Вілла через тайську компанію: 5 ризиків, про які мовчать юристи

У 2026 році Департамент земельних ресурсів Таїланду продовжує анулювати права власності на об'єкти, зареєстровані на іноземців через підставні тайські компанії. Прецедент 2024 року на Пхукеті - скасування прав на 15 вілл вартістю від 12 до 85 млн бат - змінив ставлення ринку до схем, які роками продавали як 'безпечні'. Якщо ви розглядаєте купівлю вілли в Таїланді через Thai Co. Ltd., ця стаття допоможе оцінити реальну картину.

Тайське законодавство забороняє іноземцям напряму володіти землею. Квартири у форматі freehold доступні в межах 49% квоти, але вілли та будинки з ділянкою - це окрема категорія. Найпоширеніша обхідна конструкція - реєстрація тайської компанії з обмеженою відповідальністю (Thai Co. Ltd.), де іноземець формально володіє 49% акцій, а 51% належить тайським номінальним акціонерам. Компанія купує землю, зводить віллу, іноземець контролює раду директорів. На папері - просто. На практиці - мінне поле.

Швидка відповідь

• Іноземець не може володіти землею в Таїланді напряму - це закріплено в Land Code Act B.E. 2497 (1954)
• Thai Co. Ltd. - найпоширеніший спосіб контролю над віллою, але Департамент земельних ресурсів і DBD (Department of Business Development) активно перевіряють такі структури з 2023 року
• Штраф за використання номіналів - до 50 000 бат та/або позбавлення волі до 5 років згідно з Foreign Business Act B.E. 2542
• Щорічні витрати на утримання компанії - від 30 000 до 80 000 бат (бухгалтерія, аудит, подання звітності)
• Альтернатива - довгострокова оренда (leasehold) на 30+30+30 років, зареєстрована в Департаменті земельних ресурсів
• Реальна частка 'робочих' компаній без претензій регулятора - близько 85-90%, але тренд на посилення контролю набирає обертів

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Thai Co. Ltd. з номінальними акціонерами

Класична схема. Іноземець реєструє Thai Co. Ltd. з статутним капіталом, достатнім для купівлі землі. Троє або більше громадян Таїланду виступають акціонерами з 51% часткою. Іноземець - директор з правом підпису.

Як це працює на практиці: тайські номінали підписують довіреності, що передають контроль іноземному директору. Компанія купує землю, оформляє Chanote (документ із червоною Гарудою) на своє ім'я.

Головна вразливість: якщо DBD встановить, що тайські акціонери не вносили реальних коштів і не беруть участі в управлінні, компанію визнають підставною (nominee structure). Наслідки - примусовий продаж землі протягом 180 днів або конфіскація.

З 2023 року DBD застосовує розширений чек-лист: джерела фінансування акціонерів, реальна ділова активність компанії, історія руху коштів по рахунках. За даними Bangkok Post, у 2024-2025 роках перевірки посилилися на Пхукеті, Самуї та в Чіангмаї.

Сценарій 2: Thai Co. Ltd. з реальним бізнесом

Більш стійка конструкція. Компанія веде реальну діяльність - управління нерухомістю, здача в оренду, консалтинг. Тайські акціонери дійсно інвестували кошти і отримують дивіденди.

Переваги: значно нижчий ризик визнання номінальною. Компанія генерує дохід, сплачує податки, має штат.

Недоліки: високі операційні витрати (150 000-300 000 бат на рік), необхідність вести реальний бізнес, складнощі з виходом із структури при продажу.

Сценарій 3: Довгострокова оренда (Leasehold)

Іноземець орендує землю у тайського власника на 30 років з опціями продовження. Договір реєструється в Департаменті земельних ресурсів і відображається на зворотному боці Chanote.

Ключовий момент: перші 30 років захищені законом. Продовження на другий і третій термін (30+30) залежить від добросовісності орендодавця, оскільки тайське законодавство гарантує лише перший термін. Але грамотний контракт із суперфіцієм (право забудови) суттєво зміцнює позицію орендаря.

Сценарій 4: Узуфрукт (Usufruct)

Пожиттєве право користування землею та будівлею. Реєструється в Департаменті земельних ресурсів, діє до смерті узуфруктуарія. Не передається у спадщину, але може поєднуватися з leasehold.

Порівняльна таблиця структур володіння

Основні ризики та помилки

Ризик 1: Номінальні акціонери виходять з-під контролю. Тайські номінали - живі люди з власними інтересами. Випадки, коли номінал вимагав виплату або погрожував скаргою до DBD, трапляються щороку. У 2025 році суд провінції Пхукет розглядав три подібні позови.

