IVA sul nuovo condo in Thailandia: chi paga il 7% e come ridurre i costi nel 2026

Acquistare un nuovo appartamento in Thailandia significa fare i conti con l'IVA (VAT) al 7% sul valore dell'immobile. Lo sviluppatore può includerla nel prezzo pubblicizzato oppure indicarla come voce separata nel contratto. Nel 2026 il governo thailandese ha confermato che non sono previsti aumenti dell'aliquota al 10% (fonte: Phuket Times, 2026): la percentuale del 7%, in vigore dal 1997, continua a essere prorogata con decreto reale.

L'IVA si applica esclusivamente all'acquisto di un nuovo condo direttamente dallo sviluppatore, purché quest'ultimo sia registrato come soggetto passivo IVA. Nelle compravendite sul mercato secondario tra privati l'IVA non scatta, ma compaiono altri oneri: la Specific Business Tax (SBT) o la tassa di bollo. Capire come funziona questo meccanismo può far risparmiare all'investitore tra 200.000 e 1.000.000 di baht su una singola operazione.

Risposta rapida

• Aliquota IVA in Thailandia: 7% (aliquota base 10%, temporaneamente ridotta al 7% dal 1997 e prorogata per il 2026)
• L'IVA è a carico dell'acquirente quando si acquista un nuovo condo dallo sviluppatore persona giuridica
• Sul mercato secondario l'IVA non si applica: al suo posto si paga la SBT al 3,3% oppure la tassa di bollo allo 0,5%
• Lo sviluppatore è tenuto a rilasciare una fattura fiscale (Tax Invoice) con il relativo importo IVA
• Nel 2026 i prezzi dei condo a Phuket sono cresciuti del 10-14% su base annua (dati: MORE Group, aprile 2026)
• Le scadenze della Land and Building Tax 2026 sono state aggiornate: le notifiche escono a maggio, il pagamento è dovuto entro fine luglio (Wochenblitz, 2026)
• Gli stranieri non beneficiano della riduzione temporanea della Transfer Fee allo 0,01% valida per i soli cittadini thailandesi su immobili fino a 7 milioni di baht e in scadenza il 30 giugno 2026: gli acquirenti internazionali continuano a pagare il 2% pieno (fonte: aiproperty-phuket.com)

Scenari e opzioni

Scenario 1: acquisto di un nuovo condo dallo sviluppatore

Si acquista un appartamento in un progetto in costruzione a 5.000.000 di baht. Lo sviluppatore è una persona giuridica registrata come soggetto IVA. Il costo complessivo diventa:

• Prezzo dell'immobile: 5.000.000 baht
• IVA 7%: 350.000 baht
• Totale: 5.350.000 baht

Attenzione: molti sviluppatori a Phuket includono già l'IVA nel prezzo pubblicizzato. Occorre verificare la dicitura nel contratto: 'price inclusive of VAT' oppure 'price exclusive of VAT'. La differenza vale centinaia di migliaia di baht.

Lo schema di pagamento tipico nel 2026 prevede: 30% alla prenotazione, 30% all'avvio dei lavori, 40% alla consegna (dati MORE Group). L'IVA si calcola su ciascuna tranche, e lo sviluppatore è tenuto a emettere una Tax Invoice separata per ogni pagamento.

Scenario 2: acquisto sul mercato secondario da un privato

L'IVA non si applica. Compaiono invece le seguenti voci:

• Transfer Fee (tassa di registrazione del trasferimento di proprietà): 2% del valore catastale
• Specific Business Tax (SBT): 3,3% - se il venditore detiene l'immobile da meno di 5 anni
• Stamp Duty: 0,5% - se il venditore detiene l'immobile da più di 5 anni (SBT e Stamp Duty si escludono a vicenda)
• Withholding Tax: calcolata su scala progressiva in base al reddito del venditore

Nel contratto le parti negoziano normalmente la ripartizione di questi oneri: al 50/50 oppure interamente a carico di una sola parte.

Scenario 3: acquisto tramite una società thailandese

Se il condo viene intestato a una persona giuridica, l'IVA rimane al 7%. Tuttavia, se la società acquirente è essa stessa registrata come soggetto IVA, può recuperare l'IVA a credito (input VAT) compensandola con quella a debito, a condizione che l'immobile venga utilizzato per un'attività soggetta a IVA, ad esempio la locazione tramite una società di gestione con fatturato superiore a 1.800.000 baht annui.

Si tratta di una delle poche strategie legali di ottimizzazione fiscale dell'IVA disponibili. La struttura societaria comporta però costi contabili e gestionali aggiuntivi da valutare con cura.

