Freehold oder Leasehold: Der vollständige Leitfaden für Ausländer in Thailand 2026

Wer als Ausländer in Thailand Immobilien kaufen möchte, stößt schnell auf eine fundamentale rechtliche Weggabelung: Freehold oder Leasehold. Diese Entscheidung ist keine Formalität. Sie bestimmt Einstiegspreis, Wiederverkaufspotenzial, Mietrendite und Erbfähigkeit - und das über einen Zeitraum von bis zu 90 Jahren.

Nach Angaben des thailändischen Department of Lands wurden im Jahr 2025 rund 49 % aller an Ausländer verkauften Eigentumswohnungen in Phuket im Freehold-Kontingent abgewickelt. Der Rest entfiel auf Leasehold-Strukturen oder gesellschaftsrechtliche Konstruktionen. Wer diese Unterschiede kennt, trifft bessere Entscheidungen - und vermeidet teure Fehler.

Kurzantwort

• Freehold bedeutet vollständiges Eigentum (Chanote-Titel) auf den Namen des Käufers. Ausländer dürfen Eigentumswohnungen (Condominiums) erwerben, solange das sogenannte Foreign Quota nicht ausgeschöpft ist - dieses begrenzt ausländisches Eigentum auf maximal 49 % der Gesamtfläche eines Gebäudes.
• Leasehold ist ein langfristiger Pachtvertrag über 30 Jahre, mit zwei optionalen Verlängerungen um je weitere 30 Jahre (insgesamt bis zu 90 Jahre). Die Verlängerungen müssen aktiv vereinbart werden und sind gesetzlich nicht automatisch garantiert.
• Eine Freehold-Wohnung kostet im Durchschnitt 10 bis 20 % mehr als ein vergleichbares Leasehold-Objekt im selben Projekt.
• Ausländer dürfen in Thailand kein Land direkt besitzen. Villen werden ausschließlich über Leasehold auf das Grundstück oder über eine thailändische Gesellschaft strukturiert.
• Für Freehold-Käufe ist zwingend ein Foreign Exchange Transaction Form (FETF) erforderlich. Ohne dieses Dokument verweigert das Land Office die Eigentumsregistrierung.
• Leasehold ist für alle Immobilientypen anwendbar: Wohnungen, Villen und Gewerbeobjekte.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket (Freehold)

Dies ist der rechtlich klarste Weg für ausländische Käufer. Der Käufer erhält einen Chanote-Titel auf seinen eigenen Namen - vergleichbar mit einem deutschen Grundbucheintrag. Voraussetzung: Die Kaufsumme muss aus dem Ausland überwiesen und in Thai Baht konvertiert werden. Die empfangende Bank stellt daraufhin das FETF aus. Ohne dieses Formular ist keine Registrierung möglich.

Checkliste für den Freehold-Kauf:

• Beim Verwalter des Condominiums eine aktuelle Bestätigung über das verbleibende Foreign Quota anfordern (Foreign Quota Confirmation Letter).
• Sicherstellen, dass die Überweisung vom persönlichen Konto des Käufers erfolgt und der Verwendungszweck den Immobilienkauf ausweist.
• Das FETF bei der empfangenden Bank einholen (z. B. Kasikorn Bank, Bangkok Bank oder SCB).
• Den Chanote-Titel beim zuständigen Land Office auf Belastungen, Hypotheken und Rechtsstreitigkeiten prüfen.
• Das Eigentumsrecht beim lokalen Land Office offiziell eintragen lassen.

Einstiegspreise für Freehold-Wohnungen in Phuket beginnen im mittleren Segment ab ca. 3,5 bis 4 Millionen Baht (rund 90.000 bis 100.000 Euro) für ein Studio mit 28 bis 35 Quadratmetern. Premium-Projekte in Strandnähe starten ab 8 bis 12 Millionen Baht.

Szenario 2: Kauf einer Villa über Leasehold

Da Ausländer kein Land besitzen dürfen, ist das Leasehold die gängigste Lösung für Villen. Der Käufer pachtet das Grundstück für 30 Jahre, mit Optionen auf zwei Verlängerungen. Das Gebäude selbst wird entweder separat im Eigentum des Käufers gehalten oder über ein sogenanntes Superficies-Recht (Erbbaurecht) abgesichert.

Checkliste für den Leasehold-Kauf einer Villa:

• Der Pachtvertrag muss beim Land Office registriert werden. Ohne Registrierung ist er für Dritte nicht bindend.
• Prüfen, ob der Verpächter tatsächlich der eingetragene Grundstückseigentümer mit einem sauberen Chanote-Titel ist (kein Nor Sor 3 Gor oder eingeschränkter Titel).
• Im Vertrag einen klaren Mechanismus für die Verlängerung verankern. Ein automatisches Verlängerungsrecht existiert nach thailändischem Recht nicht.
• Ein separates Superficies-Recht auf das Gebäude eintragen lassen, damit die Konstruktion rechtlich vom Grundstück getrennt bleibt.
• Die Registrierungssteuer für Pachtverträge beachtet: 1 % des gesamten Pachtzinswerts über die Laufzeit.

Dreigeschossige Villen in den Lagen Laguna oder Bang Tao auf Phuket werden im Leasehold ab 12 bis 15 Millionen Baht (ca. 310.000 bis 390.000 Euro) angeboten. Vergleichbare Objekte über eine thailändische Gesellschaft (Freehold auf das Land) kosten 15 bis 25 % mehr.

Szenario 3: Leasehold-Wohnung bei ausgeschöpftem Foreign Quota

Wenn das 49-Prozent-Kontingent in einem Condominium bereits vergeben ist, bleibt Ausländern nur der Leasehold-Weg. Das ist besonders häufig in beliebten Projekten in Patong, Kata und Karon der Fall.

