TVA sur un condo neuf en Thaïlande : qui paie les 7% et comment optimiser en 2026

Tout acheteur d'un appartement neuf en Thaïlande acquitté directement auprès d'un promoteur enregistré à la TVA paie 7% de TVA sur le prix du bien. Cette somme est soit intégrée dans le prix affiché, soit facturée séparément dans le contrat de vente. En 2026, le gouvernement thaïlandais a confirmé qu'aucune hausse vers les 10% n'est prévue (source : Phuket Times, 2026). Comprendre le mécanisme de cette taxe peut permettre à un investisseur international d'économiser de 200 000 à 1 000 000 bahts selon la valeur de la transaction. Voici les chiffres concrets, les scénarios et les erreurs à éviter.

Réponse rapide

• Taux de TVA en Thaïlande : 7% (taux de base fixé à 10%, abaissé temporairement à 7% depuis 1997, prorogé pour 2026)
• La TVA est due par l'acheteur lors de l'acquisition d'un condo neuf auprès d'un promoteur personne morale
• En cas de revente sur le marché secondaire, la TVA ne s'applique pas : elle est remplacée par la Specific Business Tax (SBT) à 3,3% ou par le droit de timbre à 0,5%
• Le promoteur est tenu de remettre une facture fiscale (Tax Invoice) mentionnant le montant exact de TVA
• En 2026, les prix des condos à Phuket ont progressé de 10 à 14% en glissement annuel (données : MORE Group, avril 2026)
• Les avis d'imposition foncière 2026 sont émis en mai, avec paiement exigé avant fin juillet (Wochenblitz, 2026)
• Attention : les ressortissants thaïlandais bénéficient d'une réduction temporaire du droit de transfert à 0,01% pour les biens inférieurs à 7 millions de bahts jusqu'au 30 juin 2026 - les acheteurs étrangers, eux, restent soumis au taux plein de 2% (aiproperty-phuket.com, 2026)

Scénarios et options

Scénario 1 : achat d'un condo neuf auprès du promoteur

Vous achetez un appartement en état futur d'achèvement pour 5 000 000 bahts. Le promoteur est une personne morale assujettie à la TVA. Le calcul est le suivant :

• Prix du bien : 5 000 000 bahts
• TVA 7% : 350 000 bahts
• Total à payer : 5 350 000 bahts

Point crucial : de nombreux promoteurs à Phuket intègrent la TVA dans leur prix de communication. Vérifiez impérativement la formulation dans le contrat : 'price inclusive of VAT' ou 'price exclusive of VAT'. L'écart représente des centaines de milliers de bahts.

Le calendrier de paiement type en 2026 est le suivant : 30% à la réservation, 30% au démarrage de la construction, 40% à la livraison (selon MORE Group). La TVA est calculée sur chaque tranche.

Scénario 2 : achat sur le marché secondaire auprès d'un particulier

La TVA ne s'applique pas dans ce cas. Les frais suivants entrent en jeu :

• Transfer Fee (droit d'enregistrement du transfert de propriété) : 2% de la valeur expertisée
• Specific Business Tax (SBT) : 3,3% - si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans
• Stamp Duty : 0,5% - si le vendeur détient le bien depuis plus de 5 ans (SBT et Stamp Duty sont mutuellement exclusifs)
• Withholding Tax : calculé selon un barème progressif

Les parties se répartissent généralement ces frais par moitié ou les attribuent intégralement à l'une d'elles, selon ce qui est négocié dans le contrat.

Scénario 3 : achat via une société thaïlandaise

Lorsqu'un condo est acquis au nom d'une société, la TVA reste à 7%. Toutefois, une société acheteur enregistrée comme assujettie à la TVA peut déduire la TVA en amont (input VAT) de sa TVA collectée, à condition que le bien soit utilisé dans le cadre d'une activité taxable - par exemple, la location via une société de gestion dont le chiffre d'affaires dépasse 1 800 000 bahts par an.

Il s'agit de l'une des rares stratégies légales d'optimisation de la TVA en Thaïlande. Cette structure via société implique cependant des risques et des coûts comptables spécifiques.

