Перевірка застройника в Таїланді 2026: 7 кроків до депозиту

Статутний капітал компанії - 1 млн бат. Проект на 47 юнітів із заявленим обсягом продажів під 600 млн. Таке поєднання видно у виписці Департаменту розвитку бізнесу (DBD) за п'ятнадцять хвилин, і воно закриває питання швидше, ніж будь-який відгук у чаті покупців.

Коротка відповідь на питання 'що перевіряти': хто насправді володіє компанією, кому належить земля під проектом, чи є дозвіл на будівництво та схвалена EIA, і звідки беруться гроші на завершення. Все інше другорядне.

Договір перевіряють окремо і після цього. Сенс у тому, щоб не підписувати резерваційну угоду з неповоротним депозитом до того, як ви побачили титул на землю.

Швидка відповідь

• Юридична та фінансова перевірка застройника займає 5-10 робочих днів і коштує, за оцінками ринку юридичних послуг у Бангкоку та на Пхукеті, близько 30-60 тисяч бат за проект плюс окремо правка договору.

• Титул на землю (чанот, Нор Сор 4 Джор) перевіряють у земельному офісі за місцем ділянки: важливі не лише власник, а й зворотна сторона документа із записами про іпотеку, сервітути та арешти.

• EIA обов'язкова для житлових будівель від 80 юнітів або від 4 000 кв. м корисної площі, а також для об'єктів у прибережній зоні. Продажі без схваленої EIA - це продажі проекту, який юридично ще не дозволений до будівництва.

• Квота іноземців становить 49% від сумарної площі юнітів у будівлі, зареєстрованій за Законом про кондомініуми. Питайте не 'чи є фрихолд', а скільки квадратних метрів квоти лишилося нерозпроданими на дату бронювання.

• Гроші на купівлю мають надійти з-за кордону в іноземній валюті. При переказі від 50 000 USD банк оформляє Foreign Exchange Transaction Form, нижче порогу достатньо банківського підтвердження. Без цього документа земельний офіс не зареєструє фрихолд на іноземця.

• Ескроу-рахунки для іноземних покупців у Таїланді не є обов'язковими, і, за даними профільних гайдів по Пхукету 2026 року, платежі часто йдуть просто на операційний рахунок застройника, тому захист будується на графіку траншів і пункті long-stop date у договорі, а не на банківському депозитарії.

Сценарії та варіанти

Купівля на етапі котловану у локального девелопера. Максимальна знижка до ціни готового об'єкта, зазвичай 20-30% на старті продажів, і максимальний ризик. Тут перевірка обов'язкова в повному обсязі: структура акціонерів, банківське фінансування, рівень передпродажів. Якщо компанія створена спеціально під один проект, а за нею немає жодного зданого об'єкта, знижка компенсує не ризик, а відсутність історії.

Купівля у публічного девелопера з листингом на SET. Звітність квартальна, аудит зовнішній, фінансовий стан видно без юриста. Плата за це - ціна на 15-25% вища і майже нульова гнучкість щодо графіка платежів. Важливе застереження: листинг не гарантує термінів. Затримки здачі на 6-12 місяців траплялися і в великих публічних компаній, особливо в проектах 2020-2022 років, коли зупинялися постачання та робота бригад.

Купівля готового юніта у застройника з залишків. Об'єкт існує, титул випущений, квоту можна перевірити фактично. Перевірка звужується до статусу будівлі, боргів за спільними внесками та того, чи входить юніт в іноземну квоту. Дорожче, але ви платите за зникнутий ризик недобудови.

Вілла на землі за договором довгострокової оренди. Окрема історія: тут перевіряють не лише девелопера, а й власника землі, термін і умови продовження оренди, чи зареєстрована оренда в земельному офісі. Тридцять років реєструються, обіцяні 'плюс 30 плюс 30' - це договірне зобов'язання, а не речове право.

Моя рекомендація: якщо ви купуєте перший об'єкт у Таїланді і не живете тут постійно, беріть готовий або проект у високому ступені готовності у компанії зі зданими об'єктами. Різниця в ціні з котлованом окупає безсонні ночі. Ігноруйте цю пораду, якщо у вас є місцевий юрист, з яким ви працюєте не перший рік, і бюджет дозволяє втратити вхідний платіж без зміни способу життя.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Неповоротний резерваційний депозит до перевірки. Стандартна сума бронювання - 100-200 тисяч бат, і формулювання non-refundable у ній стоїть майже завжди. Рішення: внести в резервацію умову про повернення, якщо due diligence виявить обтяження, відсутність дозволу або вичерпану квоту.

