Villetta in Thailandia tramite società thai: 5 rischi che i legali non dicono

Nel 2025 il Dipartimento delle Terre della Thailandia ha annullato i titoli di proprietà di 15 immobili nella provincia di Phuket, appartenenti a stranieri tramite società thai di comodo. I proprietari hanno perso ville del valore compreso tra 12 e 85 milioni di baht. Una struttura venduta per decenni come 'sicura' ha mostrato le sue crepe.

La legge tailandese vieta agli stranieri di possedere terreni direttamente. I condomini in regime freehold sono accessibili entro la quota del 49%, ma ville e case con terreno sono un'altra storia. La soluzione più diffusa consiste nel registrare una società a responsabilità limitata thai (บริษัทจำกัด), in cui lo straniero detiene formalmente il 49% delle azioni, mentre il 51% appartiene ad azionisti thai nominali. La società acquista il terreno, costruisce la villa, e lo straniero controlla il consiglio di amministrazione.

Sembra semplice. In pratica, è un campo minato.

Risposta rapida

• Lo straniero non può possedere terreni in Thailandia direttamente - questo è sancito dal Land Code Act B.E. 2497 (1954)
• La società thai (Thai Co. Ltd.) è il metodo più diffuso per controllare una villa, ma il Dipartimento delle Terre e il DBD (Department of Business Development) effettuano verifiche intensive su queste strutture dal 2023
• La sanzione per l'uso di prestanome arriva fino a 50.000 baht e/o reclusione fino a 5 anni ai sensi del Foreign Business Act B.E. 2542
• I costi annuali per il mantenimento della società vanno da 30.000 a 80.000 baht (contabilità, revisione, presentazione dei bilanci)
• L'alternativa è il contratto d'affitto a lungo termine (leasehold) per 30+30+30 anni, registrato presso il Dipartimento delle Terre
• La percentuale stimata di società operative senza contestazioni da parte del regolatore si aggira tra l'85% e il 90%, ma la tendenza al inasprimento dei controlli è in crescita

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Società thai con azionisti nominali

Schema classico. Lo straniero registra una Thai Co. Ltd. con un capitale sufficiente per acquistare il terreno. Tre o più cittadini thai figurano come azionisti con il 51% delle quote. Lo straniero è direttore con potere di firma.

Come funziona nella pratica: i prestanome thai firmano procure che trasferiscono il controllo al direttore straniero. La società acquista il terreno e ottiene il Chanote (documento con la Garuda rossa) a proprio nome.

La vulnerabilità principale: se il DBD accerta che gli azionisti thai non hanno effettivamente investito fondi e non partecipano alla gestione, la società viene classificata come struttura di comodo (nominee structure). Le conseguenze includono la vendita forzata del terreno entro 180 giorni oppure la confisca.

Dal 2023 il DBD applica una checklist ampliata che include le fonti di finanziamento degli azionisti, la reale attività commerciale della società e la cronologia dei movimenti di conto. Secondo il Bangkok Post, nel 2024 e 2025 i controlli si sono intensificati a Phuket, Koh Samui e Chiang Mai.

Scenario 2 - Società thai con attività reale

Una struttura più solida. La società svolge una vera attività commerciale come la gestione immobiliare, la locazione o la consulenza. Gli azionisti thai hanno effettivamente investito capitali e percepiscono dividendi.

Vantaggi: il rischio di essere classificata come società di comodo è notevolmente inferiore. La società genera reddito, paga le tasse e ha dipendenti.

Svantaggi: costi operativi elevati (da 150.000 a 300.000 baht all'anno), necessità di gestire un'attività reale e difficoltà nell'uscire dalla struttura in caso di vendita.

Scenario 3 - Affitto a lungo termine (Leasehold)

Lo straniero affitta il terreno da un proprietario thai per 30 anni con opzioni di rinnovo. Il contratto viene registrato presso il Dipartimento delle Terre e annotato sul retro del Chanote.

Punto chiave: i primi 30 anni sono tutelati dalla legge. Il rinnovo per il secondo e il terzo periodo (30+30) dipende dalla buona fede del locatore, poiché la legislazione tailandese garantisce solo il primo periodo. Un contratto ben redatto con superficie (diritto di superficie) rafforza sensibilmente la posizione dell'affittuario.

Scenario 4 - Usufrutto (Usufruct)

Diritto vitalizio di uso e godimento del terreno e dell'edificio. Viene registrato presso il Dipartimento delle Terre e dura fino alla morte dell'usufruttuario. Non è trasferibile in via ereditaria, ma può essere combinato con il leasehold.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Rischio 1 - Gli azionisti nominali sfuggono al controllo. I prestanome thai sono persone fisiche con i propri interessi. Ogni anno si registrano casi in cui un prestanome richiede pagamenti o minaccia di presentare un esposto al DBD. Nel 2025 il tribunale della provincia di Phuket ha trattato tre procedimenti di questo tipo.

