ПДВ на нове кондо в Таїланді: хто платить 7% і як заощадити у 2026

Покупець нового кондо в Таїланді сплачує ПДВ у розмірі 7% від вартості об'єкта. Забудовник або включає цю суму в рекламну ціну, або виставляє окремим рядком у договорі. Станом на 2026 рік уряд підтвердив: підвищення ставки до 10% не планується (джерело: Phuket Times, 2026). Для інвестора, який купує кондо за 5 000 000 бат, різниця між формулюванням 'inclusive of VAT' і 'exclusive of VAT' - це 350 000 бат у чистому вигляді. Саме тому розуміння механіки ПДВ є критично важливим ще до внесення бронювального платежу.

Варто одразу зазначити: ПДВ (VAT) стосується лише купівлі нового кондо напряму у забудовника, зареєстрованого платником VAT. На вторинному ринку між фізичними особами ПДВ не виникає - натомість з'являються інші витрати: специфічний бізнес-податок (SBT) або гербовий збір. Нижче - конкретні цифри, сценарії та типові помилки.

Швидка відповідь

• Ставка ПДВ у Таїланді - 7% (базова ставка 10%, тимчасово знижена з 1997 року, продовжена на 2026 рік)
• ПДВ сплачує покупець при купівлі нового кондо у забудовника-юрособи
• На вторинному ринку VAT не нараховується: натомість утримується SBT 3,3% або гербовий збір 0,5%
• Забудовник зобов'язаний видати податкову накладну (Tax Invoice) із зазначенням суми VAT
• Ціни на кондо на Пхукеті у 2026 році зросли на 10-14% рік до року (дані: MORE Group, квітень 2026)
• Іноземці не мають права на тимчасову пільгову ставку Transfer Fee 0,01% (що діє для громадян Таїланду на об'єкти до 7 млн бат до 30 червня 2026 року) - для них Transfer Fee залишається стандартним 2% (джерело: aiproperty-phuket.com)
• Терміни сплати податку на землю та будівлі у 2026 році: повідомлення надходять у травні, оплата до кінця липня (Wochenblitz, 2026)

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля нового кондо у забудовника

Ви купуєте квартиру в проекті, що будується, за 5 000 000 бат. Забудовник - юридична особа, платник VAT. Підсумкова сума до сплати:

• Ціна об'єкта: 5 000 000 бат
• ПДВ 7%: 350 000 бат
• Разом: 5 350 000 бат

Важливий нюанс: більшість забудовників на Пхукеті включають VAT у рекламну ціну. Уточнюйте формулювання в договорі: 'price inclusive of VAT' або 'price exclusive of VAT'. Різниця - сотні тисяч бат.

Типова схема оплати у 2026 році: 30% при бронюванні, 30% на початку будівництва, 40% при передачі об'єкта (за даними MORE Group). ПДВ нараховується на кожен платіж.

Сценарій 2: купівля на вторинному ринку у фізичної особи

ПДВ не застосовується. Натомість виникають:

• Transfer Fee (збір за реєстрацію переходу права): 2% від оціночної вартості
• Specific Business Tax (SBT): 3,3% - якщо продавець володів об'єктом менше 5 років
• Stamp Duty: 0,5% - якщо продавець володів понад 5 років (SBT і Stamp Duty взаємовиключні)
• Withholding Tax: розраховується за прогресивною шкалою

У контракті сторони зазвичай домовляються про розподіл витрат: порівну або повністю на одну зі сторін.

Сценарій 3: купівля через тайську компанію

Якщо кондо оформляється на компанію-юрособу, ПДВ також становить 7%. Але компанія-покупець, зареєстрована платником VAT, може зарахувати вхідний ПДВ (input VAT) проти вихідного - за умови, що об'єкт використовується для оподатковуваної діяльності (наприклад, здавання в оренду через керуючу компанію з оборотом понад 1 800 000 бат на рік).

Це одна з небагатьох легальних стратегій оптимізації VAT. Проте структура через компанію несе власні ризики та витрати на бухгалтерський облік.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

1. 'Нульовий податок' - це маніпуляція. Тайські органи влади у 2026 році офіційно попередили: заяви агентів про '0% податків' для іноземців є такими, що вводять в оману, і потенційно незаконними (The Phuket News, 2026). Будь-який об'єкт нерухомості оподатковується - без винятків для жодного громадянства.

2. VAT 'зверху' або 'всередині' ціни. Якщо в договорі написано '5 million baht plus VAT', підсумкова вартість становитиме 5 350 000 бат. Якщо '5 million baht inclusive of VAT' - забудовник уже заклав податок у ціну. Неуважність до цього формулювання обходиться покупцям дуже дорого.

3. Податок на землю та будівлі у повному обсязі. 2026 рік - перший рік, коли цей податок стягується за повними ставками після знижок ковідного періоду 2020-2024 років. Для кондо вартістю понад 10 000 000 бат ставка відчутно впливає на щорічні витрати на утримання.

4. Забути про податковий ID при здаванні в оренду. Іноземець, який отримує орендний дохід у Таїланді, зобов'язаний отримати тайський податковий номер і подати декларацію до 31 березня наступного року. Ставки - прогресивні, від 0% до 35%. Стандартне вирахування на орендний дохід з будівель - 30% від валового доходу.

5. Плутати VAT із Transfer Fee. Це різні платежі. VAT покупець сплачує забудовнику. Transfer Fee (2%) сплачується до Земельного департаменту при реєстрації. На первинному ринку обидва витрати підсумовуються.

FAQ

Іноземець платить ПДВ 7% при купівлі нового кондо?

Так. Громадянство покупця не впливає на ставку VAT. Податок однаковий для тайців і для іноземців.

Чи буде ПДВ підвищено до 10% у 2026 році?

Ні. Уряд підтвердив відсутність планів щодо підвищення ставки (Phuket Times, 2026). Ставка 7% діє з 1997 року і регулярно продовжується королівським указом.

Чи можна повернути ПДВ при купівлі кондо?

Фізична особа - ні. Юридична особа, зареєстрована платником VAT, може зарахувати вхідний ПДВ за певних умов.

Які податки сплачуються щорічно після купівлі?

Податок на землю та будівлі (Land and Building Tax). У 2026 році повідомлення надсилаються у травні, оплата до кінця липня. Ставки залежать від типу використання та вартості об'єкта.

VAT нараховується на кожен платіж у розстрочку?

Так. Якщо ви платите за схемою 30/30/40, кожен транш включає 7% VAT. Забудовник зобов'язаний видавати Tax Invoice на кожен платіж.

Хто оплачує Transfer Fee при купівлі у забудовника?

Зазвичай витрати ділять порівну між покупцем і забудовником. Але умови прописуються в кожному конкретному договорі.

Чи оподатковується орендний дохід ПДВ?

Лише якщо річний дохід з усіх джерел перевищує 1 800 000 бат. Більшість індивідуальних орендодавців не досягають цього порогу. Оператори кількох юнітів часто перевищують його і зобов'язані реєструватися платниками VAT.

Що вигідніше за податками - новобудова чи вторинний ринок?

На вторинному ринку податкове навантаження при купівлі зазвичай нижче (3-8% проти ~9%). Але новобудови дають перевагу в ціні за квадратний метр і гнучкі умови розстрочки.

Як перевірити, чи включено VAT у ціну?

Запросіть у забудовника проект договору (Sale and Purchase Agreement) і знайдіть формулювання 'inclusive' або 'exclusive of VAT' у розділі про ціну.

Джерело: AI Property Phuket - https://aiproperty-phuket.com/guide/phuket-property-taxes

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.