Перевірка номінальних схем у Таїланді: 33 будинки на 1,27 млрд бат під слідством

Влада Таїланду завдала точкового удару по ринку елітної нерухомості. 33 люксові будинки загальною вартістю 1,27 млрд бат (близько 35 млн доларів) потрапили під розслідування за підозрою у використанні номінальних схем володіння іноземцями. Для міжнародних інвесторів, які роками користувалися подібними конструкціями, це не просто новина. Це сигнал змінювати стратегію прямо зараз.

Номінальне володіння - це коли іноземець реєструє будинок чи землю на тайську компанію, де формально контрольний пакет належить тайським громадянам, а реальний бенефіціар - покупець-нерезидент. Схема десятиліттями була 'сірою нормою' ринку. Але у 2026 році регулятори перейшли від попереджень до конкретних справ.

Швидка відповідь

• 33 об'єкти елітної нерухомості вартістю 1,27 млрд бат перебувають під розслідуванням тайської влади, розслідування зосереджене на районах Bangkok Pattanakarn та Krungthep Kreetha

• Розслідування спрямоване на виявлення номінальних структур, через які іноземці обходять заборону на володіння землею

• Тайське законодавство (Land Code, Section 86) забороняє іноземним громадянам володіти землею напряму

• Покарання за використання номінальних схем: конфіскація майна, штрафи до 20 000 бат та кримінальне переслідування за Foreign Business Act

• Альтернатива номінальному володінню: покупка кондомініуму в іноземну квоту (до 49% площі проєкту) або довгострокова оренда землі (leasehold на 30 років з можливістю продовження)

• Ринок кондомініумів поки що не зачеплений цією хвилею перевірок

Ключові факти

• Масштаб перевірки: під розслідування потрапили саме будинки та вілли із земельними ділянками, а не квартири в кондомініумах. Це логічно: конфлікт із законом виникає саме при володінні землею

• Середня вартість об'єкта в розслідуванні складає близько 38,5 млн бат (приблизно 1,07 млн доларів), що вказує на сегмент преміальних вілл

• За даними The Nation Thailand, розслідування веде Департамент земельних ресурсів (Department of Lands) спільно з Департаментом спеціальних розслідувань (DSI), у мережі виявлено понад 33 компанії-фронти

• Паралельно на півдні країни, за даними Bangkok Post, у провінціях Пхукет, Панг Нга та Крабі провели окрему масштабну операцію: заарештовано 48 підозрюваних (27 тайців і 21 іноземець, зокрема громадяни Ізраїлю, Франції, Польщі, Швейцарії, Британії, Нідерландів та Південної Африки), перевірено 89 земельних ділянок площею понад 49 рай, а вартість вилучених активів оцінили приблизно у 1,05 млрд бат за участю понад 500 посадовців

• У 2025 році Таїланд уже посилив контроль за тайськими компаніями, що належать іноземцям. Було введено додаткові перевірки складу акціонерів через систему DBD (Department of Business Development)

• За оцінками ринку, до 70% вілл на Пхукеті, що належать іноземним покупцям, оформлені через номінальні структури різного типу

• Іноземці можуть легально володіти квартирою в кондомініумі (freehold), якщо частка іноземного володіння в проєкті не перевищує 49%, а leasehold на 30 років з опцією продовження є визнаним законом механізмом без ризику конфіскації

FAQ

Що таке номінальна схема володіння нерухомістю в Таїланді?

Іноземець створює тайську компанію (Thai Co., Ltd.), де 51% акцій формально належить тайським громадянам-номіналам. Компанія купує землю і будинок. Реальне управління та вигоду отримує іноземний акціонер. Закон розглядає це як обхід Foreign Business Act і Land Code.

Яке покарання загрожує за використання номінальної схеми?

Згідно з Foreign Business Act (1999), штраф складає до 1 млн бат та/або тюремне ув'язнення до 3 років. Додатково Land Code передбачає примусовий продаж землі протягом 180 днів з моменту виявлення порушення. Якщо продаж не відбувся, право власності переходить державі.

Чи можу я втратити віллу, куплену через номінала?

Так. За доведеного порушення суд може зобов'язати продати об'єкт протягом півроку. Якщо покупця не знайдено, майно конфіскується. Прецеденти вже існують: у 2024 році на Самуї були конфісковані декілька вілл.

Як легально купити будинок із землею в Таїланді іноземцю?

Найпоширеніший і найбезпечніший варіант - leasehold. Ви орендуєте землю на 30 років із правом продовження на два додаткові строки. Будівля при цьому може бути оформлена у вашу власність. Інший варіант - покупка через реальну (не номінальну) тайську компанію з діючим бізнесом і справжніми тайськими партнерами, але цей шлях вимагає серйозного юридичного супроводу.

Чи торкнеться перевірка ринку кондомініумів?

Ні. Іноземці мають законне право володіти квартирою в кондомініумі (freehold) у межах 49%-ної іноземної квоти проєкту. Цей механізм прописаний у Condominium Act і не пов'язаний із номінальними структурами.

Які райони Таїланду в зоні найбільшого ризику?

Пхукет, Самуї, Паттайя і Хуа Хін - регіони з максимальною концентрацією елітних вілл в іноземному володінні. Саме там зосереджені номінальні структури і, відповідно, основні перевірки, як показала й нещодавня операція в провінціях Пхукет, Панг Нга та Крабі.

Чи варто зараз купувати нерухомість у Таїланді?

Однозначно варто, але з правильною юридичною схемою. Ринок кондомініумів залишається відкритим, орендна дохідність у Бангкоку складає 5-7% річних, на Пхукеті до 8-10% для керованих об'єктів. Ключова умова - робота з ліцензованими юристами і відмова від сірих схем.

Що робити, якщо я вже володію нерухомістю через номінала?

Необхідно терміново проконсультуватися з тайським юристом, що спеціалізується на земельному праві. Варіанти: реструктуризація компанії в легальну форму, переоформлення на leasehold або продаж об'єкта до початку перевірки у вашому регіоні.

Як перевірити надійність юридичної схеми перед покупкою?

Запросіть перевірку структури у незалежного юриста (не пов'язаного з продавцем). Переконайтеся, що тайські акціонери компанії - це реальні особи з підтвердженим доходом, а компанія веде реальну діяльність і платить податки.

Чи вплине хвиля перевірок на ціни вілл у Таїланді?

У короткостроковій перспективі можливе збільшення пропозиції на вторинному ринку, оскільки частина власників поспішить продати об'єкти до перевірок. Це може створити вікно можливостей для покупців, готових придбати віллу на leasehold за зниженою ціною.

Поточна ситуація - це не криза, а нормалізація ринку. Таїланд послідовно рухається до прозорості, і інвестори, які вибудовують свої угоди в правовому полі, тільки виграють.

Головне правило 2026 року для інвестора в тайську нерухомість: легальна структура угоди важливіша за ціну об'єкта. Економія на юристі може обійтися втратою всієї інвестиції.

Джерело: The Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.