Der Preisnachlass gegenüber Freehold beträgt typischerweise 10 bis 20 %, jedoch ist die Liquidität beim Wiederverkauf eingeschränkt: Ausländische Käufer bevorzugen Freehold, während thailändische Käufer keine ausländischen Aufschläge zahlen. Leasehold-Wohnungen in Phuket erzielen dennoch Mietrenditen von 6 bis 8 % jährlich - vergleichbar mit Freehold-Objekten.

Hauptrisiken und Fehler

1. Nicht registrierter Pachtvertrag. Ein beim Land Office nicht registrierter Pachtvertrag bindet ausschließlich die Vertragsparteien. Verkauft der Eigentümer das Grundstück an einen Dritten, muss dieser den nicht registrierten Pachtvertrag nicht anerkennen. Dies ist der häufigste und folgenreichste Fehler beim Leasehold-Kauf.

2. Illusion der automatischen Verlängerung. Das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch (Section 540) begrenzt die maximale Pachtdauer auf 30 Jahre. Eine Verlängerung ist ein neuer Vertrag, der die Zustimmung beider Seiten erfordert. Geht der Verpächter insolvent, verstirbt oder verkauft das Grundstück, ist eine vertraglich formulierte Verlängerungspflicht zwar ein Indiz - aber keine absolute Garantie.

3. Freehold-Kauf ohne FETF. Wird der Kaufpreis per Kryptobörse, Bargeld oder über das Konto eines Dritten transferiert, scheitert die Registrierung, weil das FETF fehlt. Eine erneute ordnungsgemäße Überweisung kann mehrere Wochen dauern.

4. Nominelle thailändische Gesellschaften zur Landumgehung. Nach den umfangreichen Prüfungen der Jahre 2024 und 2025, bei denen in Phuket über 600 Gesellschaften untersucht wurden, verfolgen das Department of Lands und das Department of Special Investigation (DSI) aktiv Konstruktionen mit Strohmann-Aktionären. Das Risiko einer Annullierung der Transaktion ist real und nicht zu unterschätzen.

5. Fehlende Titelprüfung. Auch ein Chanote kann mit Belastungen behaftet sein: Hypotheken, Dienstbarkeiten, gerichtliche Sperren. Eine Prüfung beim Land Office dauert ein bis zwei Tage und ist kostengünstig. Sie zu überspringen, ist fahrlässig.

6. Keine unabhängige Rechtsberatung. Viele Käufer verlassen sich ausschließlich auf den Anwalt des Entwicklers. Ein unabhängiger, lizenzierter thailändischer Rechtsanwalt kostet zwischen 30.000 und 80.000 Baht und schützt ausschließlich die Interessen des Käufers.

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FAQ

Darf ein Ausländer in Thailand Land kaufen? Nein. Direktes Landeigentum für Ausländer ist durch den Land Code Act B.E. 2497 verboten. Ausnahmen sind äußerst selten und setzen Investitionen von mindestens 40 Millionen Baht über das Board of Investment (BOI) voraus.

Was geschieht mit einem Leasehold nach Ablauf der 30 Jahre? Der Vertrag erlischt. Ist eine Verlängerung vereinbart und der Verpächter zur Kooperation bereit, wird ein neuer 30-Jahres-Vertrag geschlossen. Andernfalls verliert der Mieter alle Rechte am Objekt.

Kann ein Leasehold in einen Freehold umgewandelt werden? Bei Wohnungen ja - sofern im Condominium Foreign Quota frei geworden ist. Der Pachtvertrag wird aufgelöst und ein Kaufvertrag abgeschlossen. Bei Villen und Grundstücken ist dies nicht möglich.

Wie hoch sind die Transaktionskosten bei einem Freehold-Kauf? Die Transfer Fee beträgt 2 % des amtlichen Schätzwerts und wird typischerweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Hinzu kommen entweder eine Stempelsteuer von 0,5 % oder eine spezielle Unternehmenssteuer von 3,3 % (bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren), sowie die Einkommensteuer des Verkäufers nach progressivem Tarif.

Wie überprüft man das verfügbare Foreign Quota? Die Hausverwaltung oder Rechtsabteilung des Entwicklers stellt auf Anfrage eine aktuelle Bestätigung aus. Ergänzend kann eine Prüfung direkt beim zuständigen Land Office erfolgen.

Kann ich eine Leasehold-Wohnung vermieten? Ja, sofern der Pachtvertrag keine Vermietung ausschließt. Leasehold-Wohnungen in Phuket erzielen im Schnitt 6 bis 8 % Jahresrendite - vergleichbar mit Freehold-Objekten.

Was ist bei einer Kurzfristinvestition (3 bis 5 Jahre) empfehlenswert? Eindeutig Freehold. Wiederverkauf ist unkomplizierter, die Liquidität höher und der Preisabschlag beim Exit geringer. Leasehold verliert auf kurzem Zeithorizont an Attraktivität, weil die verbleibende Laufzeit schrumpft und damit der Wert sinkt.

Gilt das Erbrecht für Freehold-Wohnungen? Ja. Ein ausländischer Erbe erhält die Wohnung, sofern das Foreign Quota nicht überschritten wird. Ist das Kontingent voll, hat der Erbe ein Jahr Zeit, das Objekt zu veräußern.

Brauche ich einen Anwalt? Rechtlich nein - praktisch unbedingt ja. Ein unabhängiger lizenzierter Rechtsanwalt in Thailand kostet zwischen 30.000 und 80.000 Baht je nach Komplexität der Transaktion.

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