Земля в іпотеці у банку. Саме по собі це нормально, проектне фінансування так і влаштоване. Ненормально - відсутність листа банку про поетапне звільнення юнітів з-під застави при передачі покупцю. Вимагайте цей документ до першого траншу.

Асиметричні штрафи. Затримка платежу покупцем - 15% річних і розірвання через 30 днів. Затримка здачі застройником - 'сторони обговорять продовження'. Такий договір переписується або не підписується.

Розмиті формулювання щодо оздоблення. 'Матеріали аналогічної або кращої якості' означає, що італійська плитка з шоуруму перетвориться на тайську. Рішення: додаток зі специфікацією, брендами та артикулами, підписаний обома сторонами.

Оплата наперед без прив'язки до етапів. Здоровий графік платежів - це транші проти фактичних стадій: пальове поле, каркас, дах, фасад, передача. Великий перший внесок при нульовій готовності - це кредит застройнику без відсотків і без забезпечення.

Гроші, заведені не так. Платіж з рахунку тайської компанії або з внутрішніх тайських коштів позбавляє вас можливості зареєструвати фрихолд на іноземне ім'я. Переказуйте валюту з-за кордону на своє ім'я і зберігайте банківські підтвердження.

Окремо про те, що не працює. Перевірка репутації за відгуками, шоурумом і презентацією не замінює нічого. Гарний макет будує маркетингова агенція, а будинок - підрядник, у якого може не бути контракту. Так само марне питання 'скільки років компанії': юрособа під кожен проект створюється нова, і вік головної структури про ризики конкретної будови нічого не говорить.

FAQ

Чи можна перевірити застройника самостійно, без юриста?

Частково. Виписку та фінзвітність з DBD замовляє будь-хто онлайн, звітність тайською. Титул на землю та обтяження дивляться в земельному офісі, зазвичай потрібна довіреність або присутність представника. Повністю самостійна перевірка реалістична лише якщо ви читаєте тайською.

Скільки коштує due diligence застройника в Таїланді?

За оцінками ринку, 30-60 тисяч бат за перевірку компанії та проекту плюс 15-25 тисяч за правку договору. На об'єкті за 8-10 млн бат це менше 1% бюджету.

Що робити, якщо застройник відмовляється змінювати договір?

Зафіксуйте, які саме пункти гірші за стандартну форму Аор Чор 22. Великі компанії зазвичай погоджуються на правки щодо термінів передачі та специфікації оздоблення. Повна відмова обговорювати будь-що - сама по собі показник того, як виглядатиме спілкування при затримці.

Як зрозуміти, що іноземна квота ще вільна?

Запросити у юридичного офісу кондомініуму актуальну довідку про розподіл площ між тайською та іноземною квотою. Усні обіцянки менеджера з продажів до справи не докладеш.

Що означає EIA і чому її відсутність критична?

Оцінка впливу на навколишнє середовище. Без схвалення ONEP муніципалітет не видає дозвіл на будівництво для проектів від 80 юнітів або 4 000 кв. м. Проект без EIA може стояти на паузі роками.

Чи є в Таїланді захист коштів покупця на час будівництва?

Обов'язкового механізму немає. Захист будується на графіку платежів проти етапів будівництва, банківській гарантії від девелопера, якщо він готовий її надати, та на листі банку-кредитора про звільнення юнітів з-під застави.

Що перевіряти при купівлі на вторинному ринку?

Інший набір: титул юніта, відсутність заборгованості за спільними внесками та комунальними, довідку про іноземну квоту, відсутність іпотеки. Фінанси застройника тут уже не мають значення, зате важливий стан резервного фонду будівлі.

Які податки та збори платяться при передачі об'єкта?

Збір за реєстрацію переходу права - 2% від оціночної вартості, спеціальний бізнес-податок 3,3% при володінні менше 5 років, гербовий збір 0,5% в інших випадках. Хто платить і в якій частці - предмет договору, не закону.

Практичний крок на цей тиждень: до внесення будь-якої суми запросіть у застройника три документи - копію титулу на землю зі зворотною стороною, дозвіл на будівництво та довідку про вільну іноземну квоту. Реакція на цей запит скаже про компанію більше, ніж годинна презентація.

Джерело: Undersun Estate

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.