Tableau comparatif des charges fiscales

Principaux risques et erreurs

1. Le 'zéro taxe' est un mensonge. Les autorités thaïlandaises ont officiellement alerté en 2026 : les affirmations d'agents promettant '0% de taxes' pour les étrangers sont trompeuses et potentiellement illégales (The Phuket News, 2026). Tout bien immobilier est soumis à des taxes, sans exception de nationalité.

2. TVA 'en sus' ou 'incluse' dans le prix. Si le contrat stipule '5 million baht plus VAT', le montant total sera de 5 350 000 bahts. Si la mention est '5 million baht inclusive of VAT', la taxe est déjà comprise. Cette distinction coûte cher aux acheteurs inattentifs.

3. L'impôt foncier à taux plein en 2026. C'est la première année où la taxe sur les terrains et constructions est appliquée à son taux plein, après les abattements Covid accordés de 2020 à 2024. Pour un condo d'une valeur supérieure à 10 millions de bahts, cela a un impact perceptible sur les coûts annuels de possession.

4. Oublier son numéro fiscal pour les revenus locatifs. Un étranger percevant des revenus locatifs en Thaïlande est tenu d'obtenir un numéro fiscal thaïlandais et de déposer une déclaration avant le 31 mars de l'année suivante. Les taux sont progressifs, de 0% à 35%. La déduction forfaitaire sur les revenus locatifs de bâtiments est de 30% du revenu brut.

5. Confondre TVA et Transfer Fee. Ce sont deux paiements distincts. La TVA est versée par l'acheteur au promoteur. Le Transfer Fee (2%) est réglé au Département des Terres lors de l'enregistrement. Sur le marché primaire, les deux s'additionnent.

FAQ

Un étranger paie-t-il les 7% de TVA à l'achat d'un condo neuf ? Oui. La nationalité de l'acheteur ne modifie pas le taux de TVA. Il est identique pour les ressortissants thaïlandais et étrangers.

La TVA sera-t-elle relevée à 10% en 2026 ? Non. Le gouvernement a confirmé l'absence de projet de hausse (Phuket Times, 2026). Le taux de 7% est en vigueur depuis 1997 et est régulièrement prorogé par décret royal.

Un acheteur particulier peut-il récupérer la TVA ? Un particulier ne peut pas récupérer la TVA. Une société enregistrée comme assujettie à la TVA peut en revanche déduire la TVA en amont sous certaines conditions.

Quelles taxes s'appliquent annuellement après l'achat ? La Land and Building Tax (impôt foncier annuel). En 2026, les avis sont envoyés en mai, avec paiement avant fin juillet. Les taux varient selon le type d'usage et la valeur du bien.

La TVA est-elle calculée sur chaque versement échelonné ? Oui. Si le paiement est structuré en 30/30/40, chaque tranche inclut 7% de TVA. Le promoteur doit remettre une Tax Invoice à chaque versement.

Qui règle le Transfer Fee lors d'un achat auprès d'un promoteur ? Les frais sont généralement partagés à parts égales entre acheteur et promoteur, mais cela dépend des termes négociés dans chaque contrat.

Les revenus locatifs sont-ils soumis à la TVA ? Uniquement si le revenu annuel total toutes sources confondues dépasse 1 800 000 bahts. La plupart des propriétaires individuels n'atteignent pas ce seuil. Les opérateurs gérant plusieurs unités le dépassent souvent et doivent s'enregistrer comme assujettis à la TVA.

Qu'est-ce qui est fiscalement plus avantageux - le neuf ou l'ancien ? Le marché secondaire présente généralement une charge fiscale à l'achat plus faible (3 à 8% contre environ 9% dans le neuf). Cependant, les programmes neufs offrent un avantage sur le prix au mètre carré et des conditions de paiement échelonné plus flexibles.

Comment vérifier si la TVA est incluse dans le prix affiché ? Demandez au promoteur le projet de contrat de vente (Sale and Purchase Agreement) et recherchez la formulation 'inclusive' ou 'exclusive of VAT' dans la clause de prix.

Source: AI Property Phuket - https://aiproperty-phuket.com/guide/phuket-property-taxes

Pour tout investisseur acquérant un condo neuf en Thaïlande en 2026, une seule question est décisive : la TVA de 7% est-elle incluse dans le prix annoncé par le promoteur ? La réponse détermine si vous payez 350 000 bahts supplémentaires pour chaque tranche de 5 millions de bahts investis. Posez cette question par écrit avant de verser tout acompte de réservation.

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