Tabella comparativa dei regimi fiscali

Rischi principali ed errori

1. 'Zero tasse' - una promessa falsa. Le autorità thailandesi nel 2026 hanno ufficialmente avvertito che le affermazioni degli agenti immobiliari relative a '0% di tasse' per gli stranieri sono fuorvianti e potenzialmente illegali (The Phuket News, 2026). Qualsiasi immobile in Thailandia è soggetto a imposizione fiscale, indipendentemente dalla nazionalità dell'acquirente.

2. IVA 'inclusa' o 'esclusa' dal prezzo. Se il contratto recita '5 million baht plus VAT', il costo finale sarà 5.350.000 baht. Se invece specifica '5 million baht inclusive of VAT', l'imposta è già incorporata. Trascurare questa distinzione può costare caro.

3. Land and Building Tax a piena aliquota nel 2026. Il 2026 è il primo anno in cui la tassa su terreni e fabbricati si applica senza le riduzioni Covid vigenti tra il 2020 e il 2024. Per i condo di valore superiore a 10 milioni di baht l'imposta ha un impatto significativo sui costi annuali di possesso.

4. Dimenticare il codice fiscale thailandese per chi affitta. Lo straniero che percepisce redditi da locazione in Thailandia è obbligato a ottenere un codice fiscale locale e a presentare la dichiarazione dei redditi entro il 31 marzo dell'anno successivo. Le aliquote sono progressive, dallo 0% al 35%. È prevista una detrazione forfettaria del 30% sul reddito lordo da locazione di edifici.

5. Confondere l'IVA con la Transfer Fee. Si tratta di due pagamenti distinti. L'IVA viene versata dall'acquirente allo sviluppatore. La Transfer Fee (2%) si paga al Dipartimento Fondiario al momento della registrazione. Sul mercato primario entrambe le voci si sommano.

FAQ

Uno straniero paga il 7% di IVA acquistando un nuovo condo? Sì. La nazionalità dell'acquirente non incide sull'aliquota IVA. L'imposta è identica per cittadini thailandesi e stranieri.

L'IVA sarà aumentata al 10% nel 2026? No. Il governo ha confermato l'assenza di piani di aumento (Phuket Times, 2026). L'aliquota del 7% è in vigore dal 1997 e viene prorogata regolarmente con decreto reale.

È possibile recuperare l'IVA sull'acquisto di un condo? Una persona fisica non può farlo. Una persona giuridica registrata come soggetto IVA può invece recuperare l'IVA a credito a determinate condizioni.

Quali tasse si pagano ogni anno dopo l'acquisto? La Land and Building Tax. Nel 2026 le notifiche vengono inviate a maggio e il pagamento è dovuto entro fine luglio. Le aliquote dipendono dalla destinazione d'uso e dal valore catastale dell'immobile.

L'IVA si applica a ogni rata del piano di pagamento? Sì. Con uno schema 30/30/40, ogni tranche include il 7% di IVA. Lo sviluppatore è tenuto a emettere una Tax Invoice per ogni pagamento.

Chi paga la Transfer Fee quando si acquista dallo sviluppatore? Di norma le spese sono divise al 50/50 tra acquirente e sviluppatore, ma le condizioni variano a seconda del singolo contratto.

I redditi da locazione sono soggetti a IVA? Solo se il fatturato annuo complessivo supera 1.800.000 baht. La maggior parte dei singoli proprietari non raggiunge tale soglia. Chi gestisce più unità spesso la supera ed è tenuto a registrarsi come soggetto IVA.

Cosa conviene di più dal punto di vista fiscale - nuovo o usato? Sul mercato secondario il carico fiscale all'acquisto è generalmente inferiore (3-8% rispetto a circa il 9%). Le nuove costruzioni offrono però prezzi per metro quadro competitivi e piani di pagamento flessibili.

Come verificare se l'IVA è inclusa nel prezzo? Occorre richiedere allo sviluppatore la bozza del contratto (Sale and Purchase Agreement) e individuare la dicitura 'inclusive' oppure 'exclusive of VAT' nella sezione relativa al prezzo.

Per chi acquista un nuovo condo in Thailandia nel 2026, la domanda più importante da porre allo sviluppatore per iscritto è una sola: il 7% di IVA è già incluso nel prezzo indicato? La risposta determina se si pagheranno 350.000 baht in più ogni 5 milioni di baht di valore oppure no. Verificare il contratto prima di versare il deposito di prenotazione è il passo che distingue un investitore preparato da uno che scopre i costi a cose fatte.

Fonte: Alestria Property - https://alestriaproperty.com/blog/is-thailand-tax-efficient-for-foreign-property-buyers

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.