nominees par des acheteurs etrangers. Pour les investisseurs internationaux qui utilisaient ce type de montage depuis des annees, ce n'est pas une simple actualite. C'est un signal clair : il faut revoir sa strategie des maintenant.

Le systeme du nominee consiste, pour un etranger, a enregistrer une maison ou un terrain au nom d'une societe thailandaise dont la majorite du capital appartient formellement a des citoyens thailandais, alors que le beneficiaire reel reste l'acheteur non-resident. Ce montage a longtemps ete tolere dans une zone grise du marche. Mais en 2026, les regulateurs sont passes des avertissements aux poursuites concretes.

Reponse rapide

• 33 biens immobiliers de luxe, d'une valeur de 1,27 milliard de bahts, font l'objet d'une enquete des autorites thailandaises, notamment dans les quartiers de Pattanakarn et Krungthep Kreetha a Bangkok

• L'enquete vise a identifier les structures de nominees utilisees par des etrangers pour contourner l'interdiction de posseder des terrains

• Le Land Code thailandais (Section 86) interdit aux ressortissants etrangers de detenir un terrain en direct

• Les sanctions pour usage de nominees : confiscation des biens, amendes pouvant atteindre 20 000 bahts et poursuites penales au titre du Foreign Business Act

• Alternative legale : l'achat d'un condominium dans le quota etranger (jusqu'a 49% de la surface du projet) ou le bail longue duree (leasehold de 30 ans, renouvelable)

• Le marche des condominiums reste pour l'instant epargne par cette vague de controles

Faits cles

• L'enquete cible specifiquement des maisons et villas avec terrain, et non des appartements en condominium : la question juridique se pose precisement sur la propriete fonciere

• La valeur moyenne d'un bien concerne par l'enquete s'eleve a environ 38,5 millions de bahts (soit environ 1,07 million de dollars), ce qui confirme un positionnement sur le segment des villas premium

• Selon The Nation Thailand, l'enquete est menee par le Department of Lands en collaboration avec le Department of Special Investigation (DSI)

• Une operation parallele menee dans le sud du pays, a Phuket, Phang Nga et Krabi, a conduit a 48 arrestations (27 Thailandais et 21 etrangers, dont des ressortissants d'Israel, de France, de Pologne, de Suisse, du Royaume-Uni, des Pays-Bas et d'Afrique du Sud), avec la saisie d'actifs evalues a environ 1,05 milliard de bahts sur 89 parcelles couvrant plus de 49 rai, selon le Bangkok Post

• En 2025, la Thailande avait deja renforce le controle des societes thailandaises detenues par des etrangers, avec des verifications supplementaires de l'actionnariat via le systeme du Department of Business Development (DBD)

• Selon les estimations du marche, jusqu'a 70% des villas de Phuket appartenant a des acheteurs etrangers seraient structurees via des montages de nominees de differents types

• Un etranger peut legalement posseder un appartement en condominium (freehold) tant que la part de propriete etrangere dans le projet ne depasse pas 49%, et le leasehold de 30 ans renouvelable reste un mecanisme reconnu par la loi, sans risque de confiscation

FAQ

Qu'est-ce qu'un schema de nominee dans l'immobilier thailandais ?

Un etranger cree une societe thailandaise (Thai Co., Ltd.) dont 51% des parts appartiennent formellement a des citoyens thailandais faisant office de pretes-noms. La societe achete le terrain et la maison, mais la gestion reelle et les benefices reviennent a l'actionnaire etranger. La loi considere cela comme un contournement du Foreign Business Act et du Land Code.

Quelles sanctions en cas d'usage d'un schema de nominee ?

Selon le Foreign Business Act (1999), l'amende peut atteindre 1 million de bahts, assortie d'une peine de prison pouvant aller jusqu'a 3 ans. Le Land Code prevoit en outre une vente forcee du terrain dans un delai de 180 jours apres la constatation de l'infraction. Si la vente n'aboutit pas, la propriete revient a l'Etat.

Puis-je perdre ma villa achetee via un nominee ?

Oui. En cas d'infraction averee, le tribunal peut ordonner la vente du bien dans un delai de six mois. Si aucun acheteur ne se presente, le bien est confisque. Des precedents existent deja : en 2024, plusieurs villas ont ete confisquees a Koh Samui.

Comment acheter legalement une maison avec terrain en Thailande en tant qu'etranger ?

L'option la plus repandue et la plus sure reste le leasehold : vous louez le terrain pour 30 ans, renouvelable pour deux periodes supplementaires, tandis que la construction peut etre enregistree a votre nom. Une autre voie consiste a passer par une societe thailandaise reelle (et non fictive), avec une activite economique veritable et de vrais partenaires thailandais, mais cette option exige un accompagnement juridique solide.

Cette enquete va-t-elle toucher le marche des condominiums ?

Non. Les etrangers ont le droit legal de posseder un appartement en condominium (freehold) dans la limite du quota etranger de 49% du projet. Ce mecanisme est encadre par le Condominium Act et n'a aucun lien avec les structures de nominees.

Quelles regions de Thailande presentent le plus de risques ?

Phuket, Koh Samui, Pattaya et Hua Hin concentrent le plus grand nombre de villas de luxe detenues par des etrangers. C'est la que se trouvent la majorite des structures de nominees, et donc l'essentiel des controles.

Est-il toujours pertinent d'investir en Thailande actuellement ?

Absolument, a condition d'adopter le bon montage juridique. Le marche des condominiums reste ouvert, avec un rendement locatif de 5 a 7% par an a Bangkok, et jusqu'a 8 a 10% a Phuket pour les biens geres professionnellement. La condition cle reste de travailler avec des juristes agrees et d'eviter les montages opaques.

Que faire si je possede deja un bien via un nominee ?

Il est urgent de consulter un avocat thailandais specialise en droit foncier. Plusieurs options existent : restructurer la societe en forme legale, basculer vers un leasehold, ou vendre le bien avant que les controles n'atteignent votre region.

Comment verifier la fiabilite d'un montage juridique avant d'acheter ?

Faites verifier la structure par un avocat independant, non lie au vendeur. Assurez-vous que les actionnaires thailandais de la societe sont des personnes reelles, avec des revenus verifiables, et que la societe exerce une activite reelle tout en payant ses impots.

Cette vague de controles va-t-elle faire baisser les prix des villas en Thailande ?

A court terme, une hausse de l'offre sur le marche secondaire est possible, certains proprietaires preferant vendre avant que les controles n'atteignent leur region. Cela pourrait ouvrir une fenetre d'opportunite pour les acheteurs prets a acquerir une villa en leasehold a prix reduit.

La situation actuelle ne constitue pas une crise, mais une normalisation du marche. La Thailande avance de maniere constante vers plus de transparence, et les investisseurs qui structurent leurs transactions dans un cadre legal en sortent gagnants. La regle essentielle pour 2026 : la solidite juridique d'une transaction compte plus que le prix du bien. Economiser sur les honoraires d'avocat peut couter la totalite de l'investissement.

Source : The Nation Thailand

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