Фріхолд або лізхолд: повний розбір для іноземця в 2026

У Таїланді іноземець може володіти квартирою на правах повної власності. Але не землею. Це єдиний факт, який потрібно засвоїти перед тим, як відкривати будь-який каталог нерухомості.

Різниця між freehold і leasehold визначає не лише юридичний статус об'єкта. Вона впливає на ціну входу, можливість перепродажу, дохідність при здачі в оренду і навіть на вартість страхування. За даними Земельного департаменту Таїланду (Department of Lands), у 2025 році 49% квартир у кондомініумах Пхукета були продані іноземцям саме у freehold-квоті, а решта угод пройшла через leasehold або структуровані схеми.

Вибір форми володіння - це не питання смаку. Це інвестиційне рішення з горизонтом у 30-90 років.

Швидка відповідь

• Freehold (фріхолд) - це повна власність (Chanote). Іноземець може володіти квартирою в кондомініумі за умови, що іноземна квота (до 49% площ будівлі) не вичерпана
• Leasehold (лізхолд) - це довгострокова оренда на 30 років з правом продовження ще на 2 періоди по 30 років (загалом до 90 років). Продовження реєструються, але юридично не гарантовані автоматично
• Freehold-квартира коштує в середньому на 10-20% дорожче leasehold-аналога в тому ж проекті
• Іноземцю заборонено володіти землею напряму. Вілли оформлюються лише через leasehold на землю або через тайську компанію
• Переказ грошей для freehold-покупки обов'язково має пройти через Foreign Exchange Transaction Form (FETF) - без цього документа Земельний департамент відмовить у реєстрації
• Leasehold можна оформити на будь-який тип нерухомості: квартиру, віллу, комерційне приміщення

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля квартири в кондомініумі на Пхукеті (freehold)

Найпрозоріший шлях. Іноземець отримує Chanote (документ про право власності) на своє ім'я. Ключова умова: гроші мають надійти з-за кордону в тайських батах або конвертуватися в них на території Таїланду. Банк-отримувач видає FETF. Без цієї форми угода не відбудеться.

Практичний чекліст для freehold:

• Запросити у керуючої компанії кондомініуму довідку про поточне заповнення іноземної квоти (Foreign Quota Confirmation Letter)
• Переконатися, що переказ коштів іде з особистого рахунку покупця і в призначенні платежу вказана мета - купівля нерухомості
• Отримати FETF у банку-отримувачі (Kasikorn, Bangkok Bank, SCB)
• Перевірити чистоту титулу Chanote через Земельний департамент: відсутність обтяжень, застав, судових спорів
• Зареєструвати право власності у місцевому відділенні Land Office

Вартість входу для freehold-квартири на Пхукеті у 2026 році починається від 3,5-4 млн бат (близько $100 тис.) за студію площею 28-35 кв.м у проекті середнього сегмента. Преміальні проекти біля моря стартують від 8-12 млн бат.

Сценарій 2: Купівля вілли через leasehold на землю

Іноземець не може володіти тайською землею. Але може орендувати її на 30 років з двома опціями продовження. Будівля на цій землі оформлюється у власність як конструкція (право суперфіцію) або включається в умови оренди.

Практичний чекліст для leasehold вілли:

• Договір оренди (Lease Agreement) має бути зареєстрований у Земельному департаменті. Без реєстрації він юридично нікчемний для третіх осіб
• Перевірити, що орендодавець - це реальний власник землі з чистим Chanote (а не Nor Sor 3 Gor або інший тип титулу з обмеженнями)
• Прописати в договорі механізм продовження: автоматичне продовження неможливе за законом, але можна зафіксувати зобов'язання сторін та умови
• Встановити право суперфіцію (Superficies) на будівлю окремо, щоб споруда не вважалася частиною земельної ділянки
• Врахувати податок на реєстрацію оренди: 1% від суми всього строку оренди

Вілли з трьома спальнями на Пхукеті в зоні Лагуна або Банг Тао пропонуються за leasehold від 12-15 млн бат ($340-430 тис.). Аналогічні об'єкти через компанію-власника (freehold на землю через тайську юридичну особу) обійдуться на 15-25% дорожче.

Сценарій 3: Leasehold на квартиру у вичерпаній квоті

Якщо іноземна квота в 49% вже заповнена, іноземець може придбати квартиру лише через leasehold. Це поширена ситуація в популярних проектах Патонга, Ката і Карон.

