Інформація має довідковий характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою зверніться до ліцензованого юриста.
Закон про ескроу
Escrow Act B.E. 2551 (2008)
Інформація перевіряється та оновлюється щомісяця за офіційними джерелами.
Коротко
Ліцензований нейтральний ескроу-агент тримає гроші й переказує продавцю лише після реєстрації угоди. Захист від шахрайства та банкрутства забудовника.
Section 3: Основні визначення: ескроу-діяльність, договір, агент і рахунок
Закон запроваджує базові поняття. Ескроу-діяльність - це робота незалежної сторони за винагороду, що контролює виконання зобов'язань сторонами. Ескроу-агент - це особа з ліцензією; ескроу-рахунок - банківський рахунок, відкритий агентом на своє ім'я в інтересах сторін; сторони - покупець, який вносить кошти, та продавець, який передає майно.
Section 5: Використання ескроу - добровільне
Укладаючи взаємний договір купівлі-продажу, сторони мають право, але не зобов'язані, залучити ескроу-агента, оформивши окремий ескроу-договір і дотримуючись вимог закону. Ескроу є додатковим захисним механізмом, який покупець і продавець використовують за власним вибором, а не обов'язковим етапом будь-якої угоди.
Section 6: Письмовий ескроу-договір і обов'язкові умови
Ескроу-договір оформлюється письмово та підписується обома сторонами й агентом. У ньому зазначаються імена та адреси учасників, дата, основний договір купівлі-продажу, строки або умови передачі майна і коштів, правила перерахування коштів, права та обов'язки сторін, а також винагорода та інші платежі агенту.
Section 7: Обов'язки ескроу-агента
Агент зобов'язаний відстежувати виконання зобов'язань кожної зі сторін у погоджені строки та на обумовлених умовах, забезпечувати збереження переданих йому коштів, майна та правовстановлюючих документів, а потім перерахувати кошти й організувати перехід права власності до відповідної сторони. За згодою сторін агент може надавати й додаткові супутні послуги.
Sections 9-10: Ліцензування: ескроу ведуть лише допущені особи
Для провадження ескроу-діяльності необхідна ліцензія Міністра фінансів, що видається за рекомендацією Комітету. Право на неї мають лише фінансові установи або інші юридичні особи, визначені підзаконним актом, до яких можуть висуватися вимоги щодо капіталу, забезпечення та фінансової стійкості. Юристи, брокери та забудовники не мають права утримувати ескроу-кошти без окремої ліцензії.
Section 12: Заборона конфлікту інтересів
Ескроу-агенту, який має пряму або непряму заінтересованість у одній зі сторін договору, заборонено виступати ескроу-агентом цієї сторони. Це забезпечує реальну незалежність агента: наприклад, афілійована із забудовником компанія не може виконувати роль нібито незалежного ескроу-держателя для покупців того самого забудовника.
Section 14: Відокремлення коштів клієнтів
Агент зобов'язаний зберігати кошти та майно кожної зі сторін суворо окремо від власних, ведучи окремий облік по кожній стороні та по собі відповідно до правил Комітету. Саме це бухгалтерське відокремлення надалі дозволяє захистити ескроу-кошти у разі виникнення у агента фінансових труднощів.
Section 17: Внесення коштів і блокування в земельному управлінні
Після призначення агент відкриває ескроу-рахунок і зараховує кошти покупця протягом одного робочого дня, видаючи покупцю розписку як підтвердження оплати та повідомляючи продавця. Для нерухомості з правовстановлюючим документом агент повідомляє Земельне управління, яке фіксує ескроу, і реєстрація переходу права блокується до письмового повідомлення сторін.
Section 19: Передача коштів при повному виконанні та переході права
Коли обидві сторони повністю виконали умови ескроу-договору, агент перераховує кошти разом із нарахованими відсотками стороні, зобов'язаній передати майно, і організовує передачу майна або правовстановлюючих документів платнику. Якщо одна зі сторін відмовляється виконувати зобов'язання, застосовуються правила щодо спорів, передбачені статтею 23.
Section 22: Повернення покупцю при розірванні
При розірванні ескроу-договору агент зобов'язаний повернути кошти з нарахованими відсотками з ескроу-рахунку уповноваженій стороні відповідно до договору: як правило, кошти повертаються покупцю, який їх вніс, або виплачуються продавцю у передбачених договором випадках. Комітет встановлює строк, у який має бути здійснена така виплата.
Section 23: Заморожування коштів на час спору
Якщо ескроу-договором не передбачено інше, у разі виникнення спору щодо прав і обов'язків сторін агенту заборонено передавати кошти або майно будь-якій зі сторін до досягнення сторонами згоди або винесення судом остаточного рішення. Це захищає і покупця, і продавця від передчасної односторонньої виплати під час неврегульованого конфлікту.
Section 25: Захист ескроу-коштів при банкрутстві агента
Якщо агента передано під судове управління, визнано банкрутом або йому приписано припинити діяльність, ескроу-кошти та майно захищені: їх не можна арештувати, звернути стягнення або розподілити між кредиторами агента. Керуючий у справах про банкрутство та Комітет відокремлюють ці активи і або повертають їх сторонам, або передають діючі договори іншому агенту.
Section 16: Припинення діяльності та передача договорів
Агент, який бажає припинити діяльність, повинен подати заяву Міністру не менш ніж за шістдесят днів і підтвердити, що повідомив усі сторони, організував передачу діючих ескроу-договорів іншому ліцензованому агенту та повернув кошти або майно сторонам там, де передача неможлива або сторони бажають розірвати договір. Після цього ліцензія повертається.
Sections 26-28: Комітет з регулювання ескроу та нагляд
Систему контролює Комітет з регулювання ескроу, секретаріатом якого виступає Управління фіскальної політики. Комітет встановлює правила роботи та тарифи, рекомендує видачу ліцензій, здійснює нагляд за агентами та має право вимагати звіти й документи. Уповноважені посадові особи можуть перевіряти агентів, що забезпечує постійний державний нагляд, а не разову видачу ліцензії.
Sections 44-48: Відповідальність за порушення та роботу без ліцензії
Провадження ескроу-діяльності без ліцензії або неправомірне використання найменування ескроу-агента тягне штрафи, а за роботу без ліцензії можливе й позбавлення волі. За порушення порядку припинення діяльності та інших обов'язків передбачені адміністративні штрафи, а відповідальні директори, керуючі або співробітники юридичної особи можуть притягуватися особисто за правопорушення компанії.