Rischio 2 - Gli eredi non potranno ricevere la villa. Se il titolare della società muore, i suoi eredi devono avviare una procedura davanti a un tribunale tailandese. Senza un testamento redatto secondo il diritto tailandese, il processo si protrae da 12 a 24 mesi. Nel frattempo, i prestanome thai controllano formalmente il 51% della società.

Rischio 3 - Cambiamenti legislativi. Nel 2024 il governo tailandese ha discusso emendamenti al Land Code volti ad ampliare le possibilità di proprietà straniera. Contemporaneamente, però, sono state avanzate proposte per inasprire i controlli sulle società di comodo. La direzione della politica può cambiare nel giro di un solo ciclo parlamentare.

Rischio 4 - Doppia imposizione fiscale. In caso di vendita della villa tramite società, il carico fiscale include l'imposta societaria (20%) sul reddito della società e l'imposta sui redditi alla distribuzione dei dividendi (10%). L'aliquota effettiva complessiva può raggiungere il 28-30%.

Rischio 5 - Impossibilità di accedere a un mutuo. Le banche tailandesi concedono credito agli stranieri che acquistano tramite Thai Co. Ltd. solo in casi eccezionali. L'intera somma viene generalmente pagata con fondi propri.

Errore tipico: l'acquirente risparmia sull'avvocato e utilizza un pacchetto di documenti generico fornito dal costruttore. Ogni struttura richiede un'analisi individuale, tenendo conto della nazionalità dell'acquirente, dell'importo della transazione e delle finalità del possesso.

FAQ

È legale possedere una villa tramite una società thai? La registrazione di una Thai Co. Ltd. con partecipazione straniera è di per sé legale. L'utilizzo di azionisti thai di facciata, che non sono investitori reali, è invece illegale. Il confine viene definito dal DBD in fase di verifica.

Quanto costa registrare una società thai per acquistare una villa? La registrazione costa tra 25.000 e 50.000 baht (tasse governative e servizi legali). Il capitale sociale deve essere commisurato al valore del terreno. Il pacchetto completo con due diligence va da 80.000 a 150.000 baht.

Cosa succede se il DBD classifica la società come struttura di comodo? La società riceve un'ingiunzione a vendere il terreno entro 180 giorni (in alcuni casi un anno). In caso di rifiuto, si procede alla vendita coattiva tramite tribunale. Il direttore rischia sanzioni pecuniarie e procedimento penale.

È possibile stipulare un leasehold per una villa con terreno? Sì. Si tratta di una struttura perfettamente legale. L'affitto trentennale viene registrato presso il Dipartimento delle Terre. L'edificio costruito sul terreno in affitto può essere intestato separatamente allo straniero come struttura edilizia, distinta dal terreno.

Come proteggere l'investimento con il leasehold? Gli strumenti chiave includono la registrazione del diritto di superficie, un impegno notarile di rinnovo del contratto d'affitto e la tutela della struttura tramite accordi contrattuali integrativi. È indispensabile il coinvolgimento di un avvocato indipendente.

Qual è il capitale sociale minimo per una Thai Co. Ltd.? Formalmente la legge non stabilisce un minimo. In pratica, il Dipartimento delle Terre rifiuterà la registrazione della transazione se il capitale della società non copre il valore del terreno. Il requisito tipico prevede un capitale sociale pari o superiore al prezzo del lotto.

È possibile acquistare una villa a Phuket in piena proprietà (freehold)? Il terreno - no. L'edificio - sì. Lo schema più diffuso prevede che lo straniero affondi il terreno in leasehold e registri separatamente l'edificio in freehold tramite il permesso di costruzione (Ror. 4). Si tratta di una separazione giuridica tra terreno e struttura.

Chi controlla le società thai degli stranieri? Il Department of Business Development (DBD) presso il Ministero del Commercio e il Dipartimento delle Terre. Le verifiche vengono avviate in occasione della registrazione di una transazione, a seguito di segnalazioni o nell'ambito di ispezioni programmate.

Quanto tempo richiede l'acquisto di una villa tramite Thai Co. Ltd.? Dalla registrazione della società al rilascio del Chanote trascorrono in media 45-90 giorni. I principali ritardi sono legati alla verifica degli azionisti e alla preparazione della documentazione finanziaria.

È necessario un avvocato tailandese o è sufficiente un consulente italiano? Un avvocato tailandese con licenza (ทนายความ) è obbligatorio per la rappresentanza in giudizio e per le registrazioni presso gli enti pubblici. Un consulente di lingua italiana può essere utile per la comunicazione, ma non sostituisce un professionista legale abilitato locale.

Possedere una villa in Thailandia tramite una società rimane uno strumento praticabile, ma le regole del gioco si fanno più stringenti ogni anno. La strategia ottimale per il 2026 è la combinazione di leasehold sul terreno e freehold sull'edificio, rafforzata dal diritto di superficie e da un testamento redatto secondo il diritto tailandese. Se si sceglie comunque la via della Thai Co. Ltd., è fondamentale che gli azionisti thai siano investitori reali con fonti di capitale documentate.

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