Ризик 2: Спадкоємці не зможуть отримати віллу. Якщо власник компанії помирає, його спадкоємці повинні пройти процедуру в тайському суді. Без заповіту, складеного за тайським правом, процес затягується на 12-24 місяці. Тайські номінали в цей період формально контролюють 51% компанії.

Ризик 3: Зміна законодавства. У 2024 році уряд Таїланду обговорював поправки до Land Code, що розширюють можливості для іноземного володіння. Але одночасно лунали пропозиції посилити контроль над підставними компаніями. Напрям політики може змінитися за один парламентський цикл.

Ризик 4: Подвійне оподаткування. При продажу вілли через компанію податкове навантаження включає корпоративний податок (20%) на прибуток компанії та податок на доходи при виплаті дивідендів (10%). Сукупна ефективна ставка може сягати 28-30%.

Ризик 5: Неможливість отримати іпотеку. Тайські банки вкрай рідко кредитують іноземців, які купують через Thai Co. Ltd. Вся сума, як правило, сплачується з власних коштів.

Типова помилка: покупець економить на юристі та використовує 'універсальний' пакет документів від забудовника. Кожна структура потребує індивідуального опрацювання з урахуванням громадянства покупця, суми угоди та цілей володіння.

FAQ

Чи законно володіти віллою через тайську компанію?

Сама по собі реєстрація Thai Co. Ltd. з іноземною участю законна. Незаконним є використання підставних тайських акціонерів, які не є реальними інвесторами. Межу визначає DBD під час перевірки.

Скільки коштує зареєструвати тайську компанію для купівлі вілли?

Реєстрація обійдеться в 25 000-50 000 бат (держмито та юридичні послуги). Статутний капітал має відповідати вартості землі. Повний пакет з due diligence - від 80 000 до 150 000 бат.

Що станеться, якщо DBD визнає компанію номінальною?

Компанії видається розпорядження продати землю протягом 180 днів (у деяких випадках - 1 рік). У разі відмови - примусовий продаж через суд. Директору загрожує штраф і кримінальне переслідування.

Чи можна оформити leasehold на віллу із землею?

Так. Це повністю легальна структура. Оренда на 30 років реєструється в Департаменті земельних ресурсів. Будівля на орендованій землі може бути оформлена у власність іноземця окремо - як будівля, але не земля.

Як захистити інвестицію при leasehold?

Ключові інструменти: реєстрація суперфіцію (право забудови), нотаріально завірене зобов'язання про продовження оренди, страхування структури через додаткові договори. Залучення незалежного юриста є обов'язковим.

Який мінімальний статутний капітал потрібен для Thai Co. Ltd.?

Формально закон не встановлює мінімуму. На практиці Департамент земельних ресурсів відмовить у реєстрації угоди, якщо капітал компанії не покриває вартість землі. Типова вимога - статутний капітал дорівнює або перевищує ціну ділянки.

Чи можна купити віллу на Пхукеті у повну власність (freehold)?

Землю - ні. Будівлю - так. Поширена схема: іноземець орендує землю (leasehold), а саму будівлю оформляє у freehold через дозвіл на будівництво (Ror. 4). Це розділення землі та будівлі.

Хто перевіряє тайські компанії іноземців?

Department of Business Development (DBD) при Міністерстві торгівлі та Департамент земельних ресурсів. Перевірки ініціюються при реєстрації угоди, за скаргою або в рамках планових рейдів.

Скільки часу займає купівля вілли через Thai Co. Ltd.?

Від реєстрації компанії до отримання Chanote - у середньому 45-90 днів. Основні затримки пов'язані з перевіркою акціонерів і підготовкою фінансової документації.

Чи потрібен мені тайський юрист або достатньо консультанта?

Тайський юрист з ліцензією (ทนายความ) є обов'язковим для представництва в суді та при реєстрації в держорганах. Україномовний консультант корисний для комунікації, але не замінює ліцензованого тайського фахівця.

Володіння віллою в Таїланді через компанію залишається робочим інструментом, але правила гри жорсткішають щороку. Оптимальна стратегія у 2026 році - комбінація leasehold на землю та freehold на будівлю, посилена суперфіцієм і грамотним заповітом за тайським правом. Якщо ви все ж обираєте шлях через Thai Co. Ltd., переконайтеся, що тайські акціонери є реальними інвесторами з документально підтвердженими джерелами коштів.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.