Дисконт порівняно з freehold становить 10-20%, але ліквідність при перепродажі нижча. Покупець-іноземець на вторинному ринку надасть перевагу freehold, а тайський покупець не готовий платити 'іноземну' ціну.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

1. Незареєстрований leasehold. Якщо договір оренди не зареєстрований у Земельному департаменті, він діє лише між сторонами. При продажу землі третій особі новий власник не зобов'язаний дотримуватися умов незареєстрованої оренди. Це найпоширеніша помилка.

2. Ілюзія гарантованого продовження. Тайське законодавство (Civil and Commercial Code, розділ 540) встановлює максимальний строк оренди у 30 років. Продовження - це новий договір, який потребує згоди обох сторін. Забудовник може збанкрутувати, померти, продати землю. Прописане 'зобов'язання продовжити' має юридичну вагу, але не абсолютну силу.

3. Купівля freehold без FETF. Покупець переказує гроші через криптобіржу, готівкою або з рахунку третьої особи. У день реєстрації Земельний департамент запитує FETF - і угода зривається. Повторний переказ займає тижні.

4. Номінальні тайські компанії для володіння землею. Після масових перевірок 2024-2025 років (коли на Пхукеті було перевірено понад 600 компаній) Земельний департамент і Департамент спеціальних розслідувань (DSI) активно виявляють схеми з підставними тайськими акціонерами. Ризик анулювання угоди є реальним.

5. Ігнорування перевірки титулу. Chanote - найвищий титул. Але навіть він може мати обтяження: іпотеку, сервітути, судові заборони. Перевірка в Land Office займає 1-2 дні і коштує мінімальних грошей. Пропускати її - неприпустимо.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді?

Ні. Пряме володіння землею іноземцями заборонено Land Code Act B.E. 2497. Винятки вкрай рідкісні і стосуються інвестицій від 40 млн бат через процедуру отримання дозволу від Ради з інвестицій (BOI).

Що відбувається з leasehold після закінчення 30 років?

Договір припиняється. Якщо прописано продовження і орендодавець живий та згоден, укладається новий 30-річний договір. Без цього орендар втрачає права на об'єкт.

Чи можна перевести leasehold у freehold?

Для квартир - так, якщо в кондомініумі звільнилася іноземна квота. Потрібно розірвати leasehold і укласти договір купівлі-продажу. Для землі і вілл - ні.

Скільки коштує реєстрація freehold-угоди?

Стандартні витрати: transfer fee 2% від оціночної вартості, гербовий збір 0,5% або спеціальний бізнес-податок 3,3% (якщо продавець володів менше 5 років), прибутковий податок продавця (за прогресивною шкалою). Зазвичай transfer fee ділиться навпіл між покупцем і продавцем.

Як перевірити, чи є вільна іноземна квота в кондомініумі?

Запросити у керуючої компанії або юридичного відділу забудовника актуальну довідку про заповнення квоти. Додатково перевірку можна провести через Land Office.

Чи потрібен адвокат для купівлі нерухомості?

Юридично - ні. Практично - настійно рекомендується. Вартість супроводу угоди у ліцензованого тайського юриста становить 30 000-80 000 бат залежно від складності.

Чи можу я здавати leasehold-квартиру в оренду?

Так, якщо договір оренди це не забороняє. Дохідність leasehold-квартир на Пхукеті становить 6-8% річних, що порівнянно з freehold-аналогами.

Що вигідніше для короткострокової інвестиції (3-5 років)?

Freehold. Перепродаж простіший, ліквідність вища, дисконт при виході мінімальний. Leasehold на короткому горизонті втрачає привабливість через скорочення строку оренди, що залишився.

Чи діє право спадкування на freehold-квартиру?

Так. Спадкоємець-іноземець отримує квартиру за умови, що іноземна квота не перевищена. Якщо квота заповнена, спадкоємцю надається рік на продаж об'єкта.

Для купівлі квартири в кондомініумі обирайте freehold - якщо дозволяє квота і бюджет. Це чисте право власності, висока ліквідність і проста процедура спадкування. Для вілл leasehold із зареєстрованим суперфіцієм залишається єдиним легальним і прозорим шляхом після масових перевірок номінальних компаній.

У обох випадках наймайте незалежного юриста, перевіряйте титул і ніколи не підписуйте документи, які не перекладені зрозумілою для вас мовою.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.